يجد مالكو العقارات في دبي الراغبون في البيع الآن أنهم لا يقتربون من الأسعار المطلوبة

لا يقتصر الأمر على الإيجارات فقط بسبب تسليم جميع المنازل الجديدة وإطلاقها في دبي.

يجد مالكو العقارات الراغبون في البيع الآن أنهم لا يقتربون من الأسعار المطلوبة لأن هناك عقارات جديدة تمامًا - جاهزة وغير مخطط لها - يقدمها المطورون الذين لديهم خطط دفع بعد التسليم، وإعفاءات من رسوم وزارة الأراضي ورسوم خدمة الحجز لفترات طويلة. وإذا لزم الأمر، يمكن للمطورين حتى الحصول على قروض عقارية معتمدة للمشتري.

وفي مقابل هذه الحوافز، يجد الملاك الأفراد الذين يخططون للبيع أن لديهم مساحة محدودة للمناورة. بالتأكيد، يمكنهم خفض أسعارهم بشكل أكبر ونأمل أن يكون المشتري على استعداد لأخذ الطعم. ولكن ما يعنيه ذلك هو أن المزيد من المالكين يضطرون إلى بيع ممتلكاتهم بأسعار أقل بكثير مما اشتروه.

كان هذا هو الحال في جميع المناطق التي يتم فيها تسليم المنازل الجديدة بأعداد كبيرة، وينطبق على العقارات في جميع أنواع الأسعار والفئات.

وفقًا لشركة الاستشارات العقارية Cushman & Wakefield Core، «تراجعت أسعار المبيعات في جميع المجالات»، حيث انخفضت أسعار الشقق في مواقع مثل دبي لاند (بنسبة 15 في المائة) والمدينة الرياضية (انخفاض بنسبة 13 في المائة) وديسكفري جاردنز (انخفضت بنسبة 14 في المائة) في الأشهر الـ 12 الماضية.

حتى وسط مدينة دبي الراقي سجل انخفاضًا بنسبة 12 في المائة في أسعار الشقق «من المخزون الحالي والقادم». أما بالنسبة للفلل، فقد شهدت تلك الموجودة في جميرا بارك انخفاضًا بنسبة 18 في المائة في القيمة خلال هذه الفترة.

تقدر شركة Cushman & Wakefield Core أنه تم تسليم ما يقرب من 22,000 منزل جديد في عام 2018 في مواقع التملك الحر المختلفة، مما يجعلها أعلى حصيلة منذ عام 2011. قال براثيوشا جورابو، رئيس الأبحاث والاستشارات في شركة Cushman & Wakefield Core: «مع وصول المزيد من الأسهم إلى السوق، فإن الأسهم المبنية القديمة غير قادرة على الاحتفاظ بحداثتها».

«يتحول تفضيل المحتل - سواء بالنسبة للإيجارات أو المبيعات - إلى المخزون الجديد الذي أصبح متاحًا بشكل متزايد في نقاط الدخول المنخفضة. يواصل المطورون داخل المجتمعات الرئيسية جلب مخزون جديد عند نقاط دخول منخفضة وتقديم خطط دفع قبل التسليم وبعده تتنافس بشكل مباشر مع مخزون السوق الثانوي الحالي.

«(هذا يجبر) مالكي العقارات الفردية على محاولة مواكبة الأسعار المخفضة. واعتمادًا على الوقت الذي اشترى فيه مالك العقار الفردي العقار، وما إذا كانت المعاملة نقدًا أو برهن عقاري، فقد يبحث عن خسارة في الأسهم». بمعنى آخر، البيع بسعر أقل مما اشتروه من أجله.

في أحدث تقرير لها، قدرت شركة كافنديش ماكسويل الاستشارية أن متوسط أسعار التداول للشقق بلغ 1.2 مليون درهم خلال الربع الرابع من عام 2018، بينما انخفض في الفيلات من 2.3 مليون درهم في نهاية عام 2017 إلى حوالي 1.8 مليون درهم.

ما يعنيه ذلك هو أن البائعين في السوق الثانوية اضطروا إلى إعادة تعديل توقعاتهم وفقًا لذلك. يشير التحقق من مواقع إدراج العقارات إلى أن أي عقار يعتبر بسعر الطلب مرتفعًا جدًا لن يتم بيعه أو أن البائع قد اضطر إلى مراجعة مطالبه، في بعض الأحيان أكثر من مرة.

لدى المشترين خيارات أخرى أيضًا. قال سايجين يالسين، رئيس مجلس إدارة Sellanyhome.com: «قامت شريحة معينة من البائعين الثانويين بتعديل أسعارها، ولكن هناك أيضًا جزء كبير منهم قرروا التمسك والتأجير». «كان الضغط على الإيجارات مدفوعًا بالضغط الهبوطي في سوق المبيعات. وقد أفاد هذا في نهاية المطاف المستهلك النهائي في مساحة الإيجار مقارنة بمعاملات البيع».

«ومع ذلك، في حين قامت شريحة معينة بتكييف استراتيجية الانتظار والترقب، يتمتع المشترون الأغنياء بالنقد بشروط شراء مواتية ويراهنون على زيادة رأس المال في السنوات المقبلة».

يستجيب المطورون بعمليات الإطلاق بنقاط السعر التي يفضلها المشترون المهتمون بالميزانية اليوم. وهناك بالفعل عدد غير قليل من الخيارات المتاحة للمشترين النقديين... أو حتى أولئك الذين يخططون لاتخاذ طريق الرهن العقاري.

أطلقت إعمار فيلات من ثلاث وأربع غرف نوم في دبي الجنوب في نطاق حساس للأسعار يتراوح بين مليون درهم و1.4 مليون درهم. أعلنت دبي القابضة عن تخصيص منازلها الراقية في مدينة جميرا ليفينج في جميرا - وعلى بعد دقائق قليلة من الشاطئ - بمبلغ 1.25 مليون درهم لسرير واحد وما يصل إلى 5.3 مليون درهم لأربعة أسرّة.

إذا كان المطورون أنفسهم يقدمون جميع أنواع خيارات الأسعار، فليس هناك الكثير الذي يمكن للبائعين الأفراد القيام به في السوق الحالية بخلاف خفض توقعاتهم.

تنخفض نقاط الأسعار في صفقات العقارات في دبي بالتأكيد، كانت هناك صفقة بقيمة 90 مليون درهم لشراء فيلا في تلال الإمارات، و62 مليون درهم لبنتهاوس من سبع غرف نوم على جزيرة النخلة، و60 مليون درهم على منزل بولغري على شاطئ البحر على الشاطئ. كانت هذه من بين أغلى الصفقات للعقارات السكنية العام الماضي.

ولكن في السوق ككل، ينخفض متوسط المعاملات - 26 في المائة من عمليات النقل خارج المخطط للشقق في عام 2018 كانت في شريحة أسعار تتراوح بين 1200 و 1500 درهم للقدم المربع، وفقًا لبيانات Property Monitor من Cavendish Maxwell. «في حالة الفيلات، كانت 59٪ من إجمالي المعاملات غير المخطط لها في حدود 500 درهم - 800 درهم للقدم المربع».

«اختلفت حركة الأسعار في الأشهر الـ 12 الماضية بين المجتمعات وكذلك بين المباني المختلفة داخل نفس المجتمع، مما يعكس تمايزًا أكبر في كيفية تداول العقارات المتاحة. ومن المتوقع أن يستمر هذا التمايز في عام 2019 حيث يتمتع المشترون بخيارات توريد متزايدة للاختيار من بينها، حيث تؤدي أساسيات العقارات مثل سجل المطورين، والقرب من البنية التحتية الاجتماعية والعامة، وسهولة الوصول والصيانة، من بين عوامل أخرى، إلى دفع حركة الأسعار».

ومع تصحيح سوق الإيجارات، كان المرء يظن أن الملاك سيكونون أكثر من راغبين في تخفيف مخاوف المستأجرين بشأن الدفع. ولكن وفقًا لقاعدة بيانات Property Monitor، كانت غالبية اتفاقيات الإيجار على العقارات السكنية في عام 2018 عن طريق الشيكات الفردية (43 في المائة من الإجمالي)، والتي زادت فعليًا بنسبة 14 في المائة مقارنة بعام 2017. وانخفضت مدفوعات الإيجار باستخدام أربعة شيكات بنسبة 23 في المائة عن العام الماضي.