هل يقدم مالك العقار فترات خالية من الإيجار؟
ماذا عن خيار دفع الإيجار بأكثر من 12 شيكًا؟ حتى المشاركة في عمليات التجديد على نفقته الخاصة.
إذا كان المالك لا يقدم أيًا من هذه الأشياء، فربما حان الوقت للنظر حولك.
لأنه في الوقت الحالي، هناك الكثير من الملاك في دبي المستعدين لتقديم هذه الحوافز.
وتيرة أسرع هذا هو السبب - تنخفض الإيجارات الآن «بوتيرة أسرع» من قيم العقارات في المدينة، وفقًا لآخر تحديث للسوق من شركة Cushman & Wakefield Core، الشركة الاستشارية.
بين عام 2014 ونهاية العام الماضي، كان انخفاض الإيجارات أقل بقليل من 30 في المائة. وعلى مدى الأشهر الـ 12 الماضية وحدها، بلغ متوسط الانخفاض في الإيجارات 8 في المائة.
في بعض المواقع، يمكن أن تصبح أكثر حدة.
وعلى صعيد المبيعات، «ليس من المستغرب أن تكون المناطق ذات الأداء الأضعف هي التي تم فيها تسليم أكبر كمية من الأسهم، مثل دبي لاند (انخفاض بنسبة 18 في المائة على أساس سنوي)، وديسكفري جاردنز (انخفاض بنسبة 14 في المائة)، وقرية جميرا الدائرية (بنسبة 13 في المائة)».
يمكن أن يمتد بعض هذا الضعف إلى قيم الإيجار في هذه المواقع.
هذا العام، تقدر شركة Cushman & Wakefield Core أن 49,000 منزل جديد سيتم تجهيزه للاحتلال مقارنة بـ 32,000 وحدة في عام 2019. وتتماشى هذه التوقعات بشكل عام مع التقديرات الصادرة عن شركات استشارية أخرى، مثل fam Properties.
الأرقام تستمر في التزايد
32,000 - عدد المنازل التي تم تسليمها في عام 2019 في جميع أنحاء دبي.
550,000 - إجمالي المخزون السكني في دبي اعتبارًا من العام الماضي.
هذا هو السبب في أن الملاك لديهم استراتيجية أفضل - إما للاحتفاظ بالمستأجرين أو محاولة الفوز بمستأجرين جدد.
ويضيف تقرير Cushman & Wakefield Core: «من المتوقع أن يواصل الملاك - والمطورون - نشر استراتيجيات لاستيعاب المخزونات الحالية وتقديم مستويات أعلى من المرونة للحفاظ على الإشغال».
المطورون يقومون بذلك بالفعل يمكن أن تأتي بعض أشد المنافسة لأصحاب العقارات من مطوري دبي.
أي مخزون غير مباع في كل مشروع جديد يقدمونه يمكن أن ينتهي به المطاف في سوق الإيجار كعرض مباشر من المطور. يمكن أن يكون هذا للإقامات القصيرة، وهو الاتجاه السائد الآن، أو لفترات أطول.
يتمتع المطورون بالمرونة لتقديم العروض/الحوافز التي سيجد الملاك الفرديون صعوبة في مطابقتها.
يمكن أن تكون الطريقة التي تدور بها معركة المطور مقابل المالك واحدة من اللحظات الحاسمة خلال هذا العام.
أسعار البيع تحت الضغط نعم، كانت هناك مكاسب انتقائية في الأسعار في مجتمعات التملك الحر في دبي العام الماضي.
«شهدت الشقق في بالم آند بيزنس باي ارتفاعًا طفيفًا في متوسط أسعار المبيعات نظرًا لأن المشاريع المطورة حديثًا في هذه المناطق تقع في نطاق سعري أعلى»، وفقًا لتقارير Cushman & Wakefield Core. يؤدي هذا إلى رفع «متوسط المنطقة بينما يستمر السهم القديم في إظهار أداء ضعيف».
ولكن في جميع أنحاء الإمارة، «مع وصول المخزون الحالي والمخزون المستقبلي إلى السوق خلال عام 2020 وما بعده، من المتوقع أن تظل أسعار المبيعات تحت الضغط».
وللمرة الأولى، يمكن أن يشهد تطوير مدينة محمد بن راشد بالقرب من ميدان أعلى معدلات التسليم، متفوقًا على دبي لاند.
في الواقع، يمكن أن تمثل MBR City ما يصل إلى 28 في المائة من المنازل المكتملة هذا العام، في حين يمكن أن تمثل دبي لاند 22 في المائة.
وستشهد دبي الجنوب أيضًا وتيرة تسليم أعلى، وهو ما يمثل 9 في المائة من إمدادات عام 2020. يمكن أن يضيف وسط مدينة دبي، حيث أطلق المطور الرئيسي للتو برجًا جديدًا، 6 في المائة إلى حصيلة العام.
بالنسبة لمشتري العقارات، سيكون هذا مرة أخرى هو وقت الانتقاء والاختيار.
وقالت براثيوشا غورابو، رئيسة الأبحاث والاستشارات في شركة Cushman & Wakefield Core: «ما زلنا نشهد ضغوطًا هبوطية متزايدة على الأسعار بسبب أحجام العرض القياسية في جميع فئات الأصول وعدم اليقين الاقتصادي العالمي والجيوسياسي الإقليمي الأوسع نطاقًا».
تغييرات إيجابية هناك الكثير من التطورات الإيجابية أيضًا، ومن المتوقع أن تلعب عوامل السوق دورًا في المشهد العقاري.
«نشهد أيضًا العديد من التغييرات التنظيمية الإيجابية - تشكيل لجنة العقارات (دبي)، والإقامة طويلة الأجل والتأشيرات السياحية، وسهولة قوانين تكوين الشركات، وكلها عوامل مهمة لتحسين معنويات السوق».
نحن نعمل تأتي إلى دبي
ينتشر اتجاه العمل المشترك في الإمارات العربية المتحدة. إذا كانت هناك حاجة إلى مزيد من الأدلة، فما عليك سوى إلقاء نظرة على مقر WeWork «الذي سيتم تشغيله قريبًا» في One Central في مجموعة مركز دبي التجاري العالمي.
تقدم شركة العمل المشتركة الأمريكية بالفعل مساحة في Hub71 بأبو ظبي.
يوجد أكثر من 80 مركزًا للعمل المشترك في دبي، على الرغم من أن هذا المفهوم حتى الآن لا يمثل سوى ما يزيد قليلاً عن 1.5 في المائة من إجمالي مخزون المكاتب. «تعمل WeWork والمشغلون الآخرون مثل Knotel على إطلاق العنان للمرونة لرواد الأعمال والمستقلين والشركات الصغيرة إلى جانب التكيف مع متطلبات الشركات الكبيرة من خلال توفير حلول في الأسواق حيث كان المعيار هو مستويات شغور أقل، وفترات إيجار أطول (10-15 عامًا) وتدفقات إيجار تقليدية أعلى»، وفقًا لتقارير Cushman & Wakefield Core.
«ومع ذلك، فإن الأمر ليس هو نفسه مع دبي. تتمتع المكاتب التقليدية في دبي بقدرة تنافسية عالية مقارنة بالأسواق العالمية الأخرى، وذلك بفضل مستويات العرض العالية وشروط الإيجار المرنة والأقصر وفترات الإيجار الأطول بدون إيجار. ومع تطور العقارات التجارية، ومع ظهور التكنولوجيا والعمل المتنقل/عن بُعد، من المتوقع أيضًا أن تتطور استراتيجيات مكان العمل، مما يخلق الحاجة إلى أماكن عمل ديناميكية».
