تعرف على المزيد حول ديناميكيات سوق المكاتب في دبي في أعقاب التحول النموذجي في العرض والطلب خلال عام 2018.
إمداد
- استمر نمو العرض في تجاوز الطلب بشكل ملحوظ، ويرجع ذلك إلى استكمال عدد من المشاريع التجارية الكبيرة بما في ذلك The Opus و The Exchange و Motorsport Business Park و Innovation Hub Phase One، مما أدى إلى إضافة 1.3 مليون قدم مربع إلى السوق ليصل إجمالي المخزون الحالي إلى 100.83 مليون قدم مربع.
- مع استمرار الاهتمام بالملاك، سيزداد توريد الوحدات الثانوية إلى السوق ميكانيكيًا على مدار العام مع عدد من عمليات النقل عبر المناطق الرئيسية.
- سيشهد وسط مدينة دبي، على وجه الخصوص، زيادة في مستويات الشواغر في الأسهم الثانوية بسبب انتقال ماريوت إنترناشيونال من إعمار سكوير إلى أبراج سنترال بارك في مركز دبي المالي العالمي، وانتقال HSBC من إعمار سكوير إلى مبنى المكاتب الذي تم بناؤه حديثًا ليناسب احتياجاتك.
- تتركز الإضافات الجديدة إلى إمدادات سوق المكاتب في دبي هذا العام بشكل كبير في فئة الدرجة الأولى.
- لا يزال المستأجرون يفضلون خيارات «التوصيل والتشغيل» المجهزة، مشيرًا إلى أن الانخفاض في النفقات الرأسمالية يسمح بالرشاقة والمرونة.
- يعالج الملاك الآن التحول في تفضيلات المحتل من خلال إضافة حلول مرنة إلى محافظهم.
الطلب
- على الرغم من أن الأشهر القليلة الأولى من العام شهدت انخفاضًا طفيفًا في الاستفسارات وحجم المعاملات، إلا أن تطبيق ضريبة القيمة المضافة كان له تأثير هامشي على سوق المكاتب.
- تم استيعاب تأثير ضريبة القيمة المضافة في الغالب، حيث قام الملاك والمستأجرون بتعديل المتطلبات الإدارية للضريبة.
- من المرجح أن تستمر الأسهم الثانوية والثالثية القادمة في إضعاف الإيجارات مع الحفاظ على الامتصاص البطيء.
- استجابةً لذلك، يقوم الملاك بزيادة الحوافز تدريجيًا لجذب مستأجرين جدد بما يتماشى مع أسواق المكاتب الأكثر نضجًا، مما أدى إلى وجود عدد كبير من المحتلين الانتهازيين بشكل دوري.
- في المستقبل، من المتوقع أن تتحسن معنويات السوق نظرًا لتنفيذ مبادرات السياسة المختلفة لخفض تكاليف الأعمال وتبسيط العمليات التجارية، مثل قيام بلدية دبي بتخفيض رسوم السوق للشركات بنسبة 50٪ (من 5٪ إلى 2.5٪ من الإيجار السنوي).
- أدخل عدد من سلطات المناطق الحرة أيضًا إمكانات «الترخيص المزدوج»، مما يسمح للشركات بالتسجيل (مع كيانات قانونية متميزة)، في كل من الولايات القضائية الخارجية والداخلية، مع تقليل الرسوم والتكاليف لجذب أعمال جديدة.
تغييرات شاملة في اللوائح للتأثير على سوق المكاتب
- تم الإعلان عن عدد من مبادرات السياسة من قبل دبي والحكومة الاتحادية لدولة الإمارات العربية المتحدة لجذب المزيد من الاستثمارات إلى المدينة ودفع النمو الاقتصادي، بما في ذلك تأشيرة لمدة 10 سنوات للمتخصصين والطلاب الاستثنائيين.
- سيمنح النظام تأشيرات إقامة تصل إلى 10 سنوات للعلماء والمبتكرين ورجال الأعمال والمتخصصين في المجالات الطبية والبحثية العلمية والتقنية.
- IFRS 16 - تغيير رئيسي آخر في معايير التقارير المالية الدولية من قبل مجلس معايير المحاسبة الدولية (IASB) هو IFRS 16.
- اعتبارًا من يناير 2019، سيُطلب من الشاغلين حساب جميع عقود الإيجار في ميزانياتهم العمومية.
- نتوقع أن يؤدي هذا التحول التنظيمي إلى دفع الشاغلين إلى عقود إيجار أكثر مرونة، مع ميل لفترات أقصر (أقل من عام واحد) ومساحة عمل مرنة، أو الشركات ذات الرؤية الأطول (اعتمادًا على متطلبات العمل) للحصول على أصول مكتبية على الرغم من احتمال إبطال الفوائد المحاسبية المحققة في هياكل البيع وإعادة التأجير.
- نرى أيضًا منافسة متزايدة بين المناطق الحرة، حيث أصبحت الحواجز التي تحول دون الدخول على أساس القطاع غير واضحة بشكل متزايد.
- تقدم المناطق الحرة الآن هياكل ترخيص تنافسية للغاية حيث يتيح العديد منها خيار الترخيص المزدوج.
