تتكيف أسهم سوق المكاتب الجديدة أخيرًا مع الطلب مع زيادة تقسيم السوق الصناعية.
أداء السوق
- استمرت المباني الأساسية في منطقة مركز دبي المالي العالمي في التفوق على السوق مع إشغال شبه كامل.
- تم تأجير السهم القادم في مركز دبي المالي العالمي، Gate Village 11، بشكل مسبق تقريبًا، مدعومًا بطلب من المحتلين للتواجد في هذا المركز المالي.
- من المتوقع أن يشهد وسط المدينة ارتفاعًا في حركة المستأجرين الداخليين داخل المنطقة بسبب الدمج والانتقال، ومن المتوقع أن تظل الإيجارات في المنطقة ثابتة.
- ارتفع أداء المكاتب في شارع الشيخ زايد (من المركز التجاري إلى التقاطع الأول) مع عدد من المعاملات الكبيرة، لا سيما في برج فندق H وأبراج كونراد، في حين شهد التقاطع الأول والثالث إقبالًا ثابتًا في متاجر التجزئة والمكاتب للوحدات التجارية منخفضة الارتفاع.
- شهد الخليج التجاري ارتفاعًا في مستويات الإشغال بسبب زيادة الطلب من الشركات الصغيرة والمتوسطة والشركات الناشئة إلى جانب عمليات النقل من مناطق المدينة القديمة مثل القرهود وبر دبي وديرة.
- تحافظ مدينة دبي للإنترنت (DIC) ومدينة دبي للإعلام (DMC) على أدائهما القوي مع استمرار الطلب في تجاوز العرض. نتوقع من بعض المحتلين الذين يقتربون من نهاية شروط الإيجار ويتطلعون إلى التوسع القيام بذلك مع كيانات تيكوم الأخرى والمناطق الحرة أو ربما يلجأون إلى حلول مبنية لهذا الغرض. لا يزال هذا الموقع أيضًا من أفضل الأماكن المفضلة للاستثمارات المؤسسية. شهد مركز دبي للسلع المتعددة اكتساب نشاط التأجير زخمًا بعد تباطؤ الربع الثاني.
- في جميع أنحاء المدينة، من المتوقع أن يؤدي النمو القوي في العرض القادم، لا سيما في قطاع المكاتب الرئيسية، إلى الضغط الهبوطي على إيجارات الدرجة الأولى في منتصف المدة. وعلى العكس من ذلك، من المرجح أن تظل الإيجارات في فئة B & C تحت الضغط على المدى القريب حيث تعاني معظم الأسهم الحالية من مستويات استيعاب منخفضة. وبالنظر إلى أنه من غير المتوقع أن يزداد العرض في هذا القطاع بشكل ملحوظ على المدى المتوسط، فإننا نتوقع أن نرى إيجارات الدرجة B و C تستقر تدريجيًا حيث يتم استيعاب المخزون الشاغر الحالي ببطء خلال السنوات القليلة المقبلة.
إمداد
- نمت إمدادات سوق المكاتب بما يقرب من 2.3 مليون قدم مربع مقارنة بالعام 2017 بما في ذلك أكثر من 740،000 قدم مربع يتم تسليمها حاليًا في ون سنترال (المكتبان 2 و 3).
- تشير هذه الزيادة في العرض إلى تكيف سوق المكاتب في دبي مع الحاجة المهيمنة للأسهم الرئيسية المملوكة لشخص واحد - وهو قطاع تجاوز فيه الطلب العرض باستمرار.
- من المتوقع الآن أن تمثل المكاتب الرئيسية 71٪ من إجمالي المخزون المتوقع من 2017 إلى 2019، لتتجاوز أخيرًا عمليات التسليم من الدرجة B و C.
- في الأشهر القليلة المقبلة، سيشهد المخزون الحالي في المواقع الرئيسية أيضًا قدرًا كبيرًا من المساحات المكتبية المتاحة للتأجير بسبب نشاط الدمج وعمليات النقل داخل دبي.
- بعد خط التسليم القوي لعام 2017، من المتوقع أن تزيد مساحة اللوازم المكتبية عن 2.2 مليون قدم مربع في عام 2018.
الطلب
- ظهر عدد من محركات الطلب الإيجابية على العقارات التجارية على مدار عام 2017.
- يشير مؤشر تتبع اقتصاد دبي التابع لبنك الإمارات دبي الوطني (DETI) إلى أن القطاع الخاص غير النفطي شهد توسعًا قويًا خلال الأرباع القليلة الماضية، مع ارتفاع حاد في نشاط الأعمال والأعمال الجديدة.
- كانت أرقام التوظيف ثابتة، ربما لأن معظم الشركات لديها موارد محسنة وتهدف إلى مواصلة العمل على الهياكل المرنة.
- كانت معظم الاستفسارات تتعلق بعمليات النقل والدمج، ويبلغ متوسط حجم المعاملات الآن من 4,000 إلى 5,000 قدم مربع، وهو أقل بشكل ملحوظ من السنوات السابقة.
- علاوة على ذلك، لا يزال الطلب على مراكز الأعمال والمكاتب الصغيرة مزدهرًا حيث أن المحتلين ذوي المتطلبات المكانية الأصغر والوافدين الجدد إليها على وجه الخصوص، تفضل مرافق التوصيل والتشغيل التي تلغي الجداول الزمنية للاحتلال.
- ظل مستوى الاستفسارات الدولية ثابتًا حيث يسعى عدد من الشركات العالمية، خاصة في القطاعين القانوني و BFSI، إلى ترسيخ وجودها في المنطقة.
ما بعد 2020
- بعد عام 2020، هناك عدد من المشاريع الكبيرة في المراحل الأولى من التطوير.
- من المرجح أن يكون مجمع أبراج الإمارات للأعمال أحد أهم التطورات في السوق التجارية حيث سيضيف أكثر من 6 ملايين قدم مربع من المساحات متعددة الاستخدامات إلى إجمالي المخزون. وستتيح المنطقة التي تبلغ تكلفتها 5 مليارات درهم للشركات التي تتخذ من مجمع الأعمال مقراً لها الاستفادة من الإطار القانوني والتنظيمي لمركز دبي المالي العالمي، والذي من المتوقع أن يعزز المنطقة كمركز مالي عالمي ويستوعب بعض الطلب الأساسي على منطقة مركز دبي المالي العالمي الأساسية.
- في الآونة الأخيرة، تم الكشف عن دستركت 2020 والخطط القديمة لموقع إكسبو. سيشمل التطوير المؤسسات الأكاديمية والمعارض والمتاحف، ومن المتوقع أن يجلب 14.5 مليون قدم مربع من المساحات التجارية إلى السوق. ومن بين الشركاء الأوليين البارزين شركة Siemens، التي تقترح موقعًا لمقرها اللوجستي العالمي، وشركة Accenture التي تتطلع إلى بناء مركزها الرقمي. ومن المتوقع أن تنمو هذه القائمة في الفترة التي تسبق معرض إكسبو 2020.
- كشف مركز دبي للسلع المتعددة أيضًا عن خطط لتطوير أب تاون دبي، وهو مشروع متعدد الاستخدامات في أبراج بحيرات جميرا
نظرة عامة على السوق الصناعية
- لم يؤد استقرار أسعار النفط عند حوالي 50 دولارًا أمريكيًا للبرميل وحجم التجارة العالمية الثابت في عام 2017 إلى إحياء الطلب بقوة على المنشآت الصناعية والتخزين.
- يتم ملاحظة مستويات الإشغال المنخفضة بشكل خاص عبر مخزون السوق الثانوي القديم، حيث أن العديد من الوحدات لها مواصفات مبنية قديمة، ولا تتوافق مع لوائح مكافحة الحرائق الجديدة، وتوفر بنية تحتية مادية أقل (الكهرباء والمياه والتحميل) المتطلبات).
- كان سهم الدرجة الأولى ذو الأسعار التنافسية مرنًا نسبيًا في كل من الخيارات الجاهزة والمبنية لهذا الغرض، على الرغم من تقلص المتطلبات المكانية.
- ظلت مستويات الاستفسار، التي وصلت إلى ذروتها في 2014-2015، ثابتة عند مستويات منتصف عام 2016.
- متوسط متطلبات المساحة الآن في حدود 4,000 قدم مربع، في المقام الأول للشركات الصغيرة والمتوسطة والمستأجرين في التصنيع الخفيف أو تغليف المواد الغذائية.
- يتطلع شاغلو السلع الاستهلاكية الكبيرة وتجار التجزئة عبر الإنترنت إلى بناء مرافقهم لغرض معين حيث يفشل المخزون الحالي في تلبية الطلب المحدد للغاية.
- نتوقع عدم التوازن بين الجودة المنخفضة والجودة العالية للإمداد لخلق فرص استثمارية محتملة.
- تشهد الأسهم ذات الدرجة الدولية استيعابًا ثابتًا نسبيًا ومستويات أعلى من الإشغال وعوائد ثابتة فوق 9٪، على الرغم من مستوى المخاطر المنخفض نسبيًا مقارنة بالعديد من فئات الأصول الأخرى.
