«باعتبارها واحدة من أكثر أسواق التجزئة اختراقًا في المنطقة، تتمتع دبي، على الرغم من عدد سكانها المتواضع، بثاني أعلى كثافة لمراكز التسوق في العالم، حيث تبلغ مساحتها 1214 مترًا مربعًا لكل 1000 شخص، متخلفة بشكل هامشي عن نيويورك» - جاء في تقرير التجزئة الجديد في دبي الصادر عن شركة CORE الرائدة في مجال العقارات.
تتمتع دبي بكثافة مراكز التسوق أعلى بنسبة 380٪ تقريبًا من لندن و 240٪ من باريس، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن هذه الأسواق الأوروبية تتمتع بسوق شوارع رئيسية أقوى بالإضافة إلى قاعدة سكانية أعلى بكثير من دبي. هذه الكثافة العالية للمراكز التجارية مبررة إلى حد كبير من خلال نسبة الزوار إلى السياح المرتفعة جدًا في دبي والتي تبلغ حوالي 5.6 زائرًا لكل مقيم. ومع ذلك، تقدم دبي الإيجارات الرئيسية الأكثر تنافسية عبر مراكز البيع بالتجزئة العالمية وتضع نفسها بشكل إيجابي بين تجار التجزئة للمنتجات الفاخرة والأزياء. إيجارات التجزئة الفاخرة في دبي أقل بنسبة 90٪ تقريبًا من نيويورك وحوالي 75-76٪ أقل من هونغ كونغ ولندن وباريس» - يبرز التقرير.
يقول ديفيد جودشو، الرئيس التنفيذي لشركة CORE: «على الرغم من نضج حجم عروض البيع بالتجزئة إلى جانب شبكة B2C القوية، إلا أن قطاع التجزئة في دبي لا يزال يحتكر القلة إلى حد كبير. يقود الطلب مجموعات البيع بالتجزئة المملوكة للقطاع الخاص، والتي تدير ما يقرب من 90٪ من العلامات التجارية العالمية في دبي، بينما يشكل أكبر 5 مطورين مدعومين من الدولة ما يقرب من 87٪ من إجمالي المعروض من البيع بالتجزئة. في نظام البيع بالتجزئة مثل دبي، فإن هذه «الرقابة الدقيقة» تجعل السوق أقل مرونة نسبيًا مقارنة بالأسواق العالمية الأخرى التي عادة ما تكون مدفوعة بمجموعة أكبر بكثير من العرض والطلب».
شهد عام 2016 تصدّر ما يقرب من 8% من أسهم التجزئة، مما دفع حجم السوق إلى ما يقرب من 3.2 مليون متر مربع (GLA). ومع اقتراب العديد من المشاريع من الانتهاء مثل توسعة دبي مول ونخيل مول وبوينت أون ذا بالم جميرا، بالإضافة إلى المزيد من مراكز التسوق التي تهدف إلى أن تكون جاهزة للعمل في الفترة التي تسبق معرض إكسبو 2020، فمن المتوقع زيادة المعروض الإجمالي من متاجر التجزئة. ومن المتوقع توفير ما يقرب من 800 ألف متر مربع من إمدادات التجزئة الرئيسية للسنوات الثلاث المقبلة، مما يضيف 25٪ إلى المخزون الحالي.
«على الرغم من الظروف الاقتصادية الإقليمية الضعيفة، لم يشهد الطلب من تجار التجزئة انخفاضًا كبيرًا مع نشاط التأجير المسبق المستقر الذي شهدته توسعة دبي مول ومراكز التسوق الأخرى قيد الإنشاء في موقع استراتيجي والتي أوشكت على الانتهاء. علاوة على ذلك، فإن مراكز التسوق الإقليمية الفائقة التي تقع على شارع الشيخ زايد تشهد حاليًا معدلات إشغال شمالًا بنسبة 98٪. وقد أدى ذلك إلى وجود العديد من تجار التجزئة في قائمة الانتظار حيث يهدف المطورون إلى الحفاظ على مزيج المستأجرين الفريد والمناسب للعرض الذي تقع فيه العلامة التجارية. «أضاف السيد غودشو.
كما أكد السيد غودشو: «مع تزايد عمليات التسليم التي تلوح في الأفق لتصعيد المستويات العالية الحالية من كثافة مراكز التسوق في السنوات الثلاث المقبلة، بدأت علامات التحذير من تشبع السوق بالظهور. وقد تسبب ارتفاع الدولار في انكماش الإنفاق من السياح الروس والبريطانيين والأوروبيين، في حين أثر الهدوء في أسعار النفط وإجراءات التقشف التي تلت ذلك على معنويات الشراء، وخاصة بالنسبة للإنفاق التقديري للمستهلكين في دول مجلس التعاون الخليجي. لا تزال الإيجارات المستمرة للشقق تعكس هذه الهوامش المنخفضة نسبيًا وتجهد قدرة بعض تجار التجزئة على دفع إيجار الشرائح الرئيسية التي يشغلونها».
«مع وجود معظم العلامات التجارية العالمية الكبرى بالفعل في دبي والعديد منها في الواقع لديها متاجر متعددة في مراكز التسوق الإقليمية الفائقة، قد تبدأ مساحة الطلب المحتمل في الانكماش مع وصول اختراق السوق إلى ذروته» - يقول التقرير.
«على الرغم من السوق المغلقة نسبيًا، فإننا نتوقع أن يقوم قطاع التجزئة بتقسيم نفسه تدريجيًا باستخدام الأصول ذات الأداء العالي والمنخفض التي تم إنشاؤها من خلال عملية الانتقاء الطبيعي من قبل تجار التجزئة. ومن المتوقع أن تتشكل فجوة بين هاتين الفئتين الفرعيتين، وهو ما ينعكس في الإيجارات غير المتجانسة ومستويات الوظائف الشاغرة - وهي حالة مماثلة لسوق المكاتب ذات المستويين في دبي. ومن المتوقع أن يعمل تجار التجزئة على تحسين حضورهم وتحقيق الجودة نحو مراكز التسوق التي يُنظر إليها على أنها عالية الأداء، في حين أن الأصول ذات الأداء البطيء قد تشهد تأثيرًا متتاليًا لارتفاع مستويات الشغور بسبب هذا التحول.» - يضيف السيد غودشو.
«ستبقى مراكز التسوق الإقليمية الثلاثة الكبرى على شارع الشيخ زايد - دبي مول ومول الإمارات وابن بطوطة مول - الخيار الأفضل للعلامات التجارية الحالية والجديدة للعمل مع بدء السوق في التشبع. ومن المتوقع أن تتسارع عروض البيع بالتجزئة للمشاة منخفضة الارتفاع لأنها تضيف قيمة للمقيمين من خلال الارتقاء بمستوى المعيشة المجتمعية دون فقدان جاذبية السياح، مما يؤدي إلى جذب كلا القطاعين من الطلب. على الطرف الآخر من الطيف، ستحقق المراكز المجتمعية، التي تقدم مزيجًا مدروسًا جيدًا من المستأجرين وتخدم سوقًا أسيرًا قويًا، أداءً جيدًا، مع الاحتفاظ بتجار التجزئة وكذلك تقليل التسربات إلى مراكز التسوق الإقليمية الفائقة، لا سيما لتلبية الاحتياجات الأساسية.» - يتنبأ التقرير.
«ومع ذلك، فإن منافذ البيع بالتجزئة في المناطق الخارجية التي لا تتمتع بإمكانية الوصول إلى وسائل النقل العام، إلى جانب مزيج المستأجرين المنحرف نسبيًا وانخفاض عدد مستجمعات المياه، قد تشهد مشكلات في الاستيعاب بينما تشعر بشكل متزايد بالضغط للحفاظ على الإيجارات، لا سيما بالنسبة لتجار التجزئة المساعدين». يسلط التقرير الضوء على ذلك.
في كلمته الختامية، قال السيد غودشو: «لقد تخلت دبي منذ فترة طويلة عن علامة «سوق التجزئة الناشئة» ووضعت نفسها كوجهة تسوق عالمية على خلفية قطاع التجزئة والسياحة القوي، الذي يؤثر بشكل إيجابي على المجالات الأخرى لاقتصادها المتنوع. ومع ارتفاع مستويات الأسهم الجديدة القادمة إلى السوق على مدى السنوات الثلاث إلى الأربع المقبلة وبدء ظهور أولى علامات تشبع السوق، سنرى ما إذا كان الطلب يمكن أن يستمر في الارتفاع - على الرغم من أن القوة لن تصبح تهديدًا بدلاً من ذلك».
