صناديق الاستثمار العقارية تستحوذ على وفرة العقارات في الخليج

لندن: قال محللون إنه من المتوقع أن يرتفع عدد صناديق الاستثمار العقاري (REITS) التي تم إطلاقها في الخليج حيث يبحث المستثمرون عن طريقة للتعرف على قطاع العقارات المتوسع في المنطقة.

يتيح صندوق الاستثمار العقاري للمستثمرين التعرض لسوق العقارات من خلال السماح بالملكية الجماعية للأصول العقارية المبنية بالكامل والتي تولد دخلاً منتظمًا.

وقال كريج بلامب، الرئيس الإقليمي للأبحاث في شركة الاستشارات العقارية JLL: «من المرجح أن نشهد بالتأكيد زيادة في عدد صناديق الاستثمار العقاري التي تم إطلاقها في كل من دبي وأبو ظبي على مدى الأشهر الـ 12 المقبلة». يُنظر إلى الأدوات المالية على أنها وسيلة للمستثمرين الصغار للوصول إلى سوق العقارات دون الحاجة إلى امتلاك العقارات مباشرة. كما يُنظر إليها على أنها تقلل من تعرض المستثمر للصعود والهبوط في سوق العقارات في المنطقة.

قال سيمون تاونسند، رئيس التقييم والاستشارات والاستشارات في CBRE: «كانت هناك زيادة مؤخرًا في عدد صناديق الاستثمار العقاري التي تم إطلاقها أو قيد الهيكلة قبل الإطلاق. يستمر سوق المستثمرين في التنويع من العقارات المباشرة إلى محفظة أوسع للتحوط ضد التقلبات عبر قطاعات السوق. وقال: «إن وصول المستثمرين إلى عائد استثماري آمن ومنظم بشكل مهم عبر سلة أوسع من الأصول لا يزال يمثل حجة استثمارية مقنعة».

قال ديفيد عبود، الشريك في شركة الاستشارات العقارية Cushman & Wakefield Core، إن صناديق الاستثمار العقاري أصبحت الخيار المفضل للمستثمرين الذين يتطلعون إلى دبي. وقال: «على جانب الطلب، بدلاً من شراء الأصول بشكل مباشر، نشهد صناديق الثروة السيادية وصناديق التقاعد والمستثمرين المؤسسيين العالميين الآخرين الذين يرغبون في الاستثمار في العقارات في دبي يفعلون ذلك من خلال الاستثمار في شركات PE المحلية وصناديق الاستثمار العقاري».

وأضاف: «من خلال هذه الاستراتيجية، يمكنهم الاستفادة من الخبرة الاستثمارية المحلية وتجنب تعريض أنفسهم بشكل مباشر لأي مخاطر تشغيلية محلية محتملة (مثل إدارة الممتلكات وإدارة الأصول وعلاقات المستأجرين وما إلى ذلك) التي تأتي جنبًا إلى جنب مع الاستثمار في العقارات».

على هذه الخلفية، قالت دبي للاستثمار يوم الثلاثاء إن شركتها التابعة المال كابيتال تعمل مع المنظمين وتستعد لإطلاق صندوق الاستثمار العقاري متعدد الاستخدامات في بورصة دبي (DFM) قبل نهاية العام. تم تضمين التحديث في نتائج الربع الثاني لشركة الاستثمار المنشورة في سوق دبي المالي. كانت دبي موطنًا لأول صندوق استثمار عقاري في المنطقة، حيث تم إدراج صندوق الإمارات ريت في عام 2014 في بورصة ناسداك دبي. ومنذ ذلك الحين، قامت كل من أبو ظبي والمملكة العربية السعودية والبحرين بإدخال أطر تنظيمية لاستخدام الأموال وإدراجها. وضعت عمان اللمسات الأخيرة على لائحتها في بداية العام. تُدرج شركة تداول السعودية حاليًا 14 ريقًا. أطلقت أسواق أبوظبي العالمية صندوق الاتحاد ريت العام الماضي، والذي لا يزال من المقرر طرحه هذا العام. بدأت شركة الإمارات دبي الوطني ريت، التي تديرها شركة الإمارات دبي الوطني لإدارة الأصول، التداول في بورصة ناسداك دبي في مارس من العام الماضي. وتبلغ محفظتها العقارية الحالية 1.7 مليار درهم (463 مليون دولار)، مع 11 عقارًا في قطاعات المكاتب والسكنية والعقارات البديلة.

وفي وقت سابق من هذا الشهر، قالت إن العائد الإجمالي على المحفظة قد ارتفع بشكل طفيف إلى 8.4 في المائة في الربع الثاني من هذا العام، مقارنة بـ 8.3 في المائة في الربع السابق بسبب التأجير الناجح للأصول السكنية لصندوق الاستثمار العقاري.

ومع ذلك، فإن الإمكانات الكاملة لسوق ريت في المنطقة قد تراجعت بسبب التوافر المحدود للأسهم عالية الجودة، وفقًا للمحللين.

وقال بلامب: «تختلف جودة الأصول اختلافًا كبيرًا بين الصناديق، وستكون الجودة الرديئة للأصول المحتملة أكبر عامل يردع المستثمرين عن بعض الصناديق المقترحة».

على الرغم من وجود أصول من الدرجة الأولى في المنطقة، يقول المحللون إن مالكي هذه الأصول غالبًا لا يرون الحاجة إلى التخلص منها عبر صندوق الاستثمار العقاري بسبب نقص فرص الاستثمار البديلة.

وقال عبود إن هذا قد يتغير في السنوات القادمة. وقال: «على المدى المتوسط والطويل، نتوقع توفر المزيد من الأسهم ذات الدرجة الاستثمارية بينما نتوقع أيضًا أن تستثمر صناديق الاستثمار العقاري في بناء مرافق مبنية لهذا الغرض لتوسيع محفظتها».

وفقًا لتقرير الربع الثاني الصادر عن شركة الاستشارات العقارية JLL، من المتوقع أن يتم طرح 50,000 و 36,000 وحدة سكنية جديدة مخطط لها في سوق دبي في عامي 2019 و 2020.

هناك خطط قوية لمزيد من المساحات المكتبية ذات الدرجة الاستثمارية العالية التي تصل إلى السوق، حيث أشار تقرير JLL إلى التأجير المسبق للمساحة في ICD Brookfield Place الجديد الذي صممته شركة Foster + Partners في مركز دبي المالي العالمي من قبل نادي الأعضاء في لندن - نادي الفنون.

يوفر المبنى الجديد حوالي 85000 متر مربع من المساحات المكتبية من الدرجة الأولى وسيتم طرحه في السوق بحلول عام 2019. وقال بلامب إن السوق السعودي يلفت انتباه مستثمري ريت أيضًا، ربما أكثر من جارتها الإماراتية.

وقال إن «الاهتمام الأكبر ينصب على المملكة العربية السعودية، حيث نشهد عددًا من الصناديق الجديدة المحتملة التي يتم اقتراحها».

كما أشار محللون آخرون إلى إمكانات صناديق الاستثمار العقاري في المملكة. «إنه اتجاه جديد يمكن أن يفتح فرصًا محتملة إضافية للمستثمرين الذين يرغبون في تنويع استثماراتهم في السوق»، كما قال آلان صفير، الشريك في شركة Clyde & Co للمحاماة، ومقرها المملكة، والذي قدم المشورة لشركة MEFIC Capital التي تتخذ من الرياض مقراً لها بشأن إنشاء صندوق الاستثمار العقاري الخاص بها في وقت سابق من هذا العام.

أكمل MEFIC Reit فترة الاكتتاب في مايو ومن المتوقع أن يتم إدراجه في السوق المالية السعودية (تداول) في وقت لاحق من هذا العام. وقال عبد المجيد العبدالوهاب، كبير المساعدين في كلايد وشركاه، إن صناديق الاستثمار العقاري في المملكة العربية السعودية توفر أيضًا للمواطنين غير السعوديين فرصة للتعرف على قطاع العقارات في المملكة. قالت شركة الاستشارات العقارية نايت فرانك في تقريرها للربع الأول إنها تتوقع إدراج المزيد من صناديق الاستثمار العقاري في المملكة العربية السعودية. وقال التقرير إن المنافسة المتزايدة في السوق على أموال المستثمرين يجب أن تحسن جودة الأصول العقارية المدرجة في صندوق الاستثمار العقاري.

وجاء في التقرير: «مع إدراج المزيد من صناديق الاستثمار العقاري، نتوقع زيادة مستوى المنافسة في السوق، الأمر الذي سيترجم إلى تركيز أكبر على اعتماد أفضل الممارسات في فئتها من حيث جودة المحفظة الأساسية وإدارة الأصول وحوكمة الشركات».

«ولتحقيق هذه الغاية، ستصبح جودة صندوق الاستثمار العقاري، سواء من حيث العقارات أو إدارة الأصول، أمرًا بالغ الأهمية، مما سيوفر مزيدًا من الشفافية للمشاركين في السوق وسيمكن المستثمرين من نشر الأموال بدقة بما يتماشى مع الاستراتيجية المحددة وملف تعريف المخاطر».

قال مدير الأبحاث في شركة نايت فرانك، تيمور خان، إن هناك «رأس مال كبير جاهز للنشر» في صناديق الاستثمار العقاري، مع عوائد تتراوح بين 7 في المائة و 10 في المائة جذابة للمستثمرين.

«الإيجارات تنخفض في دبي. ومع ذلك، قد لا يعني هذا أن العوائد ستنخفض تلقائيًا لأنها تعتمد بشكل كبير على الأصول الفردية فيما يتعلق بكيفية تحرك الإيجارات والعوائد داخل كل محفظة».