وفقًا لأحدث تقرير سنوي لشركة Cushman & Wakefield Core عن دبي 2021-2022، شهدت دبي في عام 2021 انتعاشًا قويًا عبر جميع مقاييس الأداء للإيجارات وقيم رأس المال وحجم المعاملات، حيث توقعت الاستشارات استمرار هذا المسار التصاعدي في عام 2022، وإن كان بوتيرة أبطأ.
تقول براثيوشا غورابو، رئيسة قسم الأبحاث والاستشارات في شركة كوشمان آند ويكفيلد كور: «في ظل وجود العديد من محركات الطلب، بما في ذلك المبادرات الحكومية ذات التفكير المستقبلي والاستراتيجية، ساعد خفض عدد مركبات LTV إلى جانب مرونة الأعمال مع إدارة الوباء بكفاءة، دبي في إحياء الاهتمام الاستثماري القوي عبر القطاعات. وقد خلق هذا ضغطًا تصاعديًا على قيم رأس المال والإيجارات خلال عام 2021، لا سيما في المناطق الإدارية والسكنية الرئيسية، حيث شهد العديد منها أكبر الزيادات في السنوات العشر الماضية».
يسلط التقرير الضوء على ما يلي: «تماشيًا مع التوقعات السابقة لشركة Cushman & Wakefield Core، شهدت دبي تسليم 37,000 وحدة سكنية في عام 2021. تم تسليم 16٪ فقط (5900 وحدة) من هذه الفلل بينما كانت بقية 84٪ من عمليات التسليم عبارة عن وحدات سكنية. مع تنفيذ العديد من المشاريع على مراحل بسبب الوباء على مدى العامين الماضيين، نتوقع عددًا أكبر من عمليات التسليم هذا العام مع تقدير متحفظ لما يقرب من 36000 وحدة لعام 2022. ومع ذلك، من المتوقع إجراء المزيد من المراجعات على توقعات العرض حيث يستمر المطورون في التكيف مع ظروف السوق المتغيرة باستمرار».
كانت أحجام المعاملات مرتفعة باستمرار خلال عام 2021، مع تسجيل أعلى قيمة ربع سنوية للمعاملات خلال الربع الرابع من عام 2021. كانت أحجام معاملات المبيعات الثانوية لعام 2021 أعلى بنسبة 98٪ من عام 2020 وأعلى بنسبة 132٪ عن عام 2019. عادت السوق غير المخططة، بعد أن شهدت ركودًا مؤقتًا، بزيادة قدرها 52٪ عن أحجام عام 2020، ومع ذلك، ارتفعت بنسبة 8٪ فقط فوق مستويات عام 2019. ومع ذلك، من المتوقع أن تؤدي عمليات إطلاق المشاريع الناجحة الأخيرة خارج الخطة إلى زيادة نشاط المعاملات خلال عام 2022.
وتعليقًا على التقرير، قال جورابو: «شهدت أسعار الفلل والإيجارات ارتفاعًا حادًا حيث أصبح العرض في مجتمعات الفلل ذات الموقع المركزي والراسخة محدودًا. شهد متوسط أسعار مبيعات الفلل على مستوى المدينة زيادة بنسبة 22٪ على أساس سنوي، على الرغم من انخفاض القيم بنسبة 16٪ عن ذروة عام 2014، مما يدل على أن القيم لا تزال بأسعار تنافسية ويحتمل أن يكون لها مجال إضافي للنمو.
وفي ضوء الطلب المتزايد على الفلل في جميع أنحاء المدينة، ارتفع متوسط إيجارات الفلل على مستوى المدينة بنسبة 21% على أساس سنوي، في حين شهد متوسط إيجارات الشقق زيادة متواضعة بنسبة 3%». وتضيف: «نظرًا لأن متغيرات COVID-19 تتسبب في انتقال العديد من المدارس والمكاتب ذهابًا وإيابًا مع بروتوكولات التشغيل، فإن تفضيل المساحات الخاصة والمفتوحة والإضافية سيظل في عصر COVID، مما يعزز تفضيل الفيلات والوحدات الأكبر».
من خلال تقديم توقعات عام 2022 للسوق السكنية في دبي، يسلط التقرير الضوء على أن أحجام المعاملات ستشهد زيادة مطردة ومن المتوقع أن تشهد معاملات المبيعات، في كل من السوق الثانوية وخارج الخطة، ارتفاعًا مطردًا في عام 2022 مع استمرار الطلب من المشترين المحليين والدوليين.
علاوة على ذلك، ستشهد أسعار البيع ارتفاعًا تدريجيًا ومستمرًا، لا سيما في مناطق الفلل والشقق الرئيسية، حيث من المتوقع أن تقترب معظم المناطق من قيم الذروة في عام 2014.
سيظل العرض الزائد يمثل خطرًا سلبيًا، مع توقع عدد كبير من عمليات التسليم في عام 2022، لا سيما في مناطق الشقق شبه الحضرية.
فيما يتعلق بالإمدادات المكتبية، تم تسليم ما مجموعه 1.29 مليون قدم مربع من إجمالي المساحات المكتبية في عام 2021. وتشمل عمليات التسليم الرئيسية المرحلة الأولى من مشروع إثراء ديرة من قبل إثراء والمرحلة الأولى في مجمع الأعمال في دبي كوميرسيتي والمقر الرئيسي الذي تم بناؤه لهذا الغرض لشركة فيزا. في عام 2022، من المتوقع أن تزيد مساحة المكاتب عن 1.34 مليون قدم مربع بما في ذلك مراحل المشاريع الكبيرة مثل المرحلة الأولى من محفظة المكاتب في منطقة 2020 وبرج أبتاون (Uptown 2020) في JLT.
يقول روبرت توماس، رئيس الوكالة في Cushman & Wakefield Core: «بعد نشاط التقليص الأخير والتوسعات المحدودة في المرحلة الأولى، شهد عام 2021 ارتفاعًا في الطلب في سوق المكاتب مع ارتفاع الاستفسارات بشكل ملحوظ، ويتضح ذلك أيضًا من خلال عدد قياسي من التراخيص التجارية الصادرة في كل من المواقع البرية والمناطق الحرة. تؤدي مجموعة إصلاحات التأشيرات وبيئة الأعمال المفتوحة والتخفيف في لوائح الملكية والاضطرابات الرقمية الناجمة عن الوباء إلى زيادة الطلب على المكاتب الجديدة، لا سيما من شركات التكنولوجيا والتكنولوجيا الحليفة (التكنولوجيا المالية والعملات المشفرة وما إلى ذلك) التي تتوسع بسرعة. ومن المتوقع أن يؤدي اعتماد أسبوع العمل الجديد إلى زيادة جذب طلب الأعمال العالمي إلى الإمارات العربية المتحدة ووضع دبي كمغناطيس عالمي للمواهب».
وقد أدى ذلك إلى تحسن مستويات الإشغال في جميع المجالات لأول مرة في السنوات الأربع الماضية، حيث بلغت نسبة إشغال المكاتب على مستوى المدينة في عام 2021 الآن 78٪، بزيادة قدرها 2٪ عن عام 2020.
يضيف توماس: «على الرغم من أن متغيرات COVID-19 تدفع المزيد من أماكن العمل لمواصلة العمل عن بُعد أو في نظام هجين، فإن معظم الشركات تدير استراتيجيات مكان العمل بطريقة أكثر مرونة وتستمر في تفضيل الموظفين في المكاتب. وقد أدى ذلك إلى احتفاظ معظم المحتلين العالميين ببصمتهم الحالية أثناء تجديد عقود الإيجار أو الانتقال».
يقول التقرير: «بعد ست سنوات من التراجع، ارتفعت إيجارات سوق المكاتب في معظم مناطق المكاتب في دبي التي نتابعها. فبعد التراجع عن أدنى مستوياتها الدورية في عام 2020، شوهدت أكبر زيادة في إيجارات المكاتب على أساس سنوي في أبراج بحيرات جميرا (23٪) والخليج التجاري (23٪) ووسط مدينة دبي (20٪) ومركز دبي المالي العالمي (20٪)».
ويخلص التقرير إلى أنه «على الرغم من متغيرات COVID-19 التي تسبب عدم اليقين، فمن المتوقع أن تظل معنويات السوق إيجابية خلال عام 2022. ومن المتوقع أن يستمر تركيز حكومة الإمارات العربية المتحدة المستمر على جعل الدولة المكان المفضل للسياح والشركات والمقيمين بسبب سياساتها الرائدة والإصلاحات الاقتصادية والتأشيرات والإدارة الرشيقة والآمنة للوباء دون التأثير على استمرارية الأعمال في دعم سوق العقارات وتعزيز الطلب عبر فئات الأصول».
