المكتب موجود ليبقى في دبي خلال عام 2021 وما بعده على الرغم من الانتقال إلى المزيد من العمل عن بُعد أثناء جائحة فيروس كورونا، وفقًا للمستشارين العقاريين Cushman & Wakefield Core.
في تقرير جديد، قالت شركة Cushman & Wakefield Core إنه على الرغم من أن المرونة حول العمل عن بُعد ستظل مع النماذج الهجينة، وهي استراتيجية مكان العمل المقبولة إلى حد كبير في المستقبل، إلا أن دور المكتب الفعلي سيظل «محوريًا».
وقالت إن الشركات في دبي ستحتاج إلى مساحات مشتركة لتعزيز الابتكار والإنتاجية وثقافة الشركة والعمل الجماعي التي يصعب الحفاظ عليها من خلال العمل عن بعد.
مع تأجيل معظم الشركات متعددة الجنسيات قراراتها العقارية إلى الربع الثاني من عام 2021، أضافت Cushman & Wakefield Core أنها تتوقع موجة ثانية من عمليات النقل في وقت لاحق من هذا العام عندما تقوم هذه الشركات العالمية حتمًا بتعديل استراتيجيات مكان عملها.
وأشارت إلى أن معظم الطلب على عمليات النقل والدمج هذه متوقع في سوق الدرجة الأولى.
نظرًا لأن معظم الطلب على المكاتب الجديدة يهيمن عليه نشاط النقل أو تقليص الحجم بينما يزداد نشاط التأجير من الباطن أيضًا، قالت شركة Cushman & Wakefield Core إنها تتوقع الحفاظ على مستويات الإشغال والاحتفاظ بالمستأجرين ليكون محور التركيز الرئيسي لأصحاب العقارات التجارية.
على الصعيد العالمي، تعد التكنولوجيا والقطاعات المرتبطة بها الملاك الرئيسيين الجدد، لتحل محل الصناعات المصرفية والمالية والخدمية، ويظهر هذا الاتجاه أيضًا في دبي.
قال تقرير Cushman & Wakefield Core أنه نظرًا لأن معظم مستويات الاستفسار مخصصة للمكاتب المجهزة/الموصولة بالتشغيل، فإنه يتوقع من الملاك تحويل غلافهم وأصولهم الأساسية بشكل متزايد إلى تجهيزات CAT A (الأرضية والسقف المرتفعة) أو تأثيثها بالكامل للمساعدة في الاستيعاب.
وأضافت أن المطورين وأصحاب العقارات يتطلعون بشكل متزايد إلى تجديد الوحدات المكتبية أو إعادة استخدام البيع بالتجزئة/الاستخدامات المتعددة في المساحات المكتبية لتحسين فئات الأصول، ومن الأمثلة البارزة على ذلك المكاتب في سيتي ووك ورووف توب في نخيل مول وغولدن مايل في نخلة جميرا.
قالت شركة Cushman & Wakefield Core إن عام 2020 شهد تسليم ما يقرب من 1.5 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية في وسط المدينة ومركز دبي المالي العالمي، ليصل إجمالي مخزون المكاتب في دبي إلى 104.9 مليون قدم مربع.
يعتبر خط إمدادات المكاتب لعام 2021 أقل بكثير من العام السابق حيث من المتوقع تسليم أكثر من 680 ألف قدم مربع من المساحات المكتبية. بالإضافة إلى تسليم المكاتب الجديدة، تم أيضًا طرح كمية كبيرة من أسهم السوق الثانوية والأسهم المعاد تخصيصها في السوق حيث قامت الشركات والمطورون بإعادة هيكلة محافظهم.
قال روبرت توماس، رئيس الوكالة في Cushman & Wakefield Core: «لا يزال سوق المكاتب يواجه رياحًا معاكسة مع بقاء مستويات الإشغال والإيجارات تحت ضغط هبوطي حيث تؤثر مشكلات العرض الحالية والتوسعات المحدودة في المرحلة الأولى على استيعاب المكاتب.
«نشأ معظم الطلب الجديد في عام 2020 من نشاط النقل، لا سيما من الشركات الصغيرة والمتوسطة والمحتلين الإقليميين حيث تكيفت الشركات مع ظروف السوق. من ناحية أخرى، تواصل الشركات الدولية إلى حد كبير العمل من المنزل مع تأجيل قراراتها العقارية إلى الربع الثاني من عام 2021 وفقًا لتطعيم الجمهور الأوسع.
«من ناحية أخرى، خلال الربع الرابع من عام 2020، شهدنا زيادة في استفسارات التأجير من كبار الشاغلين المحليين أو الإقليميين حيث قاموا تدريجياً بإعادة الموظفين إلى المكاتب الفعلية».
وأضاف توماس: «مع تأثير التعويض، شهدنا ارتفاعًا في الاستفسارات من شركات التكنولوجيا التي شهدت ارتفاعًا ملحوظًا في النشاط التجاري حيث أدى فيروس كوفيد-19 إلى تعطيل سلوكيات المحتل وزيادة اختراقهم للسوق. يتطلع معظم مستأجري التكنولوجيا الذين يتمتعون بتدفقات نقدية جيدة إلى تأمين شروط تجارية أفضل وشروط إيجار أطول وشروط استراحة مبكرة. كما أن الملاك على استعداد لتقديم نفس شروط الإيجار الطويلة التي تساعد في الحد من مستويات الوظائف الشاغرة».
ارتفعت مستويات الشغور الإجمالية في أسهم الدرجة الأولى إلى أكثر من 22٪ اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2020 حيث كانت معظم الأسهم الجديدة التي تم طرحها في السوق على مدار السنوات القليلة الماضية في هذا القطاع، بينما ظلت مستويات الشغور في أسهم الدرجة B ثابتة عند 25٪.
من إجمالي مخزون المكاتب، هناك 24٪ شاغرة، مع زيادة حجم المخزون الشاغر تدريجيًا خلال السنوات الخمس الماضية.
في عام 2020، ظلت إيجارات المكاتب تحت ضغط هبوطي في جميع المقاطعات الـ 16 التي تتبعها شركة Cushman & Wakefield Core. ومع ذلك، أظهرت المناطق الحرة التي تضم في الغالب أصول مكتبية مملوكة لشخص واحد مثل مركز دبي المالي العالمي ومدينة دبي للإنترنت ومدينة دبي للإعلام ومركز دبي التجاري العالمي و D3 مستويات أقل نسبيًا من التخفيضات الإيجارية جزئيًا بسبب الإيجارات التي يسيطر عليها الملاك الفرديون.
شهدت مواقع دبي القديمة مثل ديرة وبر دبي والقرهود أكبر الانخفاضات حيث انخفض متوسط الإيجارات بأكثر من 20-25٪ على أساس سنوي حيث هاجر العديد من المستأجرين إلى مواقع جديدة.
لا تزال مناطق الطبقات الأخرى مثل برشا هايتس وبيزنيس باي وجي إل تي تواجه تحديات، حيث أظهرت انخفاضًا حادًا بنسبة 20٪ على أساس سنوي في متوسط الإيجارات.
