إعادة فحص تحدي الإسكان الميسور

على مدى السنوات الخمس الماضية، اعترف أكبر سوقين عقاريين في الإمارات العربية المتحدة، أبو ظبي ودبي، بالطلب المتزايد على الإسكان من العمال ذوي الدخل المتوسط. في حين أن أبو ظبي قد حددت حصة للإسكان الميسور التكلفة في المشاريع الجديدة، إلا أن دبي لم تنفذ بعد مثل هذا الإجراء. يلاحظ المطورون، وإن كان ذلك ببطء، متطلبات الإسكان لسوق كانت تعاني من نقص الخدمات سابقًا.

كيف يتم تعريف الإسكان الميسور

يقول جون ستيفنز، المدير الإداري لشركة Asteco العقارية: «غالبًا ما يتم استخدام مصطلح القدرة على تحمل التكاليف بشكل فضفاض جدًا في سياق سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة». «على الرغم من أن الحكومة أعلنت في عام 2015 أنها خصصت أكثر من 100 هكتار من الأراضي للإسكان الميسور التكلفة، معظمها لتلبية الطلب على المساكن للأشخاص الذين يكسبون ما بين 3,000 درهم و 10,000 درهم شهريًا، لا يوجد تعريف حقيقي. وبوجه عام، يشير الإسكان الميسور التكلفة إلى الوحدات السكنية التي تكون ميسورة التكلفة من قبل تلك الشريحة من المجتمع التي يقل دخلها عن متوسط دخل الأسرة».

يمكن استبدال الإسكان الميسور التكلفة في هذا السياق بإسكان السوق المتوسطة؛ حيث يتم توفير الإسكان منخفض التكلفة للإماراتيين من قبل الحكومة، في حين يتم تزويد العمال ذوي الدخل المنخفض بالسكن من قبل أصحاب العمل. ومع ذلك، فإن المطورين والوسطاء لديهم تعريف واسع جدًا لشريحة أسعار المساكن ذات الدخل المتوسط، وتتراوح الأسعار من 350،000 درهم إلى 1.5 مليون درهم لكل وحدة. يُستخدم المصطلح أيضًا بشكل فضفاض لوصف المجموعات المستهدفة المختلفة، على سبيل المثال، غالبًا ما يتم دمج المشاريع السكنية ذات الأسعار المعقولة لكل من الإماراتيين والوافدين معًا كمساكن ميسورة التكلفة.

تظهر الأبحاث التي أجرتها JLL أن الأسرة العادية في دبي يمكنها إنفاق أقل بقليل من 800,000 درهم لشراء وحدة من غرفتي نوم، أو 72,000 درهم سنويًا لاستئجارها.

لقد حددنا القدرة على تحمل التكاليف على أنها تلك التي يمكن توفيرها إذا أنفقت الأسرة 30 في المائة من دخلها الإجمالي على الإسكان بناءً على البيانات المتاحة في عام 2015. ومع حدوث تغيير طفيف في مستويات الرواتب منذ هذا الوقت، ستظل هذه التعريفات كما هي إلى حد كبير اليوم»، كما يقول كريج بلامب، رئيس الأبحاث في جيه إل إل الشرق الأوسط وشمال إفريقيا. «تشير تقديراتنا إلى أن حوالي 25 في المائة فقط من جميع الوحدات الجديدة التي تم إطلاقها في سوق دبي في السنوات الأخيرة كانت في متناول الأسرة العادية».

أخبر ديفيد جودشو، الرئيس التنفيذي لشركة Cushman & Wakefield Core للوساطة العقارية، PW أن هناك مخزونًا كبيرًا من المساكن ذات الأسعار التنافسية التي تقل عن 1.5 مليون درهم. يقول غودشو: «أدت هذه الزيادة في العرض إلى سباق نحو القاع، حيث يتنافس المطورون على مجموعة محدودة من المشترين، ويتضح ذلك من خلال الإنفاق التسويقي المكثف وخطط الدفع المربحة».

يعتقد روجر ويلسون، المدير الإداري لاستوديو دبي لشركة الهندسة المعمارية الأمريكية Perkins+Will، أن المطورين سيكونون أكثر جرأة في تسعير مشاريعهم للتغلغل بشكل أعمق في السوق. يقول ويلسون: «نتوقع من المطورين السكنيين أن يستهدفوا بشكل متزايد المستثمرين ذوي الدخل المتوسط بوحدات واستوديوهات بغرفة نوم واحدة تتراوح قيمتها بين 500 ألف و600 ألف درهم».

المجموعات المستهدفة

يتم توجيه الإسكان الميسور بشكل أساسي إلى أولئك الذين لديهم رواتب شهرية تجعلهم مؤهلين للحصول على قرض عقاري، وبالتالي من حوالي 8,000 درهم إلى 15,000 درهم شهريًا. يستهدف المطورون فئة السكان الأصغر سنًا حيث أن أكثر من 60 في المائة من سكان الإمارات العربية المتحدة تتراوح أعمارهم الآن بين 25 و 44 عامًا ويستفيدون من حقيقة أن ملكية المنازل المبكرة، سواء كانت استثمارًا أو مهنة المالك، قد اكتسبت شعبية. ومن بين هذه المجموعة أيضًا بعض الأشخاص الذين يمكنهم شراء العقار بشكل مباشر، الأمر الذي دفع المطورين إلى تقديم وحدات بمبلغ مقطوع بدلاً من خطة الدفع أو الرهن العقاري.

يقول بلامب من جيه إل إل: «نظرًا لأن معظم العمال ذوي الياقات الزرقاء يحصلون على مساكنهم من قبل أصحاب العمل، فإن الهدف الرئيسي هو العمال ذوي الياقات البيضاء ذوي الدخل المنخفض، وكثير منهم يعملون في قطاع الخدمات، على سبيل المثال كموظفين في المطاعم والفنادق». يضيف ستيفنز: «فيما يتعلق بالتأجير، يميل الأشخاص غير المقيمين في مساكن الموظفين إلى العيش في مساكن مشتركة، لذلك هناك قدر كبير من الطلب المكبوت الخفي على الإسكان الميسور التكلفة».

احتياجات المشتري

أشار بعض المحللين إلى أنه يوجد أحيانًا عدم تطابق بين الأسهم المعقولة ومتطلبات مشتري المنازل المحتملين حيث يحاول المطورون تلبية احتياجات قطاعين مختلفين في السوق: يفضل المستثمرون بشكل أساسي الاستوديوهات والغرف ذات السرير الواحد لأن الأحجام الصغيرة تولد عوائد أكبر، لكن المستخدمين النهائيين يفضلون الوحدات الأصغر المكونة من غرفتي نوم بأسعار دخول مماثلة.

يقول ستيفنز: «لطالما كان الطلب على المبيعات والتأجير للوحدات الصغيرة مرتفعًا نظرًا للنسبة الكبيرة من السكان العازبين والأسر الصغيرة وحقيقة أنها توفر عوائد أكبر للمستثمرين». «من غير المتوقع أن يتغير هذا الاتجاه على المدى القصير والمتوسط. ومع ذلك، كان الطلب قويًا في الماضي على الشقق والمنازل الكبيرة، مما دفع المطورين إلى تركيز جهودهم على هذه القطاعات. لقد تم تسليم هذه الوحدات أو يتم تسليمها الآن، ولكن للأسف جف الطلب، لذلك هناك عدم تطابق بين العرض والطلب الحاليين».

يقول سيليش إسراني، الرئيس التنفيذي لمجموعة Sun and Sand Developers Group، إن العناية الواجبة من قبل مطور العقارات مهمة في هذا الصدد. يقول إسراني: «عندما نبدأ مشروعًا ما، فإن بحثنا الأساسي، المستند إلى الموقع والبنية التحتية والديموغرافيا والصناعات المحيطة، يقودنا إلى تعريف المستخدم النهائي وتحديد مزيج المنتجات». «على سبيل المثال، إذا كانت مجموعة المستخدمين النهائيين تتكون أساسًا من العائلات الشابة، فإن الوحدة المكونة من غرفتي نوم هي الأكثر مثالية وضرورية. ومع ذلك، إذا كان المستخدمون النهائيون من الأفراد أو الأزواج الشباب وفقًا للتركيبة السكانية للمكان، فإن الاستوديو أو السرير الواحد يعد مثاليًا».

حل وسط بشأن المساحة

قام المطورون عمومًا بتخفيض حجم الوحدات على مدار السنوات الخمس الماضية لتقليل التكاليف والحفاظ على هوامشهم. يصف إسراني الأمر بعناية أكبر: «الإسكان الميسور التكلفة يوفر المساحة بالتأكيد، ولكنه لا يضرها بالضرورة. إنها تحتاج إلى تخطيط مبتكر حيث يتم تحقيق أقصى مساحة قابلة للاستخدام من خلال تقليل الفاقد الداخلي.»

وفقًا لستيفنز، أصبح المستثمرون حساسين بشكل متزايد لنقطة السعر بدلاً من سعر القدم المربع. ويقول: «أدى ذلك إلى قيام المطورين بتخفيض أحجام الوحدات لحماية هوامشهم، والتي تعرضت لضغوط نظرًا للخصومات والحوافز المطلوبة لجذب المستثمرين».

الأسهم في السوق

هذا أمر صعب لا يتفق عليه حتى خبراء الصناعة. يعتقد ستيفنز أن هناك مخزونًا كافيًا في السوق ويشير إلى لوائح الرهن العقاري باعتبارها عقبة رئيسية. «هناك بالتأكيد كمية كافية من الأسهم القادمة إلى السوق، ولكن السؤال هو، هل يمكن الوصول إليها لغالبية السكان من حيث أهلية الرهن العقاري أو للأشخاص ذوي الأسهم المحدودة؟» يقول ستيفنز. «على الرغم من أن المطورين أدركوا وجود فجوة في السوق وبدأوا في تقديم دفعات مقدمة منخفضة وخطط دفع مرنة بشكل متزايد بعد الانتهاء وحوافز مثل استيعاب عمولات الوكلاء ورسوم دائرة الأراضي، إلا أنه من المثير للجدل إلى متى سيستمر هذا الأمر مع تقلص هوامشهم».

يوافق إسراني على وجود مخزون في السوق، لكنه يقترح تثقيف المشترين حول قيمة هذه العقارات. «سنعرف مدى جودة إدراكه عند التسليم. يقول إسراني: «في نهاية المطاف، سيتعين على المستخدمين النهائيين الحقيقيين التقدم ورؤية القيمة في مثل هذه العقارات». «من المهم أيضًا ملاحظة أنه بالنسبة للعائلات التي تكسب بشكل مشترك ما بين 8000 و 10000 درهم سنويًا، لا يزال هناك الكثير الذي يمكن القيام به.» من ناحية أخرى، فإن Plumb غير مقتنع بأن هناك ما يكفي من العمل في قطاع الأسعار المعقولة. يقول بلامب: «على الرغم من التحركات التي اتخذتها كل من حكومة دبي والمطورين، لا يزال هناك نقص كبير في المساكن بأسعار معقولة في دبي، ولا يزال العديد من السكان يضطرون إلى دفع نسبة أعلى من رواتبهم على الإسكان مقارنة بالأسواق العالمية الأخرى».

يقول Godchaux إن العائلات في شريحة الدخل المنخفض لا تزال في متناول اليد. «يستمر طلب المستخدم النهائي في عدم الاستجابة حيث لا تزال نقاط الدخول للوحدات المكونة من غرفتي نوم بعيدة عن متناول العائلات التي تتطلع إلى تسلق سلم الإسكان إلى الملكية».

كانت هناك زيادة واضحة في الوعي بقضية الإسكان الميسور التكلفة على مدى السنوات القليلة الماضية، ويستهدف المزيد من المطورين الآن هذا السوق. يقول بلامب: «إن حقيقة انخفاض أسعار الوحدات السكنية بنحو 15 في المائة في دبي على مدى العامين الماضيين قد خففت من حدة المشكلة، ولكن ليس هناك شك في أن هناك الكثير مما يجب القيام به».

وفي الوقت نفسه، يشير Godchaux إلى مخاوف بشأن جودة المنازل ذات الأسعار المعقولة في السوق الحالية. «انخفض متوسط قيمة الوحدة بنسبة 8 في المائة على أساس سنوي. يوضح هذا الاستراتيجية الحالية للمطورين المتمثلة في جلب منتجات منخفضة الدخول إلى السوق، مع التنافس على الأسعار، مما يجلب كمية كبيرة من الأسهم منخفضة الجودة إلى السوق «، كما يقول Godchaux. «إذا تم المبالغة في تقدير المبيعات وطلب المستأجرين على هذه المنتجات، فقد لا يكون هذا مستدامًا على المدى الطويل.»