امتلك نقودًا، ستشتري عقارًا خارج الخطة

بعد إعلان وفاتها بعد التباطؤ الاقتصادي العالمي في 2008-2009، يقول الاستشاريون والمطورون الآن إن سوق العقارات غير المخطط في دبي على قيد الحياة - وينطلق - في عام 2017.

يشير شراء عقار خارج الخطة إلى شراء عقار قبل اكتماله. في دبي، كانت هذه الممارسة منتشرة حتى عام 2009، عندما أدى انخفاض أسعار العقارات إلى الاختفاء المفاجئ والكامل للمشتري خارج الخطة.

يعود الفضل لشركة إعمار، المطور الرئيسي في دبي، إلى إطلاق سوق العقارات غير المخطط لها مرة أخرى مع إطلاق مشروع فيلا «ميرا» على طريق القدرة في أبريل 2013.

تم الآن تسليم المرحلة الأولى من هذه الفلل، التي تم إطلاقها بسعر دعوة قدره 988888 درهمًا إماراتيًا، ويتم إعادة بيع بعضها بضعف هذا السعر، مما يعطي دفعة كبيرة للسوق العامة غير المخطط لها.

منذ عام 2013، أصبح السوق قيد الإنشاء في وضع التعافي، حيث أطلق جميع المطورين الرئيسيين تقريبًا في دبي مشاريع بخطط سداد سخية بعد التسليم في عام 2016.

القاعدة العامة الآن هي أنه إذا كان لديك مبلغ معقول من المال من المدخرات والرغبة في اختبار مياه سوق العقارات في دبي، فإن العقارات قيد الإنشاء من قبل مطور مشهور هي أفضل رهان لك.

في الواقع، هناك بعض خطط الدفع الآجل الجذابة المتاحة اليوم، مثل الدفعة الأولى بنسبة 20 في المائة والرصيد عند التسليم. كما يتم تقديم خطط الدفع بناءً على تقدم أعمال البناء، وعادةً ما يتم ذلك على أقساط بنسبة 10 في المائة.

إذن، ما الذي يوقف الاندفاع نحو الخروج عن الخطة؟ في الفترة 2008-2009، دخل الكثير من المضاربين السوق بهدف «قلب» العقارات وتحقيق ربح سريع على حساب المستخدم النهائي.

بشكل عام، سيقومون بإيداع وديعة بنسبة 10 في المائة وإعادة بيع العقار بعلاوة قبل تسليمه، مما يحقق مكاسب جيدة بنسبة 200 إلى 300 في المائة من استثماراتهم الأولية. ومع ذلك، فإن هذا من شأنه أن يجعل العقارات باهظة الثمن بالنسبة للمستخدم النهائي.

ومع ذلك، تسمح قاعدة البنك المركزي الإماراتي الآن بنسبة 50 في المائة فقط من القروض إلى القيمة للرهون العقارية غير المخطط لها، مما يترك فقط اللاعبين الجادين في السوق. تم فرض هذه القيود من قبل البنك المركزي لتهدئة عمليات الشراء المضاربة بعد أن شهدت أسعار العقارات في دبي موجة ثانية من التضخم في أواخر 2013 و 2014.

ومع ذلك، في الوقت نفسه، يواجه بعض المستخدمين النهائيين الحقيقيين الذين ليس لديهم 50 في المائة من النقد الجاهز لإجراء عملية شراء خارج الخطة صعوبات. تعترف كارول مونيس، رئيسة الرهون العقارية في Mortgageme.ae: «إن متطلبات الدفعة الأولى المرتفعة للعقارات قيد الإنشاء تجعل من الصعب على المستخدمين النهائيين شراء الوحدات».

في مثل هذا السيناريو، جاء مطورو العقارات لإنقاذ المستثمرين للمساعدة في بدء الشراء في هذا القطاع من السوق. «يبتكر الكثير من المطورين الآن خطط سداد بنسبة 30:70، أي دفعة مقدمة بنسبة 30 في المائة و 70 في المائة عند الانتهاء. يقول مونيس: «هذا يجعل من السهل جدًا على المستخدمين النهائيين الحصول على قروض عقارية حيث تحصل المشاريع المكتملة على تمويل يصل إلى 75 في المائة».

بالنسبة لأولئك الذين يخططون لعملية شراء خارج الخطة، فإن أحد الأشياء الأساسية التي يجب وضعها في الاعتبار هو أن البنوك الإماراتية لا تقرض جميع المشاريع قيد الإنشاء. يتوقف الكثير على أوراق اعتماد المطور ومرحلة اكتمال المشروع. ويضيف مونيس: «لا تقدم البنوك التمويل إلا بعد إتمام أول 50 في المائة من المدفوعات من قبل المشتري».

يحتاج المطورون إلى التسجيل لدى البنك من أجل تسهيل القروض العقارية ولكن هذا لا يحدث غالبًا حتى اكتمال 50 في المائة على الأقل من المشروع. «تقوم البنوك بإقراض بعض المشاريع غير المخطط لها للمطورين الرئيسيين. يقول ديفيد جودشو، الرئيس التنفيذي لشركة CORE: «بعض الأمثلة التي تقدم قروضًا عقارية هي أكويا من داماك وأونيك من إشراقة ومشاريع إعمار قيد الإنشاء».

إن الاختيار بين عقار مكتمل أو غير مخطط يتلخص أخيرًا في الوضع المالي للفرد وما هو مناسب لمتطلباته.

«الميزة في وضع التشغيل خارج الخطة هي أن المشترين يحصلون على الوقت للتخطيط المالي إذا لم يرغبوا في الحصول على قروض لإجراء عملية شراء. يوضح رانجيت تشافان، الرئيس التنفيذي لشركة SPF Realty، أن الميزة في العقارات الجاهزة هي أن معظمها يقع في مجتمعات ناضجة ومتاحة بسهولة للاستخدام، دون وقت انتظار للعقارات قيد الإنشاء، وهو توفير كبير في الإيجار الذي يتعين على المرء دفعه مقابل الانتظار.

تميل العقارات غير المخطط لها عمومًا إلى أن تكون أسعارها أقل من العقارات الجاهزة، مع إظهار المطورين المرونة في أسعار الإطلاق. قد ترى المجتمعات الناشئة فجوة أكبر بين الأسعار الجاهزة وغير المخطط لها مقارنة بالمجتمعات القائمة.

«في مرحلة الإطلاق الأولي، يمكن تأمين أسعار جذابة بنسبة تصل إلى 30 في المائة أقل من القيمة السوقية مقارنة بالعقارات المكتملة. عادةً ما تشهد المعاملات المجمعة انخفاضًا يتراوح بين 10 و 15 في المائة من الأسعار المعلن عنها، وإذا كانوا يتطلعون إلى شراء مبنى أو تطوير كامل، فيمكن تخفيض ذلك بشكل أكبر «، يضيف Core's Godchaux.

في حين أن المبيعات خارج الخطة تسير الآن تقريبًا مع معاملات العقارات الجاهزة، مع تراجع الأسعار في العام الماضي وكثرة المستخدمين النهائيين في السوق، كان هناك تحول في الطلب على المنازل المكتملة.

تقول ديما إيشاك، رئيسة قسم الأبحاث والاستشارات في شركة تشيسترتنز للتقييم والاستشارات في دولة الإمارات العربية المتحدة: «مع استمرار انخفاض أسعار العقارات الجاهزة في العام الماضي، كان هناك تحول في المشترين الذين يختارون هذه الأنواع من العقارات».

«نظرًا لارتفاع متطلبات الدفعة الأولى وقلة منتجات الرهن العقاري خارج الخطة التي تقدمها البنوك، فإننا نرى حصة أكبر من القروض السكنية للعقارات المكتملة. يقول مونيس: «الكثير من المشترين في السوق حاليًا هم مستخدمون نهائيون ويذهبون إلى العقارات المكتملة».

دعمًا لهذا الاتجاه، يشير تقرير Reidin الأخير إلى أن الجزء الأكبر من المبيعات خارج الخطة في دبي تتم بواسطة النقد. «في مساحة [الملكية] الجاهزة، تستمر المعاملات القائمة على الرهن العقاري في إظهار زيادة مطردة. ويضيف التقرير: «في الفضاء خارج الخطة، ستظل المعاملات تميل في الغالب نحو النقد».

شهدت المجتمعات القائمة معاملات أكثر من المجتمعات النامية.

«نشهد المزيد من عمليات إعادة البيع في المجتمعات المتقدمة - كانت الإمارات ليفينج ودبي مارينا من المناطق التي شهدت أعلى المعاملات في عام 2016، على الرغم من العرض الجديد المحدود الذي يشير بوضوح إلى ارتفاع نشاط إعادة البيع. لم تصل المجتمعات النامية بعد إلى دورة عقارية كاملة، وبالنظر إلى انخفاض الأسعار في عام 2016، ربما اضطر الملاك إلى البيع بأسعار أقل من الدرجة الممتازة، «يلاحظ غودشو.