تبحث عن نقطة مضيئة

وقد أثرت الميزانيات الأكثر تشددًا وخفض عدد الموظفين وتوحيد الأعمال نتيجة لانخفاض أسعار النفط والمخاوف الاقتصادية العالمية على سوق العقارات المكتبية في دبي.

يدير عدد كبير من الشركات الكبيرة عملياتها في الشرق الأوسط بالكامل من الإمارة، لا سيما في مجال النفط، لكن العديد من هذه الشركات تضطر الآن إلى تقليص عملياتها.

ومن أحدث الأمثلة على ذلك مطالبة الحكومة العراقية لشركات النفط والغاز الكبيرة التي تدير عملياتها في العراق من مكاتب في دبي بتقليص المراكز الإقليمية في الإمارات العربية المتحدة.

وتشمل هذه الشركات الكبيرة شركات كبرى مثل رويال داتش شل وبريتش بتروليوم وتوتال ولوك أويل، التي توظف آلاف الموظفين في المنطقة.

قالت شركة رويال داتش شل في مايو من هذا العام إنها ستخفض 12500 وظيفة، أو حوالي 12.5 في المائة من قوتها العاملة في جميع أنحاء العالم، وستقلص مكتبها في دبي وتعيد ترتيب عملياتها في الشرق الأوسط، وفقًا للتقارير.

تقول دانا سالباك، الشريك المساعد للأبحاث في شركة نايت فرانك: «تتطلع الشركات إلى توحيد أحجام مكاتبها بينما تتطلع إلى تقليل النفقات الجارية». «هذا لا يقتصر فقط على المنظمات العاملة في مجال الهيدروكربونات، ولكن في جميع القطاعات، بما في ذلك البناء والتكنولوجيا، حيث يستمر الحذر في السوق على خلفية انخفاض أسعار النفط.

«في ضوء ذلك، تتطلع الشركات أيضًا إلى توحيد مكاتبها في دبي وإنشاء مراكز إقليمية. كما أنهم يتطلعون إلى الاندماج في مواقع تسمح بالترخيص المزدوج، مما يعني كلاً من المنطقة الحرة والبرية، مما يوفر قدرًا أكبر من المرونة».

كما اضطرت الشركات المحلية، وخاصة في قطاع الطاقة والبنية التحتية، وكذلك الكيانات ذات الصلة بالحكومة، إلى خفض أعداد الموظفين، مما أدى إلى تقلص الطلب على المساحات المكتبية.

وقد لوحظ نفس الاتجاه بين البنوك والتمويل والعقارات وشركات البناء.

يقول جون ستيفنز، المدير الإداري لشركة Asteco: «غالبًا ما تشكل الشركات الكبيرة والكيانات الحكومية المستأجرين الرئيسيين للمساحات المكتبية الرئيسية، وفي ظل الظروف الاقتصادية غير المستقرة وانخفاض أسعار النفط، ضعف الطلب من هذه المنظمات بشكل كبير».

وفقًا لتقرير Asteco للربع الثالث، كانت أسعار تأجير المكاتب في أدنى مستوياتها منذ ذروة السوق في أواخر عام 2008، حيث انخفضت الأسعار في مباني المكاتب الرئيسية إلى 1600 درهم للمتر المربع في دبي، أي أقل بنسبة 4 في المائة عن الربع السابق.

يشير تقرير حديث صادر عن JLL إلى أن قطاع السوق من المكاتب التي تزيد مساحتها عن 1000 متر مربع يتعرض لضغوط خاصة، وهو اتجاه يفيد، من ناحية أخرى، أصحاب الوحدات الصغيرة.

يقول كريج بلامب، رئيس قسم الأبحاث في جيه إل إل الشرق الأوسط وشمال إفريقيا: «كان هناك اتجاه نحو الصفقات الصغيرة، مع الاتفاق على عدد قليل من الصفقات الكبيرة خلال الربع الثالث». «إنه يعكس الحذر في مواجهة الظروف الاقتصادية الأكثر صعوبة في دبي وعبر المنطقة الأوسع. وقد أدى ذلك إلى قيام عدد من الشركات بتقليص عدد من الموظفين ومتطلبات المساحة».

استجاب عدد من مالكي أبراج المكاتب في دبي، من بينهم بنك الإمارات دبي الوطني والإمارات ريت، للاتجاه نحو تقليل الطلب على المساحات وأعادوا تنظيم مساحتهم المكتبية الرئيسية من خلال تقسيم طوابق المكاتب إلى وحدات تأجير أصغر تبلغ مساحتها 50 و 150 و 250 و 300 متر مربع، وهي استراتيجية أثبتت نجاحها.

يقول كريج: «من المتوقع أن يتبع هذا الاتجاه الملاك الآخرون الذين يسعون إلى تلبية القوة الحالية للطلب على الوحدات الصغيرة».

الوجه الخلفي

يعود تقليص حجم صناعة النفط جزئيًا إلى جهود دبي الدؤوبة لتنويع اقتصادها من خلال مبادرات مثل برنامج المدينة الذكية ومبادرة الاقتصاد الإسلامي والاستعدادات لمعرض إكسبو الدولي 2020 وفتح مناطق حرة جديدة مثل دبي الجنوب التي تستهدف الشركات غير النفطية.

يقول ديفيد جودشو، الرئيس التنفيذي لشركة CORE: «هناك اهتمام أكثر وضوحًا بالمكاتب الصغيرة في المناطق الحرة مثل مركز دبي المالي العالمي [DIFC] وتيكوم، في حين شهدت المباني من الدرجة الأولى في أبراج بحيرات جميرا ووسط مدينة دبي أيضًا زيادة بنسبة 5 في المائة في نطاق الإيجار العلوي بعد انخفاض حاد في الأسعار خلال الأرباع السابقة».

ويضيف: «شهدت منطقة الأعمال الأكثر تقليدية في دبي، الخليج التجاري، أسعارًا ثابتة للإيجارات حيث لم يكن المستأجرون هناك [يتألفون فقط من] الشركات الكبيرة، ولكن أيضًا العديد من الشركات الصغيرة والمتوسطة، وخاصة الشركات الناشئة».

تجذب مبادرات دبي الجديدة بشكل خاص سلالة جديدة من الشركات، من بينها الشركات الناشئة في مجال التكنولوجيا، وشركات الإعلام والتصميم، وشركات التكنولوجيا الخضراء، والأدوية، وشركات المحاماة، لبناء حاجز ضد آثار انخفاض أسعار النفط على العقارات.

يقول سلباك: «على الرغم من أن سوق المكاتب في دبي ظل ضعيفًا نسبيًا خلال النصف الأول من العام بسبب التباطؤ في الاقتصاد وما يترتب على ذلك من تخفيضات في سوق العمل، إلا أن الأداء في مناطق مختارة ذات وضع منطقة حرة مثل مدينة دبي للإعلام ومدينة دبي للإنترنت لا يزال قويًا». «وبالمثل، تستمر المباني من الدرجة الأولى في تحقيق معدلات تأجير قوية حيث ظل الطلب على المساحات عالية الجودة في المواقع المركزية مثل مركز دبي المالي العالمي قويًا.

«لا تزال البنية التحتية الراسخة وسهولة الوصول وتوافر أماكن وقوف السيارات والمرافق المتطورة تلعب دورًا رئيسيًا في اختيار الشركات للمساحات المكتبية.»

وفي الوقت نفسه، تشير نايت فرانك إلى زيادة الطلب على المساحات المكتبية في حي دبي للتصميم (d3)، حيث يتمتع المستأجرون بمساحة ذات جودة معقولة نسبيًا ونظام ترخيص مزدوج وقرب المنطقة من وسط مدينة دبي. الشركات الصغيرة والمتوسطة، بما في ذلك المصممين الدوليين والمحليين والفنانين ورجال الأعمال المبدعين، هي من بين أولئك الذين يتدفقون على d3.

وخارج المناطق الحرة، تراجعت البيئة البرية التي تنظمها دائرة التنمية الاقتصادية في دبي هذا العام، وفقًا لبيانات نايت فرانك.

يقول سالباك: «دفع هذا الملاك إلى أن يصبحوا أكثر استباقية واستيعابًا لطلبات المستأجرين». «كما ذكرنا سابقًا، تتمتع مباني المكاتب التي تسمح بالترخيص المزدوج، مثل One Central في منطقة مركز دبي التجاري العالمي و d3، بطلب قوي من خلال توفير مرونة إضافية، في حين أن مباني المكاتب الرئيسية في دبي ذات الجودة A لا تزال تشهد مستويات معقولة من الطلب من المقيمين المحليين والدوليين على نطاق أصغر.»

تحويل المكتب

يبلغ إجمالي العرض المتوقع في دبي بحلول نهاية العام حوالي 8.75 مليون متر مربع، على الرغم من أن بعض المالكين قاموا بتحويل المساحات المكتبية إلى عقارات سكنية. شهد الربع الثالث تحويل عدد من المشاريع المكتبية إلى استخدامات بديلة، وفقًا لـ Plumb.

يقول بلامب: «على سبيل المثال، تم تحويل أبراج Le Presidium و Nova و Moon، التي تبلغ مساحتها الإجمالية 55550 مترًا مربعًا، إلى مباني سكنية، مما أدى إلى انخفاض طفيف في إجمالي مخزون المكاتب عما كنا نتوقعه سابقًا لهذه الفترة».

وبشكل عام، شهد الربع الثالث تسليم 51 ألف متر مربع من المساحات المكتبية، منها 64 في المائة من المشاريع الفردية في تيكوم، بما في ذلك مبنيي ذا بترفلاي والسجواني في مدينة دبي للإعلام.

أما نسبة 36 في المائة المتبقية فكانت عبارة عن مساحات مكتبية في منطقة الخليج التجاري، والتي كانت المنطقة الأكثر نشاطًا من حيث عمليات الإنجاز هذا العام.

ومن المقرر تسليم 152 ألف متر مربع إضافي من المساحات المكتبية حتى نهاية العام، أي ما يقرب من ثلاثة أضعاف المساحة التي تم تسليمها خلال الربع الثالث، وفقًا لشركة جيه إل إل.

ولا يزال الخليج التجاري محط تركيز عمليات الإنجاز، مع توقع إنجاز مشاريع أخرى في واحة دبي للسيليكون وذا جرينز وتيكوم. وبحلول نهاية العام المقبل، من المتوقع أن يصل العرض إلى أكثر من 8.9 مليون متر مربع.

في حين يعتقد معظم الباحثين العقاريين أن الانخفاض في الطلب سينعكس في العام المقبل وأن الإيجارات سترتفع بعد أن تصل إلى أدنى مستوياتها في الأرباع القادمة، إلا أنه لا يزال يتعين معرفة ما إذا كانت الدوافع من التنويع في دبي يمكن أن تعوض قطاع الهيدروكربونات الضعيف.

ومع ذلك، فإن دبي في وضع أفضل من أبو ظبي، حيث تتطلع المؤسسات إلى مراجعة متطلباتها العقارية بالكامل. وقد أعربت بعض هذه الشركات عن اهتمامها بتشغيل مركز إقليمي في دبي بدلاً من البقاء في أبو ظبي.

يقول سلباك: «كنا نتوقع في الأصل أن يتحسن السوق بعد الصيف، وعلى الرغم من تجدد الاهتمام وزيادة الاهتمام، لا يزال العديد من المحتلين مترددين ويختارون تمديد عقود الإيجار الحالية وإعادة النظر في متطلباتهم في العام الجديد».

«نتوقع الآن أن يستمر سوق المكاتب الضعيف لبعض الوقت. ومع ذلك، ستستمر بعض المباني والمناطق، مثل مركز دبي المالي العالمي ومدينة دبي للإعلام ومدينة دبي للإنترنت، في التفوق على السوق، نظرًا لمحدودية العرض ومزايا الترخيص».