يتعافى سوق العقارات التجارية في دبي تدريجيًا من الآثار السلبية لفيروس كورونا، على الرغم من أن مستويات الإشغال الإجمالية لا تزال منخفضة مقارنة بأيام ما قبل الوباء، وفقًا لشركة الأبحاث والاستشارات Cushman & Wakefield Core.
تحسنت مستويات إشغال المكاتب من الدرجة الأولى على أساس سنوي من 80 في المائة إلى 83 في المائة، وانتقل مخزون المكاتب من الدرجة B و C من 74 في المائة إلى 76 في المائة. كشف أحدث تقرير لشركة Cushman & Wakefield Core أنه على الرغم من أنها لا تزال منخفضة، إلا أن مستويات إشغال المكاتب على مستوى المدينة تحسنت من 76٪ إلى 78٪.
قال روبرت توماس، رئيس الوكالة في Cushman & Wakefield Core: «على الرغم من أن الوافدين الجدد إلى السوق كانوا محدودين قبل الوباء، فقد شهدنا ارتفاعًا حادًا في توسعات المرحلة الأولى حيث جاء ما يقرب من 40٪ من استفسارات مكتبنا من هذا القطاع».
«إن الدوافع الرئيسية لهؤلاء المحتلين الإقليميين والعالميين الذين يدخلون دبي هي الإدارة الفعالة للمدينة لـ Covid-19 والبنية التحتية القوية وسهولة ممارسة الأعمال التجارية. وينبع الطلب المتبقي من المحتلين الحاليين الذين يقومون إما بالتوسع أو الذين اتبعوا نهج الانتظار والترقب على مدى 12-18 شهرًا الماضية ويتطلعون الآن إلى الانتقال».
تم تسليم أكثر من 990 ألف قدم مربع من إجمالي المساحات المكتبية حتى الآن في عام 2021 مع عمليات تسليم كبيرة بما في ذلك المراحل الأولى من مشروع إثراء ديرة من قبل إثراء، ومدينة دبي التجارية، ويشهد كلا المشروعين نشاط تأجير ثابت.
قال توماس: «على الرغم من أن السوق يعج بالمتطلبات المكانية الأصغر، إلا أننا نشهد حركة محدودة فوق علامة 15000 قدم مربع، باستثناء مباني المكاتب الرئيسية المختارة».
«يستمر معظم الشاغلين الرئيسيين في الإقامة في المباني الحالية، إما بسبب تجديدات الإيجار التنافسية التي تم تنفيذها على مدار الـ 18 شهرًا الماضية أو لأنهم يعملون حاليًا وفقًا لنموذج هجين ولم يستجيبوا بعد لاستراتيجيتهم للتوسع طويل الأجل ومكان العمل. ونتوقع أن يتم تحريك هذا القطاع من السوق اعتبارًا من أوائل عام 2022 حيث من المتوقع أن يعود معظم المحتلين الدوليين إلى المكتب بحلول العام المقبل».
في حين أن هناك زيادة في العرض في سوق المكاتب، فقد أدى تباين السوق واتجاه الطلب على الجودة إلى استيعاب معظم مخزون المكاتب الرئيسي المتاح والذي يقل عن 5,000 قدم مربع.
مع نقص العرض في الأحجام المختارة والمخزون المتفوق في جودة البناء، يحصل بعض الملاك على إيجارات أعلى من متوسط المساحة لهذه الوحدات، لا سيما في مناطق المكاتب الطبقية مثل الخليج التجاري و JLT.
من ناحية أخرى، توقعت شركة Cushman & Wakefield Core أن العقارات من الدرجة B والخصائص الأساسية، ما لم يتم إعادة استخدامها وتركيبها، ستستمر في مواجهة تحديات في جذب المحتلين وتشهد انكماشًا في مستويات الإشغال.
حافظ الملاك الفرديون والمناطق الحرة ذات الملكية الفردية في الغالب على الإيجارات الرئيسية خلال العام الماضي ولا يظهرون أي تقلبات في الإيجارات المطلوبة التي يشهدها سوق الطبقات (الملكية المتعددة) الآن.
«يميل سوق الطبقات بشكل متزايد إلى تفضيل الملاك بعد أن كان صديقًا للمستأجرين لسنوات. قال توماس: «في بعض الأسواق الفرعية حيث يتجاوز الطلب العرض، يضغط الملاك، وخاصة بالنسبة للوحدات المجهزة، من أجل إيجارات رئيسية أعلى مع إغلاق المعاملات بالأسعار المطلوبة مع عدد أقل من مدفوعات الشيكات».
شهدت معظم مناطق المكاتب إما استقرارًا في متوسط الإيجارات على أساس سنوي أو شهدت ارتفاعًا. وقد لوحظت زيادات بارزة في الإيجارات المطلوبة في مركز دبي المالي العالمي (13٪)، ووسط مدينة دبي (16٪)، وشارع الشيخ زايد (المركز التجاري حتى التقاطع الأول، 6٪)، JLT (23٪) والخليج التجاري (15٪) حيث يتركز معظم نشاط السوق في هذه المناطق. من ناحية أخرى، لا تزال مناطق دبي القديمة مثل ديرة وبر دبي والقرهود تشهد انخفاضًا في الإيجارات.
لقد تحركت مستويات الإشغال والإيجارات جنبًا إلى جنب إلى حد كبير، حيث شهدت مناطق دائرة التنمية الاقتصادية الجديدة والمناطق الحرة استقرارًا في مستويات الإشغال أو الزيادات. وسُجل الارتفاع الأكبر في مستويات الإشغال (8%) في مركز دبي المالي العالمي، حيث شهد كل من «آي سي دي بروكفيلد بليس» و «سنترال بارك تاورز» و «اندكس تاور» و «برج دامان» العديد من عمليات تنفيذ عقود الإيجار الجديدة. شهد ICD Brookfield Place بشكل خاص عددًا كبيرًا من عقود الإيجار الجديدة ويظهر بوضوح شهية السوق لأسهم المكاتب الرئيسية.
أوضح تقرير Cushman & Wakefield Core: «مع انتقالنا إلى الربع الأخير من العام، وهي فترة مزدحمة تقليديًا، نتوقع مستويات نشاط قوية مع الطلب القادم من الوافدين الجدد والمستثمرين والمحتلين الحاليين مما يؤدي إلى السباق على الأسهم عالية الجودة في المكاتب والمناطق السكنية المختارة».
«ومع ذلك، من المهم ملاحظة أنه من المتوقع أن يكون انتعاش السوق مجزأًا حيث تشهد بعض المناطق السكنية معدلات استقرار أبطأ، في حين أن أسهم المكاتب من الدرجة B و C التي عانت تاريخيًا في الاستيعاب، لا تزال تواجه تحديات».
