كيف تؤثر المشاريع البارزة على قيمة العقارات في دبي

غالبًا ما يكون التأثير الذي يمكن أن يحدثه المشروع الأيقوني على موقعه مثيرًا للغاية. بصرف النظر عن كونها نقطة جذب للنشاط والتطوير، فإن العقارات التذكارية أو المشاريع الشهيرة لديها القدرة على تغيير قيمة العقارات القريبة. في دبي، حافظت العشرات من المشاريع الشهيرة في السنوات الماضية على المدينة في حالة تغير مستمر، مع انتقال «مركز المدينة» من ديرة في الثمانينيات، إلى بر دبي، إلى دبي مارينا والآن وسط مدينة دبي.

«في دبي، يبدو أن المشاريع الرائدة تخلق الطلب والزخم لبناء مناطق بأكملها، على النقيض من المعالم الحديثة والرائدة المعروفة في أماكن أخرى، والتي تم إنشاؤها بشكل طبيعي، غالبًا داخل مراكز المدينة الموجودة مسبقًا»، كما يقول ديفيد جودشو، الرئيس التنفيذي لشركة Cushman & Wakefield Core لـ PW.

هناك العديد من المشاريع البارزة قيد التنفيذ في دبي، بما في ذلك موقع World Expo 2020، وامتداد مترو دبي وميدان ون. تم إطلاق العديد من التطورات الأخرى مع الكثير من الضجة والدعاية، مدعية أنها أصبحت أطول برج في العالم، وأعلى عجلة مراقبة وأغلى شقة، من بين أمور أخرى.

يقول غودشو: «على الرغم من أن هذا نادر جدًا في جميع أنحاء العالم، فإن أقرب الأمثلة المشابهة هي مشاريع التجديد الكبرى، مثل شبه جزيرة غرينتش في لندن». «كان سابقًا موقعًا براونفيلد، وهو الآن أكبر مشروع تجديد في أوروبا. أما في المملكة العربية السعودية، فإن برج المملكة قيد الإنشاء حاليًا، وتشمل الأمثلة الأخرى اللؤلؤة في قطر ومارينا باي ساندز في سنغافورة وسينتا كوستيرا في مدينة بنما».

التحذير هو أن المشاريع الكبيرة يجب أن تكون أكثر من مجرد كبيرة لإحداث فرق كبير في قيم العقارات في المنطقة. تضيف مشاريع مثل منطقة أوبرا دبي والبرج في كريك هاربور وغيرها أيضًا جوانب مختلفة من نمط الحياة مثل البيع بالتجزئة والمرافق المجتمعية لكل من المقيمين والزوار. يقول نك ماكلين، المدير الإداري لشركة CBRE الشرق الأوسط، لـ PW: «إنهم يعملون بشكل جماعي على تعزيز البيئة لتوسيع العروض للزوار والمقيمين». «هذا جزء مهم من جعل دبي سوقًا كاملاً لـ» العيش والعمل والترفيه».

تجتمع البنية التحتية وعروض الأطعمة والمشروبات وتجارة التجزئة والترفيه معًا لخلق القيمة، ولكن بعض المشاريع جذابة بطبيعتها على الرغم من عدم وجود إضافات تذكارية. يقول ماكلين: «فيما يتعلق بقناة [دبي المائية]، فإن أحد الأسباب الرئيسية لتأثيرها هو الزيادة في كمية الشقق والفيلات بجانب الماء. ومن المؤكد أن ذلك سيعزز قيمة الوحدات الفردية على كلا الجانبين».

تعمل مشاريع مثل City Walk على تغيير نمط الحياة في المنطقة، مما يجعلها أكثر جاذبية لمجموعة سكانية أخرى غير تلك التي تم تقديمها في الأصل. يقول ماكلين: «في سيتي ووك، لا يقتصر الأمر على تعزيز قيمة العقارات السكنية». «كانت هناك قيمة سكنية كبيرة في جميرا بالفعل. إنه، في الواقع، إنشاء شكل جديد للبيع بالتجزئة حيث يمكن للناس العيش بالقرب منه. لم تتحقق القيم السكنية بالكامل بعد. بمجرد أن يصبح عرض البيع بالتجزئة متوازنًا ومستقرًا، نتوقع أن يصبح من الممتع العيش والتسوق والترفيه».

التأثير

يقول Godchaux أنه على الرغم من وجود مكاسب فورية في المعنويات، فإن التحسينات الفعلية للأسعار تستغرق وقتًا. يقول جودشو: «لم يكن هناك ارتفاع فوري في الأسعار، لكننا نعتقد أنه على المدى القصير سيكون هناك المزيد من الدعم العاطفي». «من الطبيعي أن يرغب عدد قليل من المستثمرين والمستخدمين النهائيين في أن يكونوا من بين أول من يستثمر أو يعيش هناك، كما رأينا قبل 13 عامًا مع إطلاق مرسى دبي. على مدى السنوات القليلة المقبلة، ومع تزايد الزخم والمزيد من المشاريع التطويرية في هذا الجزء من دبي، نتوقع أن نرى هذا السوق ينضج، حيث تعتمد الأسعار بشكل متزايد على أساسيات السوق أو ترتبط بها مدفوعة بالعرض والطلب بدلاً من مجرد المشاعر.

تعتبر المعالم التجارية إضافة مهمة إلى قائمة المشاريع الشهيرة، وفقًا لماكلين. «تشمل المخططات البارزة في المجال التجاري ICD Brookfield Place في مركز دبي المالي العالمي. هذا مشروع تذكاري حقيقي - كبير جدًا من حيث الحجم والأكثر أهمية للمحتلين في المنطقة». «إنها عملية شراء مغرية للمستثمرين والمحتلين».

تؤدي المشاريع الكبيرة بحجمها الهائل إلى تغيير في التصور حول المنطقة. قد تؤثر منطقة أوبرا دبي وسيتي ووك وقناة دبي المائية على الأسعار في وسط المدينة وجميرا والمناطق المجاورة الأخرى على المدى الطويل والقصير.

يقول غودشو: «على مدى العامين أو الثلاثة أعوام الماضية، كان هناك تراجع في الأسعار في جميع أنحاء دبي بشكل عام، ولكن بشكل خاص في وسط المدينة وجميرا». «باستثناء برج خليفة، كان متوسط السعر حوالي 2,100 درهم للقدم المربع في وسط المدينة؛ وهو الآن في المتوسط حوالي 1,700 درهم للقدم المربع. تكتسب المشاريع الجديدة القادمة في هذه المجالات زخمًا، وبمجرد أن تصبح أكثر نضجًا، فإننا متفائلون جدًا بأنها سيكون لها تأثير إيجابي على الأسعار.

«عندما نرى الكثير من الأسهم ذات الأسعار المعقولة أو المتوسطة تأتي في المناطق الخارجية من دبي، فإن الأسهم القادمة في هذا الجزء من الإمارة هي الأكثر أهمية ولا نرى فائضًا في العرض في هذا الوقت، الأمر الذي من شأنه أن يدعم ارتفاع الأسعار مع زيادة الطلب بشكل طبيعي مع تزايد الزخم حول القناة وسيتي ووك ودبي أوبرا».

شهدت دبي أمثلة على المشاريع الكبيرة، مثل مول الإمارات ودبي مارينا، والتي كان لها تأثير متنوع على أسعار العقارات في المنطقة. «لقد عزز المركز التجاري القيمة في البرشا. ومع ذلك، فهي ليست أغلى موقع. يقول ماكلين: «المركز التجاري مهم، لكنه لا ينعكس حقًا في قيمة العقارات». «في مرسى دبي، تحسنت قيمة العقار بسبب المرافق المحيطة به.»

نقلاً عن جميرا سنترال القادم، يقول ماكلين إن المشاريع التي تم تصميمها بشكل كلي لها تأثير أكبر على قيمة العقارات. «تم تصميم هذا المفهوم لجذب الناس للعيش والعمل واللعب. يقول ماكلين: «إن مفهوم المخطط مهم جدًا». «لا تعمل المرافق والمكونات على تعزيز القيمة فحسب، بل تحافظ عليها. مع مرور الوقت، يزول قسط الإقامة الجديدة. ومع ذلك، إذا كان التطوير مناسبًا مع جميع المرافق، فإنه يستمر في الحفاظ على القيمة».

يقول Godchaux إن تعزيز القيمة والحفاظ عليها هو في النهاية مزيج من العوامل. ويقول: «السؤال في كل مكان دائمًا هو مقدار الزخم والطلب الذي سيتمكن المشروع الرائد - والتطور المحيط الناتج عنه - من توليده، والأهم من ذلك، كيفية تلبية هذا الطلب بشكل مطرد خلال مدة المشروع». «السعر عامل مهم، لكن البنية التحتية والوصول إلى الحجم الحرج الذي سيعطي مصداقية المشروع هما أكثر أهمية بكثير.

«لا توجد أمثلة تقريبًا على تحقيق ذلك في فترة زمنية قصيرة خارج دبي.»

مشاريع أيقونية في طور الصنع

جميرا سنترال

سيتم الانتهاء من مشروع تطوير مدينة صغيرة أعلنت عنه دبي القابضة، جميرا سنترال في 2020-21. مع 47 مليون قدم مربع من المساحة الأرضية الإجمالية، سيكون المشروع موطنًا لـ 35000 ساكن. تبلغ مساحة البيع بالتجزئة التي تبلغ 9 ملايين قدم مربع و 7200 غرفة فندقية مما يجعلها معلمًا كبيرًا على طول شارع الشيخ زايد. يمثل المشروع عرضًا للتخطيط الحضري، ويتألف من شبكة دراجات تمر عبر 33 متنزهًا ومساحة في الهواء الطلق، بينما توفر «الجندول الهوائي» وسيلة نقل بديلة.

دبي الجنوب

تم إطلاق مطار دبي الجنوب في عام 2006 كأول مطار في العالم مصمم خصيصًا لهذا الغرض، ويقع في مركزه مطار آل مكتوم الدولي، ومن المقرر أن يفتح آلاف المنازل والمتاجر والمكاتب.

جزيرة بلوواترز

يحتوي مشروع ميراس القابضة قبالة جميرا بيتش ريزيدنس (JBR) على أعلى عجلة مراقبة في العالم، عين دبي، كمحور له. تضم جزيرة بلوواترز مناطق البيع بالتجزئة والسكن والضيافة والترفيه، وستقوم بتشغيل نظام سكة حديد أحادي، بالإضافة إلى الوصول المباشر إلى الطريق من شارع الشيخ زايد وجسر المشاة الذي يربط الجزيرة بشاطئ جميرا بيتش ريزيدنس.

نخلة جميرا

يواصل The Palm إدخال عناصر جديدة، بما في ذلك ممر مائي بطول 11 كم تم افتتاحه مؤخرًا. يشهد الجذع والهلال العديد من الإضافات البارزة. نخيل مول هو مشروع مستمر أيضًا.

ميناء خور دبي

تتم مشاهدة هذا باهتمام من قبل عشاق الطيور الذين يزورون بانتظام محمية الحياة البرية القريبة في رأس الخور. أما محور المبنى فهو «البرج»، الذي سيحتوي على منصة مراقبة بزاوية 360 درجة. كما سيضم مشروع «إعمار» واجهة مائية على جانب الخور بطول كيلومترين، و 679 مليون متر مربع من المساحات السكنية، و 851 ألف متر مربع من المساحات التجارية، و 22 فندقًا، و 11.16 مليون متر مربع من متاجر التجزئة.