في جزيرة نخلة جميرا الاصطناعية في دبي، تشير أشعة الليزر المرتفعة إلى بدء أحدث مشروع بناء ضخم. سيكون كومو ريزيدنسز، الذي يبلغ ارتفاعه 71 طابقًا ويضم 76 بنتهاوس، أعلى مبنى في الأرخبيل - مع أرخص وحدة بسعر 21 مليون درهم (5.7 مليون دولار).
على بعد مسافة قصيرة بالسيارة من الطريق السريع الرئيسي في المدينة، بدأ رجل الأعمال الإماراتي خلف أحمد الحبتور العمل في مجمع سكني سيضيف أكثر من 1700 منزل في مشروع واحد. هذا هو الاتجاه السائد في كل مكان تقريبًا في الإمارة - حيث يقوم المهندسون بتسريع محركاتهم في ما يُتوقع أن يكون أقوى دورة بناء منذ عام 2017.
شهدت دبي، التي اشتهرت منذ فترة طويلة بالازدهار والكساد الحاد، واحدة من أكثر فترات الركود دراماتيكية في عام 2008، عندما تسبب انهيار العقارات الناجم عن الديون في جعل بعض أكبر مطوريها يتأرجحون على حافة الإفلاس. أدى الربيع العربي الذي اجتاح الشرق الأوسط إلى إحياء السوق في عام 2011 حيث سعت عواصم الدول العربية إلى الأمان في دبي. لكن الأمور سرعان ما تغيرت في عام 2014 حيث أدى انهيار أسعار النفط إلى تراجع سوق العقارات السكنية لمدة سبع سنوات.
هذه المرة يقوم المطورون بالتحوط للاحتمالات بشكل أكبر، ويطالبون بدفعات مقدمة تغطي معظم الممتلكات حتى قبل بدء البناء. إن الأموال الواردة من المستثمرين الأثرياء في جميع أنحاء العالم تمنح سوق العقارات في الإمارة وسادة كبيرة وتقلل من الحاجة إلى الديون - ولكنها تترك المشترين أيضًا يتحملون المزيد من المخاطر.
قال براثيوشا غورابو، رئيس الأبحاث والاستشارات في شركة Core العقارية: «يستفيد المطورون من الطلب المتزايد مع الارتفاع الحاد في أحجام إطلاق المشاريع». «من خلال الأموال التي يتم جمعها من المشترين في مرحلة ما قبل البيع، يكون المطورون عادةً قادرين على تمويل الكثير من الإنشاءات، مما يجعل المخاطر المالية أقل مما كانت عليه في السنوات السابقة.»
يتوقع Gurrapu أن ترتفع أسعار الوحدات السكنية بنسبة 10٪ إلى 12٪ هذا العام.
مخاوف تتعلق بالسعة وقال جورابو إنه لا تزال هناك مخاطر أخرى، مثل المشاكل المحتملة في سلسلة توريد البناء التي يمكن أن تؤخر الانتهاء من المشاريع حتى بعد أن يدفع المشترون. وهناك سبب آخر يتمثل في القلق بشأن قدرة المقاولين على تنفيذ العمل أثناء قيامهم بمزيد من المشاريع في وقت قام فيه الكثيرون بتقليص طاقتهم بعد سنوات من تراجع السوق.
حتى الآن من هذا العام، تم إطلاق 24,658 منزلًا في دبي، أي أعلى بنحو 37٪ من تلك التي تم إطلاقها خلال نفس الفترة من عام 2022، وفقًا لـ Core. تم تسجيل حوالي 28900 صفقة سكنية قيد الإنشاء منذ بداية عام 2023، وهو أكبر رقم في نفس الفترة منذ عام 2009.
تعد العقارات قيد الإنشاء خيارًا شائعًا للمستثمرين الأجانب الذين ليس لديهم حسابات مصرفية في الإمارات العربية المتحدة، والتي تعد دبي جزءًا منها. إنهم يميلون إلى تحويل الأموال مباشرة إلى حسابات الضمان الخاصة بالمطور أو استخدام العملات المشفرة لدفع ثمن المشتريات.
يقر المحللون والمطورون بالمخاطر. يقول محمد العبار، مؤسس شركة إعمار العقارية، التي شيدت أطول ناطحة سحاب في العالم، إنه لا ينبغي نسيان دروس الماضي في الطفرة الحالية.
وقال: «الخطر الكبير هو أن الأعمال العقارية تمر بدورات صعودًا وهبوطًا». «يجب أن تحافظ على القليل من الديون وأن يكون لديك نقود معقولة، لذلك حتى في حالة تباطؤ السوق، يجب أن تمكننا الميزانية العمومية والوضع النقدي من إنهاء مشاريعنا.»
القليل من الإمداد تكثر الحكايات التحذيرية حول الخطأ الذي يمكن أن يحدث في دبي. قبل الأزمة المالية العالمية، غالبًا ما كان المشترون يدفعون 10٪ من قيمة العقار حتى قبل وضع لبنة واحدة ويبيعون العقود عدة مرات مما أدى إلى تضخيم القيم بالمضاعفات. توقفت هذه التقلبات المتفشية بشكل مفاجئ في عام 2009 عندما تخلفت شركة نخيل المساهمة العامة المملوكة للحكومة عن سداد حوالي 4 مليارات دولار من مدفوعات السندات. حصلت الشركة، إلى جانب شركة دبي وورلد الأم آنذاك، على شريان حياة بقيمة 10 مليارات دولار من أبو ظبي.
