من المتوقع أن يضيف قطاع العقارات في دبي، الذي شهد زيادة في المعروض من الوحدات السكنية على أساس سنوي في عام 2020 بغض النظر عن الاضطرابات الناجمة عن الوباء، 39 ألف وحدة في عام 2021.
في العام الماضي، شهد السوق تسليم ما يقرب من 36,000 وحدة، مما يمثل زيادة عن عدد الوحدات التي تمت إضافتها إلى السوق في العام السابق، وفقًا للبيانات المقدمة من شركة الاستشارات العقارية Cushman & Wakefield Core.
تُظهر البيانات من Asteco أيضًا أن عام 2019 شهد دخول ما مجموعه 31,000 وحدة سكنية إلى السوق في دبي، تضم ما يقرب من 23600 شقة و 7400 فيلا. وفقًا لـ Data Finder، تم الانتهاء من ما مجموعه 32,822 وحدة سكنية في مجتمعات التملك الحر وغير الحر في دبي في الأشهر التسعة الأولى من عام 2019، ومن المقرر الانتهاء من 13216 وحدة أخرى في نهاية عام 2019 أو الربع الأول من عام 2020.
قال محللو الأبحاث في Cushman & Wakefield Core: «نتوقع بشكل متحفظ ما يقرب من 39,000 وحدة لعام 2021، ومع ذلك، من المتوقع إجراء المزيد من المراجعات حيث ستعتمد التوقعات بطبيعتها على ثقة المشتري وزيادة معنويات السوق مع استمرار المطورين في التكيف مع ظروف السوق المستمرة».
وقال التقرير إنه في عام 2021، ستظل أسعار المبيعات والإيجارات تحت ضغط هبوطي حيث من المتوقع أن تواجه المناطق السكنية مزيدًا من الرياح المعاكسة، بينما من المتوقع أن تشهد مناطق الفلل المنشأة التي شهدت استحواذًا قويًا خلال النصف الثاني من عام 2020 ولديها الآن عرض محدود مرونة في الأسعار.
قالت براثيوشا جورابو، رئيسة قسم الأبحاث والاستشارات في شركة Cushman & Wakefield Core، إنه أثناء تعطيل سوق العقارات، أدى الوباء أيضًا إلى تسريع الإصلاحات. تظهر تدابير الحد من العرض تدريجياً مع قيام أصحاب المصلحة الرئيسيين بشكل جماعي بمعالجة فائض العرض في دبي
«تعمل محركات الطلب التي تقودها الحكومة، بما في ذلك مجموعة من إصلاحات التأشيرات وأسعار الفائدة المنخفضة ونسب LTV الجذابة (القرض إلى القيمة) للمشترين لأول مرة على دعم الطلب واستدامته. وقد أدت هذه الخطوات أيضًا إلى تباطؤ السوق خارج الخطة والمرونة النسبية في السوق الثانوية مع تسجيل أحجام معاملات قياسية، بقيادة المشترين النهائيين إلى حد كبير، «قال جورابو.
هذا العام، من المتوقع أن تظل معاملات المبيعات الثانوية ثابتة حيث يتم دعم الطلب الأساسي من خلال انخفاض قيم رأس المال ومحركات الطلب مثل الإصلاحات المالية والتأشيرات والإصلاحات الاجتماعية. «نتوقع أن تنخفض أحجام الإطلاق الجديدة بشكل أكبر في عام 2021 مع قيام المطورين بإعادة وضع الاستراتيجيات والتركيز على استيعاب المخزون الحالي».
وقال جورابو إنه على الرغم من أن تأثير COVID-19 قد دفع انتعاش الأسعار إلى الأمام، إلا أن السوق بدأت تشهد مرونة في أسعار المبيعات حيث تصل القيم إلى تكاليف التطوير في العديد من المناطق. «حققت مناطق الفلل أداءً جيدًا بشكل خاص بسبب الطلب المتزايد من المحتلين الذين يحتاجون إلى مساحة أكبر ومناطق مفتوحة حيث تكيفت مع التغييرات في ترتيبات العمل. ومع ذلك، تحافظ المناطق السكنية على مسارها الهبوطي ولم تظهر عليها بعد علامات الاستقرار «، قال جورابو.
قال تقرير Cushman & Wakefield Core إنه على الرغم من التحدي الذي شهده عام 2020، شهد نشاط معاملات السوق الثانوية زيادة بنسبة 7.0٪ مقارنة بأحجام عام 2019. «إن انخفاض تكاليف الشراء بشكل كبير ومجموعة من محركات الطلب التي تقودها الحكومة هي أكبر العوامل التي تدعم نشاط المعاملات حاليًا. في الواقع، بعد التراجع الأولي في أبريل ومايو 2020 بسبب القيود المفروضة على الحركة، شهد شهر ديسمبر أعلى حجم للمعاملات الشهرية منذ عامين».
ومع ذلك، تقلص نشاط السوق خارج الخطة بشكل كبير بنسبة 3٪ على أساس سنوي في عام 2020 حيث فضل المشترون الوحدات الجاهزة لتجنب المزيد من عدم اليقين ونتوقع أن يستمر هذا الاتجاه في عام 2021. وقال التقرير: «تماشيًا مع التوجيهات الحكومية والأخبار الأخيرة عن قيام العديد من المطورين الرئيسيين بتقليص عمليات إطلاق المشاريع الجديدة، بلغت نسبة 202٪ مقارنة بعام 2019 حيث يقوم المطورون بشكل متزايد بإعادة المعايرة والتركيز على المخزونات الحالية».
في عام 2020، استمرت المناطق السكنية في الانخفاض الحاد، حيث خالفت بعض المناطق الرئيسية مثل وسط مدينة دبي (4.0٪) ونخلة جميرا (4.0٪) هذا الاتجاه نسبيًا. كانت المناطق السكنية ذات الأسعار المعقولة مثل ديسكفري جاردنز (-15٪) ودبي لاند (-15٪) أضعف المناطق أداءً خلال عام 2020.
«بالنظر تاريخيًا إلى قيم الذروة لعام 2014، انخفضت الفيلات بنسبة 31 في المائة تقريبًا بينما انخفضت المناطق السكنية بأكثر من 35٪، وشهدت المناطق القديمة مثل JLT و Discovery Gardens انخفاضًا بنسبة تزيد عن 40٪ على مدى السنوات الست الماضية.
«ومع ذلك، أظهر سوق الفلل مستويات نسبية من المرونة مع انخفاض الانخفاضات على أساس سنوي بسبب احتياجات المحتل المتطورة في أعقاب Covid-19. وقال جورابو: «كانت مناطق الينابيع والميدوز (+1.0 في المائة) والمرابع العربية (-3.0٪) ونخلة جميرا (-4.0 في المائة)) أكثر مناطق الفلل مرونة مع التغيرات الاسمية في أسعار المبيعات على أساس سنوي، مدعومة بالأداء القوي لسوق المعاملات في الربع الرابع».
انخفضت الإيجارات في المناطق السكنية بشكل عام بشكل حاد مقارنة بمناطق الفلل حيث شهدت حصة أعلى من المناطق السكنية انخفاضًا مضاعفًا. أما المناطق السكنية الأضعف أداءً فهي مدينة دبي الرياضية (-19 في المائة) ودبي لاند (-19 في المائة)). أما مجمعات الفلل التي تشهد أكبر الانخفاضات على أساس سنوي فهي قرية جميرا سيركل (-13 في المائة) تليها ريم-ميرا وذا فيلا في دبي لاند (-11 في المائة). أظهرت مواقع الفلل الرئيسية مثل نخلة جميرا (-4.0 في المائة)) وتلال الإمارات (-4.0 في المائة)) مرونة في انخفاض الإيجارات، لا سيما في الطرف العلوي من السوق حيث أدى الاستيعاب المرتفع الذي شهدته خلال النصف الثاني من عام 2020 إلى محدودية المخزون المتاح حاليًا في السوق.
في عام 2020، وبعد ذروة الإيجارات التي شهدتها عام 2014، انخفضت الفلل بنسبة 33 في المائة تقريبًا، في حين انخفضت المناطق السكنية بأكثر من 40 في المائة، حيث شهدت العديد من المناطق انخفاضًا بنسبة تزيد عن 45 في المائة على مدى السنوات الست الماضية. ومع انخفاض الإيجارات بوتيرة أسرع مقارنة بأسعار المبيعات، شهدت الفيلات والمناطق السكنية انكماشًا في العائدات.
