عمليات إعادة التوطين سترتفع بشكل حاد بين المستأجرين في دبي في الربع الثاني

مع بداية شهر رمضان المبارك يليه الصيف، من المتوقع أن يستمر تخفيف الإيجارات في دبي خلال الفترة المتبقية من عام 2018.

بعد المرونة النسبية على مدى العامين الماضيين، بدأت سوق الإيجارات في مناطق الشقق والفيلات الأساسية مثل أبراج بحيرات جميرا (JLT) وذا سبرينغز وذا ميدوز تشهد انخفاضًا في الإيجارات بنسبة 9 في المائة و 5 في المائة على التوالي، وفقًا لتقديرات كوشمان وويكفيلد كور.

وتقول الشركة الاستشارية إنه تم تسليم أكثر من 6000 وحدة في العام حتى الآن 2018. شهدت مناطق الفلل الجديدة مثل دبي لاند وقرية جميرا تأثيرًا مباشرًا أكثر لزيادة العرض، مما تسبب في انخفاض الإيجارات مع زيادة قدرة الملاك على المنافسة لتجنب فترات شغور طويلة.

وتشمل بعض الإمدادات التي تم تسليمها هذا العام بلازا ريزيدنسز في دائرة قرية جميرا (900 وحدة)، وبرج بوابة دبي 2 الجديد في أبراج بحيرات جميرا (442)، وسيرينيا ريزيدنسز أون ذا بالم (250). ومع ذلك، خلال الفترة المتبقية من العام، ستمثل دبي لاند ما يقرب من ثلث إجمالي عمليات التسليم.

تاريخيًا، ينتقل المستأجرون، وخاصة أولئك الذين لديهم عائلات، في دورة من 2 إلى 3 سنوات. كان العديد من المستأجرين الذين بدأوا عمليات النقل حاليًا يدفعون إيجارات رئيسية أعلى خلال ذروة الإيجار لعام 2015. يقول إدوارد ماكورا، الشريك في شركة Cushman & Wakefield Core، إنه مع انخفاض الإيجارات الآن بنسبة تزيد عن 15 إلى 20 في المائة عن عام 2015، حتى في المناطق الأساسية القائمة، يحقق العديد من المستأجرين وفورات كبيرة في الإيجارات السنوية إما عن طريق إعادة التفاوض مع الملاك الحاليين أو الانتقال. شهدت الوحدات الأكبر انخفاضًا كبيرًا مقارنة بالاستوديو والسرير الواحد حيث أصبح شاغلو الدخل المرتفع واعين بالتكلفة بشكل متزايد أو يرتقون سلم الإسكان إلى الملكية.

ويضيف: من المتوقع أن تكون مناطق التأجير ذات الموقع المركزي والتي تتمتع بمولدات الطلب القوية مثل الاتصال بمجموعات العمل والمرافق المجتمعية الراسخة مرنة إلى حد ما، خاصة بالنسبة للأسهم التي تكيفت بالفعل مع انخفاضات سوق الإيجار خلال دورات تجديد عقود الإيجار 2017-2018.

سوق المبيعات كما أدى ضعف سوق المبيعات إلى جعل تكلفة ملكية العقارات أقل من تكلفة الإيجار للمحتلين على المدى الطويل، مما يجعلها جذابة للمستأجرين للانتقال إلى الملكية. يؤدي هذا التحول إلى الملكية أيضًا إلى تقليص مجمع الإيجار، مما يؤدي إلى مزيد من الضغط الهبوطي على الإيجارات.

تتوقع شركة Cushman & Wakefield Core تسليم 15500 وحدة أخرى خلال الفترة المتبقية من العام.

استمرت أسعار المبيعات في الانخفاض في معظم المجتمعات، حيث شهدت المناطق المركزية انخفاضًا أكبر من المناطق الخارجية. شهد وسط مدينة دبي ودبي مارينا أكبر الانخفاضات بنسبة 7.5 في المائة و 6.6 في المائة على التوالي، نتيجة لعدد كبير من عمليات الإطلاق الجديدة في هذه المنطقة، وفقًا لتقرير Cushman & Wakefield Core.

شهدت JLT و Emirates Living عمليات إطلاق جديدة داخل المجتمع، بالإضافة إلى تحول الطلب إلى قرية جميرا مع توفر منتجات بأسعار مماثلة أو أقل وجودة بناء أحدث.

كما ألقت المجتمعات التي لديها عمليات تسليم مرحلية متعددة مثل ميرا ومودون والمرابع العربية ضغطًا هبوطيًا كبيرًا على سوق مبيعات ذا سبرينغز وذا ميدوز. كانت دبي لاند هي المجتمع الوحيد الذي شهد ارتفاعًا ملحوظًا في أسعار مبيعات الشقق بنسبة 2.7 في المائة. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن معظم أنشطة المبيعات الجديدة تتركز في هذه المنطقة مع انخفاض أسعار الدخول مما يؤدي إلى زيادة المبيعات.

يلاحظ ماكورا أن التأثير المتسلسل للأسهم الجديدة التي تؤثر على أسعار المبيعات الثانوية، سواء داخل المجتمع أو في المناطق المجاورة، هو أحد أقوى الأسباب التي تتسبب في تأخير انتعاش أسعار المبيعات.

ومع ذلك، فإن هذا لم يضعف بشكل كبير من مشاعر المحتل بسبب التنوع الكبير في الخيارات المتاحة الآن بأسعار تنافسية للغاية من قبل المطورين في عمليات الإطلاق الجديدة، كما يخلص Macura.