من الأفضل أن يكون لدى مشتري المنازل المهتمين بالتكلفة في دبي أموالهم جاهزة - فالمنازل التي تقل قيمتها عن 2 مليون درهم لن تظل غير مباعة لفترة طويلة. وفي خضم البحث عن المنزل، يتحول المستأجرون السابقون إلى أن يصبحوا مالكين.
وإذا استمرت الإيجارات في دبي في البقاء عند أعلى مستوياتها دون مبرر واضح، فلن يؤدي ذلك إلا إلى إجبار المزيد منها على الانغماس أخيرًا في ملكية المنازل... بمساعدة بسيطة من البنوك. إذا حدث ذلك بأعداد كبيرة، فلن يلوم الملاك الحاليون سوى أنفسهم.
وقال سمير لاخاني، المدير الإداري في الشركة الاستشارية «جلوبال كابيتال بارتنرز»: «هناك الكثير من الأدلة التي تشير إلى ارتفاع مستويات ملكية المنازل - من ارتفاع مشتريات الرهن العقاري (من 20 في المائة من إجمالي المعاملات في عام 2011 إلى 50 في المائة في عام 2016) إلى انخفاض مخزون إعادة البيع في المجتمعات المتقدمة والنامية».
«نشهد أيضًا ميلًا أقل بكثير للتقليب.» وتشهد قوائم الانتظار الليلية التي تشكلت لإطلاق مبيعات إعمار الجنوب ودبي الجنوبية أيضًا على أن المزيد من سكان المدينة يشعرون بالراحة تجاه فكرة شراء منزل. ثم مثلت الأسعار المعروضة أيضًا المرة الأولى التي كانت فيها أسعار الوحدات قريبة مما اعتاد عليه المطورون في أيام طفرة ما قبل التملك الحر في 2002-04.
في آخر تحديث للعقارات في دبي، تشير CORE إلى ما يلي: «نتوقع استمرار اهتمام المستثمرين بالاستفادة من السوق التي وصلت إلى أدنى مستوياتها، خاصة بالنسبة للمناطق ذات العوائد المرتفعة وقطاع السوق المتوسطة ضمن النطاق السعري الذي يتراوح بين 800 ألف و 2 مليون درهم، لدفع نشاط المعاملات إلى الأعلى.
«إن مشاريع الشقق قيد الإنشاء في قرية جميرا ومدينة دبي الرياضية، وخاصة تلك التي شارفت على الانتهاء، تجذب شاغلي المستخدمين النهائيين حيث تقدم هاتان المنطقتان مشاريع ذات مرافق أفضل وتخطيطات أكبر.»
إذا كان المشترون بالفعل خارج الخطة، فقد يستغرق الأمر من سنتين إلى ثلاث سنوات أخرى قبل موعد التسليم. أدى الإقراض المصرفي الأكثر ملاءمة إلى تسهيل عملية الشراء، ولكن سيتعين على المقترضين قريبًا مواجهة حقيقة أن مدفوعات أسعار الفائدة ستتجه نحو الأعلى. بالإضافة إلى ذلك، فإن أي ضعف مستمر في سوق العمل - بالإضافة إلى تسريح العمال على نطاق واسع في الشركات الكبرى - سيكون بمثابة تثبيط لمشاعر المشترين.
ولكن إذا كان المشترون المحتملون على استعداد للتغاضي عن هذه المخاوف، فأين يجب أن يبحثوا - عقارات غير مخطط لها أو جاهزة؟ لا توجد إجابة واحدة تناسب الجميع لمعضلة المشتري هذه.
قال لاخاني: «يتلخص الفرق بين الجاهزية وخارج الخطة للمستخدمين النهائيين في نهاية المطاف في حوافز السعر وخطة الدفع التي يتم تقديمها في كل مستوى من مستويات الدخل».
«مع استمرار انخفاض أسعار العقارات الفاخرة في المناطق التي تكون فيها المجتمعات أكثر تطوراً، يبدو أن هناك طلبًا أكبر على العقارات الجاهزة. ومما يعزز ذلك حقيقة أن الفجوة بين الأسعار الجاهزة وغير المخطط لها في هذه المجتمعات ضئيلة... وفي كثير من الحالات تكون أعلى في المساحة خارج الخطة).
«في المناطق التي تتطور ولكن حيث يقدم المطورون خطط دفع سخية بعد التسليم و/أو أسعارًا جذابة، يبدو أن هناك تحولًا نحو عمليات الشراء خارج الخطة كعامل للمستخدمين النهائيين في وتيرة التطوير. يبدو أنهم أكثر استعدادًا للانتظار حيث تبدو الأسعار جذابة حتى بعد أخذ معدلات الإيجار التي سيتم دفعها في الاعتبار».
بصرف النظر عن دبي الجنوب، تشمل المواقع الأخرى التي يمكن أن يقدم فيها المطورون عقارًا أكبر نسبيًا بأقل من 2 مليون درهم من قبل المطورين المدينة الرياضية ومنطقة دبي للإنتاج (IMPZ سابقًا) وبعض مناطق دبي لاند وحتى المواقع المخصصة للتملك الحر في مردف.
وقال سايليش إيراني، مدير شركة صن آند ساند ديفلوبرز: «تكاليف الأرض ليست سوى جزء واحد من الأرقام التي يجب على المطورين مراقبتها قبل الالتزام بالعقارات ذات الأسعار المتوسطة». «هنا، ترتفع تكاليف البناء إلى ثلاث مرات فأكثر كجزء من نفقات التطوير الإجمالية. هذا ما يحتاج المطورون إلى القلق بشأنه.»
