في فبراير 2015، لاحظ المستثمرون ذلك عندما أطلق مطور مبتدئ نسبيًا نشاما تاون سكوير، وهو مشروع مترامي الأطراف تبلغ مساحته 750 فدانًا في دبي. كانت أسعار النفط تتراجع - على الرغم من أنها لم تصل بعد إلى أدنى مستوياتها القياسية - وكانت الصفقات العقارية في دبي تواجه رياحًا معاكسة بسبب التقلبات في بعض الأسواق. ومع ذلك، استحوذت تاون سكوير على المزيد من العناوين الرئيسية عندما كشفت نشاما أن أسعار مبيعات الشقق ستبدأ من 349 درهمًا إماراتيًا (95287 دولارًا)، أي أقل بكثير من سعر مليون درهم المرتبط عادةً بشراء العقارات في دبي.
تضم المشاريع الفاخرة في دبي أطول برج في العالم وأرخبيل من صنع الإنسان على شكل شجرة نخيل التمر، وقد وجدت بسهولة مشترين جاهزين يصطفون في طابور للحصول على صفقة. لكن انخفاض أسعار النفط الخام والتقلبات في الأسواق الرئيسية قلصت جيوب مشتري المنازل الفاخرة، مما قلل القوة الشرائية اسميًا. وقد أدى هذا بدوره إلى فتح شريحة مختلفة تمامًا للمطورين - الإسكان الميسور التكلفة، وهي منطقة غير مستغلة ومتجاهلة إلى حد كبير في السوق.
أحد اللاعبين الذين استوعبوا هذا الاتجاه مبكرًا وربما قبل نشاما بكثير هو شركة دانوب العقارية، التي يتميز مشروعها السكني جليتز في مدينة دبي للاستوديوهات بسعر أقل بكثير من غيره. تم بيع المجمع السكني الذي يضم استوديوهات وشقق بغرفة نوم واحدة وغرفتي نوم وثلاث غرف نوم تتراوح مساحتها من 470 قدمًا مربعًا إلى 1645 قدمًا مربعًا بسعر 900 درهم إماراتي (245 دولارًا) للقدم المربع، وشهد استجابة ممتازة من المستثمرين. كما حذت شركات أخرى مثل MAG 5 للتطوير العقاري وشركة الخليج للاستثمار العام حذوها بمشاريع مماثلة في مواقع مختلفة في جميع أنحاء دبي.
يشير إطلاق مثل هذه المشاريع إلى النطاق الهائل للعقارات ذات الأسعار المعقولة في دبي، المدينة التي تتأقلم مع تأثير التحضر السريع. يتنقل ما يقرب من مليون مقيم في الإمارات العربية المتحدة يوميًا إلى الإمارة، وفقًا لمركز دبي للإحصاء. يقول الخبراء إن عدد الأشخاص الذين يعملون في دبي ولكنهم يعيشون في إمارات أخرى ارتفع من 3٪ في عام 2013 إلى 5٪ في عام 2015، ويرجع ذلك جزئيًا إلى نقص خيارات الإسكان داخل دبي. لكن تقريرًا حديثًا صادر عن وكالة CORE العقارية، أشار إلى أن الزحام المروري الطويل خلال ساعة الذروة يؤدي الآن إلى هجرة عكسية حيث يبحث السكان عن خيارات أرخص داخل دبي، مما يعزز بشكل كبير الحاجة إلى مخزون سكني أكثر بأسعار معقولة.
يقول فيصل دوراني، رئيس الأبحاث في Cluttons: «إنها شريحة من السوق تعاني من نقص الخدمات وهي في الواقع جزء مهم جدًا من أسواق العقارات في معظم المدن المتقدمة الكبرى حيث تواجه مشكلات القدرة على تحمل التكاليف». «تنمو دبي وقد رأينا هذه المشكلة في مدن عالمية أخرى. لذا فإن مسألة القدرة على تحمل التكاليف ليست سوى مسألة وقت».
تسعير الوسط ولكن حتى مع احتلال القدرة على تحمل التكاليف مركز الصدارة، فإن المطورين يكافحون من أجل تسعير الوحدات التي يتم تسويقها بشكل صحيح على أنها ميسورة التكلفة. يشير التقرير الصادر عن شركة Core Real Estate إلى أن مصطلح الإسكان الميسور «يستخدم بشكل فضفاض» جدًا في دبي مع العرض الجديد الذي يلبي احتياجات شريحة الدخل المتوسط مع استمرار وضعها بعيدًا عن متناول شريحة الدخل المنخفض التي تعتبر هذه الوحدات هي الأكثر أهمية بالنسبة لها. يوافق دوراني على ذلك قائلاً: «هناك العديد من المخططات المصنفة على أنها ميسورة التكلفة ولكن في الواقع لا أحد يعرف ماذا يعني ذلك. كانت هناك بعض التحركات من قبل بلدية دبي لاستهداف الأشخاص الذين يكسبون أقل من 10,000 درهم إماراتي (2,722 دولارًا) شهريًا بينما تتحدث الحكومة الفيدرالية عن توفير إلزامي لإسكان الأشخاص الذين يكسبون أقل من 2000 درهم (544 دولارًا) شهريًا. هذه خطوات إيجابية في الاتجاه الصحيح. لكن كمية المساكن التي تم بناؤها تاريخياً واستمرت في الميل نحو الرفاهية والرفاهية في السوق. لا يزال الوسط الميسور التكلفة مستبعدًا».
لكن الصعوبات لا تزال قائمة في تصنيف القدرة على تحمل التكاليف مما يعوق نمو هذا القطاع. تعرف بلدية دبي القدرة على تحمل التكاليف بأنها مساحة معيشة للأسر التي تكسب ما بين 3,000 درهم إلى 10,000 درهم إماراتي شهريًا. من أجل تلبية هذه الفئة السكانية، يقول دوراني إن سعر الوحدة الميسور التكلفة في دبي يجب أن يكون مثاليًا عند 600,000 درهم إماراتي (163,347 دولارًا). «إذا اخترنا 200,000 درهم إماراتي (54,449) (من متوسط الدخل السنوي للأسرة) وإذا اخترنا مضاعف رهن عقاري أقل بثلاثة أضعاف الراتب السنوي، فسيكون ذلك 600,000 درهم إماراتي. يجب أن تكون قادرًا على شراء منزل عائلي مقابل 600,000 درهم إماراتي. هذا هو نوع السعر الذي سأربطه بالعقارات ذات الأسعار المعقولة.»
ومع ذلك، فإن الوحدات التي تم إطلاقها بأسعار معقولة في العديد من المشاريع قد تكلف ما يصل إلى مليون درهم أو أكثر. يعزو المطورون هذا السعر إلى عدد من العوامل مثل ارتفاع تكاليف الأراضي وعدم وجود منتجات تمويل عقاري وافرة.
يقول ريزوان ساجان، مؤسس ورئيس مجلس إدارة مجموعة دانوب: «يكمن النضال من أجل سوق القطاع المتوسط في العثور على قطعة أرض في موقع لائق بالسعر المناسب والتحكم في التكلفة المتزايدة للبناء». ويوافق على أن أسعار الأراضي المعتدلة يمكن أن تساعد المطورين على التوقف عن انتهاك معايير القدرة على تحمل التكاليف. «يمكن بالتأكيد تحسين سعر الأرض في السوق الأولية لجعل المشاريع في متناول الجميع. أعتقد أيضًا أن التركيز المتزايد على الإسكان منخفض الكثافة يمكن أن يضيف المزيد من الحوافز لمثل هذه المشاريع. يمكن أن تساعد قطع الأراضي متوسطة الحجم المتاحة مباشرة من المطور الرئيسي لغرض الإسكان الميسور التكلفة أيضًا في تحقيق وفورات الحجم وتجنب عبء العلاوة الإضافية على قطعة الأرض من السوق الثانوية».
توريد الوقود مع استمرار معضلة التسعير للمطورين، من الواضح أن قطاع الإسكان الميسور يكتسب اهتمامًا في دبي. أظهر تقرير حديث صادر عن موقع المقارنة المالية compareit4me أن استفسارات الرهن العقاري من الأشخاص ضمن فئات الدخل التي تبلغ 8,000 درهم إماراتي و 19,999 درهمًا إماراتيًا في ارتفاع مطرد. وبالمقارنة مع متوسط عدد الاستفسارات خلال الـ 22 شهرًا الماضية، فإن الاستفسارات من الأشخاص الذين يكسبون ما بين 8,000 درهم إماراتي (2,177 دولارًا) و 11,999 درهمًا إماراتيًا (3,266 دولارًا) قد تضاعفت ثلاث مرات في مارس وأبريل، حسبما ذكر الموقع في مذكرة نُشرت في يوليو. يشير هذا بوضوح إلى عقلية متغيرة للسكان الراغبين في امتلاك منازلهم. لكن من الواضح أن المعروض من المساكن بأسعار معقولة لا يتماشى مع الطلب.
من أجل حل هذا الخلل، اقترح الخبراء نظام الحصص حيث يمكن تخصيص جزء من التطوير كسكن ميسور التكلفة. في العام الماضي، تلاعبت بلدية دبي لفترة وجيزة بفكرة إدخال حصص إلزامية للإسكان الميسور التكلفة ولكن لم تتحقق أي خطوة ملموسة. يقول دوراني: «أعتقد أنه يجب أن يكون هناك القليل من التوجيه من الحكومة حتى ينطلق هذا القطاع من السوق لأنه قطاع مهم ومتزايد ولكنه لا يزال يعاني من نقص الخدمات تقريبًا وغير مفهوم». ويشير إلى الممارسة المتبعة في المملكة المتحدة حيث يُطلب من مطور لديه أكثر من 10 سنوات من الخبرة تخصيص 20 إلى 30٪ من وحداته التي يتم بناؤها للإسكان الميسور التكلفة. «ما يفعلونه في إطار الفئة المعقولة هو أنه إذا كان المطور سيستمر في الاحتفاظ بالعقار كأصل مؤجر، فيمكنهم تأجيره ولكن بحد أقصى 80٪ بسعر السوق السائد. يجب أن تحصل على خصم 20٪ إذا تم تأجيرها».
لا يُعرض على المطورين أيضًا أي حوافز للشروع في مشاريع الإسكان الميسور التكلفة حاليًا، لكن ساجان يسرد بعضًا من تلك التي قد تكون مفيدة. «يمكن النظر في سلسلة من الحوافز، مثل رسوم التسجيل المدعومة المغطاة بشرط الاحتفاظ بالملكية لعدد محدد من السنوات، وفي حالة قيام المالك بالبيع قبل انتهاء فترة الحجز، يمكن فرض غرامة». ويمضي في التأكيد على أن عدم وجود خيارات دفع سهلة حاليًا يمكن أن يقلل أيضًا من اهتمام المشتري. «تسهيلات الرهن العقاري ليست متاحة بشكل شائع ومريح على العقارات أثناء إنشائها، لذا يجب أن يتم تمويل المدفوعات حتى التسليم ذاتيًا من قبل المشتري. تجدر الإشارة إلى أنه وفقًا للبنك المركزي، يمكن للبنوك الحاكمة تمويل العقارات قيد الإنشاء فقط بمجرد أن يدفع المشتري 50٪ من سعر العقار. هناك العديد من السبل التي يمكن من خلالها إنشاء حوافز للإسكان الميسور التكلفة».
على الرغم من استمرار الشكوك حول كيفية استيعاب دبي لوسط المدينة المفقود، يرى المطورون والمحللون بشكل لا لبس فيه الإمكانات في هذا القطاع. كشفت شركة دانوب العقارية عن خطط لإطلاق حوالي ثلاثة إلى أربعة مشاريع سكنية بأسعار معقولة سنويًا، بينما دخلت شركات التطوير الرئيسية الأخرى مثل دبي العقارية ومجموعة شوبا الآن قطاع الإسكان السكني بأسعار معقولة. ولكن إذا تمكنوا من تحقيق المعادلة الصحيحة بين الأسعار والطلب في السوق، فلن يُنظر إليه بعد على أنه سباق لبناء منازل بأسعار معقولة في دبي.
