وفقًا لأحدث التحليلات من Cushman & Wakefield Core، يشهد سوق العقارات في أبو ظبي فترة من التغيير الذي له تأثير مفيد بشكل عام على أساسيات السوق، مع العرض والطلب في عملية إعادة التكيف إلى مستويات أكثر استدامة. وتراجعت أسعار الوحدات السكنية والمكاتب في العاصمة، حيث سجلت انخفاضات أسرع في النصف الأول من عام 2017 مقارنة بعام 2016، مع تأثير عكسي على الإيجار ومن المتوقع أن يبدأ الاستقرار في عام 2018. ** سكني: أداء المبيعات وسوق التأجير**
أدى الانكماش في دخل الأسرة وتسريح القوى العاملة في كل من القطاعين العام والخاص إلى إضعاف الطلب على العقارات في أبوظبي. وقد كان لهذا تأثير كبير على مبيعات الوحدات السكنية، حيث شهد السوق انخفاضات واسعة النطاق في حدود 4 إلى 16٪ خلال الربعين الماضيين.
تكشف الورقة البحثية أن السوق الرئيسية شهدت انخفاضًا حادًا بشكل مفاجئ، حيث يفضل المحتلون القدرة على تحمل التكاليف ويواجه المستثمرون تحديات متزايدة لاستئجار المنتجات الراقية. ومن المتوقع أن يؤدي العرض الجديد، إلى جانب ارتفاع الأسهم الثانوية القادمة إلى السوق، إلى مزيد من الضغط الهبوطي على أسعار المبيعات على المدى القصير، على الرغم من أن التوقعات على المدى المتوسط ليست مظلمة كما يقول الكثيرون.
يقول أندرو أوساما، المدير المساعد في شركة كوشمان آند ويكفيلد كور: «على الرغم من ظروف السوق هذه، نتوقع أن تتباطأ وتيرة انخفاض الأسعار على مدى الأشهر 6-12 المقبلة مع وصول السوق إلى نقطة حرجة مع انخفاض أسعار المبيعات إلى 1150-1250 درهمًا وأسعار التأجير عند 70-75 درهمًا إماراتيًا للفرد. قد يقاوم المطورون/الملاك المزيد من الانخفاضات في الأسعار لأن هذه التخفيضات تقلل من قيمة محفظتهم لأن عوائد الإيجار المنخفضة تؤثر أو قد تنتهك التعهدات المصرفية التي قد تتطلب من البائعين زيادة أمن رأس المال أو تقليل الديون بما يتماشى مع المتطلبات المصرفية».
يضيف ديفيد جودشو، الرئيس التنفيذي لشركة Cushman & Wakefield Core أن «هذه المقاومة لمزيد من الانخفاضات قد تؤدي إلى قيام المطورين بحجب الأسهم في آلية تعديل صحية شهدتها دبي بالفعل في السنوات الخمس الماضية. وهذا بدوره سيؤدي إلى فترة طويلة من انخفاض الأحجام واستقرار أسعار المبيعات».
وفقًا للتقرير، «يعكس سوق الإيجار معنويات سوق المبيعات حيث تظل بدلات الإسكان تحت الضغط. وفي حين تتمتع شقق القطاع المتوسط الواقعة بالقرب من المكاتب بالمرونة النسبية، فقد شهدت الفلل انخفاضًا في الإيجارات يتراوح بين 14 و 17٪؛ باستثناء فلل السعديات التي شهدت انخفاضًا في الإيجارات بنسبة أقل من 9٪. وفي أعقاب ظروف السوق الصعبة هذه، بدأ الملاك في منطقة المدينة أخيرًا في التكيف مع ظروف السوق هذه، بينما يستمر آخرون في فقدان المستأجرين نتيجة لذلك».
المكاتب: مستوى الشاغر
يسلط التقرير الضوء على استمرار معدل الشغور في الارتفاع في جميع أنحاء السوق على خلفية ضعف الطلب، خاصة بالنسبة لمخزونات المكاتب الموجودة في المناطق الثانوية.
وقال ديفيد جودشو، الرئيس التنفيذي لشركة كوشمان آند ويكفيلد كور: «أظهر سوق المستودعات في أبوظبي مرونة نسبية في مواجهة الانخفاضات الواسعة النطاق في الإيجارات التي أثرت على فئات الأصول الأخرى، مثل الأسواق التجارية والسكنية».
ومن المتوقع أن يضيف تطبيق ضريبة القيمة المضافة ضغطًا مؤقتًا على الشركات وشركات التجزئة، حيث قد تواجه ارتفاع النفقات التشغيلية بسبب التكاليف الإدارية وتكاليف الامتثال جنبًا إلى جنب مع انخفاض ثقة المستهلك، مما يضيف المزيد من الضغط الهبوطي على الإيجارات. ومن المتوقع أن يكون هذا التأثير ملحوظًا بشكل خاص في الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم، حيث تظل هوامش الربح تحت الضغط - على الرغم من تعزيز أداء الشركة هيكليًا، من خلال تبسيط الخدمات بطريقة تتوافق مع ضريبة القيمة المضافة على المدى المتوسط إلى الطويل.
وفيما يتعلق بالأسواق الأخرى، يوضح السيد غودشو أن «التطوير المستمر للمناطق الحرة والموانئ يعمل بنشاط على تنويع مصادر الإيرادات. هذا الاستثمار المستمر في البنية التحتية بدوره يجذب المحتلين الصناعيين الباحثين عن قطع كبيرة من الأراضي لتطوير المرافق».
ويوضح التقرير أيضًا أنه «على الرغم من أن أداء التجزئة في مراكز التسوق ظل ثابتًا على خلفية ضعف الدخل المتاح، فقد شهدنا ارتفاعًا في مستويات الفائدة من شاغلي الأغذية والمشروبات من القطاع المتوسط».
وفي كلمته الختامية، يقول السيد غودشو: «للمستأجرين اليد العليا للتفاوض على إيجارات أقل في كل من القطاعين السكني والمكتبي مع زيادة الطلب ببطء على خلفية استقرار النفط والإنفاق الحكومي. وعلى الرغم من أنه من غير المحتمل حدوث انتعاش قصير الأجل في أسعار العقارات، إلا أننا نتوقع تباطؤ الاتجاه الهبوطي على مدى الأشهر 6-12 المقبلة - مع تراجع السوق، مع استمرار تعزيز أساسياته».
