أظهر تقرير أن دبي تشهد سوقًا للإيجارات ذات مستويين، مع اتساع الفجوة بين العقود الجديدة وتجديدات الإيجار.
وقالت شركة الاستشارات العقارية Cushman & Wakefield في أحدث تقرير لها عن السوق إن العديد من المستأجرين يختارون البقاء في أماكنهم لأن الزيادات في الإيجارات أثناء التجديدات أقل بكثير مقارنة بتوقيع عقود إيجار جديدة - ويتم تنظيمها بواسطة حاسبة الإيجار التابعة لوكالة التنظيم العقاري.
ووجد البحث أنه على الرغم من استمرار ارتفاع الإيجارات السكنية في دبي، إلا أن الوتيرة تتباطأ.
ارتفعت الإيجارات على مستوى المدينة بنسبة 19 في المائة على أساس سنوي في عام 2023، مقارنة بـ 27 في المائة في العام السابق.
وقال براثيوشا جورابو، رئيس الأبحاث والاستشارات في شركة Cushman & Wakefield، إن الزيادات تسببت في اضطراب كبير في سوق الإيجار على مدى السنوات القليلة الماضية، حيث تلقى معظم المستأجرين إشعارات تصعيد الإيجار.
وقالت: «ارتفعت إيجارات الفلل بنسبة 16 في المائة على أساس سنوي، وارتفعت بأكثر من 17 في المائة عن قيم الذروة لعام 2014، في حين شهدت الشقق زيادة حادة بنسبة 19 في المائة على أساس سنوي - على الرغم من أن إيجارات الشقق تقل بنسبة 2 في المائة عن قيم الذروة لعام 2014".
«نتوقع استمرار ارتفاع الإيجارات لعقود الإيجار الجديدة في عام 2024، لا سيما في المواقع المركزية القائمة، حيث ستؤدي مستويات الإشغال المرتفعة إلى ممارسة ضغط تصاعدي على الإيجار.
«ومع ذلك، ومع زيادة عدد عمليات التسليم في المواقع شبه الحضرية، نتوقع أن تكون الزيادات في الإيجارات معتدلة في المناطق التي تم تسليمها حديثًا».
يستمر سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة في الانتعاش بقوة على خلفية المبادرات الحكومية والنمو العام في الاقتصاد وسط ازدهار القطاع غير النفطي.
سجلت دبي وأبو ظبي مبيعات عقارية قوية العام الماضي ومن المتوقع أن تستمر أسعار السوق في الارتفاع في عام 2024.
ارتفعت إيجارات الشقق في دبي بين 20 في المائة و 30 في المائة في عام 2023، وفقًا للبيانات التي جمعتها شركة Better Homes.
في حين ارتفع متوسط إيجارات الفلل أيضًا في المجتمعات في جميع أنحاء دبي، كانت هذه الزيادات عادةً في حدود 10 في المائة إلى 20 في المائة، حسبما ذكرت وكالة العقارات الشهر الماضي.
أظهر تقرير Cushman & Wakefield أن مناطق الشقق ذات الأسعار المعقولة، بما في ذلك ديسكفري جاردنز ودبي لاند ومدينة دبي الرياضية وقرية جميرا الدائرية، شهدت أكبر زيادات في الإيجارات في الأشهر الـ 12 الماضية بسبب القواعد المنخفضة نسبيًا.
وكانت أكبر زيادة في إيجارات الفلل على أساس سنوي في قرية جميرا الدائرية، تليها ذا سبرينجز ذا ميدوز وتلال الإمارات.
ووجد التقرير أن بعض الملاك يستخدمون شهادة تقييم الإيجار من Rera لزيادة الإيجارات، بدلاً من مؤشر الإيجار الخاص بالجهة التنظيمية.
يمكن الوصول إلى خدمة الشهادة من خلال الموقع الرسمي لدائرة الأراضي والأملاك في دبي أو من خلال تطبيق Dubai Rest.
للحصول على شهادة تقييم الإيجار، يجب على الملاك تقديم تفاصيل وصور للعقار المحدد ودفع مبلغ 2000 درهم لكل وحدة.
ستقوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي بعد ذلك بإصدار شهادة تقييم الإيجار، والتي تعكس القيمة السوقية الحالية للعقار.
وقالت السيدة جورابو إن المزيد من الناس في دبي يختارون شراء منازلهم الخاصة، حيث تستمر الإيجارات في الارتفاع بشكل حاد مقارنة بأسعار المبيعات.
تم تسليم أكثر من 39,400 وحدة إلى المالكين في دبي في عام 2023. ووجد التقرير أن هذا هو أكبر عدد من عمليات التسليم التي تم الإبلاغ عنها منذ عام 2020.
وشكلت الشقق أكثر من 83 في المائة من جميع عمليات التسليم لعام 2023، في حين استحوذت الفلل على 17 في المائة المتبقية.
وقالت السيدة غورابو: «من المتوقع أن تستمر المستويات المنخفضة لتسليم الفلل الجديدة في ممارسة الضغط التصاعدي على أسعار بيع الفلل والإيجارات».
وأشار البحث إلى أنه بالنظر إلى التسليم حسب المناطق، تم تسليم أكثر من 5556 وحدة في ميدان ون في منطقة محمد بن راشد، وهو أعلى رقم في المنطقة في العام الماضي.
وكانت عمليات تسليم الشقق الرئيسية في أيكون سيتي في الخليج التجاري، وذا أدريس ريزيدنسز دبي أوبرا في وسط مدينة دبي، وسيرف آت كريك بيتش في ميناء خور دبي.
وتشمل مشاريع الفلل البارزة التي تم تسليمها العام الماضي إيلان في تلال الغاف، وشيري وودز في دبي لاند، وجوي تاون هاوس في المرابع العربية 3، وفقًا للاستشارات.
استحوذت إعمار على 26 في المائة من جميع عمليات التسليم في عام 2023، في حين تفوقت عزيزي بنسبة 15 في المائة على داماك بنسبة 8 في المائة، والتي كانت ثاني أكبر مطور من حيث عمليات التسليم في السنوات الأخيرة.
وقالت السيدة غورابو: «في عام 2024، في حين أن هناك أكثر من 65000 وحدة من المقرر تسليمها، فإن تقديراتنا المتحفظة تبلغ حوالي 32000 وحدة، منها 76 في المائة من المتوقع أن تكون شققًا و 24 في المائة فيلات».
«من المتوقع أن يتم تسليم ما يقرب من 12 بالمائة من عمليات التسليم هذه في ميدان ون، يليه الخليج التجاري [10 بالمائة] ووسط مدينة دبي [6 بالمائة].»
لا تزال دبي تشهد نموًا سكانيًا قويًا، مع إضافة 100,240 مقيمًا في عام 2023.
يبلغ عدد سكان المدينة حاليًا أكثر من 3.65 مليون نسمة، وفقًا لمركز دبي للإحصاء.
ومع الخطة الحضرية الرئيسية لدبي 2040، من المتوقع أن يرتفع عدد سكان المدينة إلى 5.8 مليون بحلول عام 2040. وقال التقرير إن هذا يعكس زيادة بأكثر من 2.15 مليون مقيم في السنوات الـ 17 المقبلة.
وأوضحت السيدة غورابو: «مع وجود حجم تقريبي للأسرة يبلغ 4.2، ستحتاج دبي إلى ما يقرب من 30,000 وحدة سكنية باستمرار كل عام حتى عام 2040 لتلبية احتياجات هذا العدد المتزايد من السكان».
ارتفعت أسعار مبيعات الفلل على مستوى المدينة بنسبة 22 في المائة سنويًا وارتفعت بأكثر من 16 في المائة عن قيم الذروة لعام 2014، في حين أن الشقق تتابعها عن كثب بزيادة سنوية بنسبة 20 في المائة وأقل بقليل من 6 في المائة عن قيم الذروة لعام 2014، وفقًا لبيانات Cushman & Wakefield.
وأظهر التقرير أنه من أجل وضع الزيادات الحادة في الاعتبار، ارتفعت أسعار مبيعات الشقق بنسبة 32 في المائة وارتفعت أسعار مبيعات الفلل بنسبة 68 في المائة منذ الوباء.
قالت السيدة جورابو: «على الرغم من أننا لا نعتقد أن السوق سيشهد مستويات حادة من الزيادات في الأسعار كما رأينا في عام 2023، إلا أننا نعتقد أنه سيكون هناك اعتدال في السوق مع اتساع الفرق بين أسعار الطلب والعرض، وتسعير المستخدمين النهائيين خارج السوق».
«مع خطط الدفع المحدودة جدًا بعد التسليم التي تظهر الآن في السوق خارج الخطة، والانخفاض المحتمل لأسعار الفائدة في وقت لاحق من عام 2024، فمن المتوقع أن تدعم هذه الخطط سوق المبيعات الثانوية وتساعد في تخفيف الزيادات في أسعار المبيعات.»
