كما هو الحال مع معظم الأسواق العالمية، عانى الاقتصاد وسوق العقارات في دبي من تأثير COVID-19 منذ أواخر مارس 2020 مع فقدان الوظائف على نطاق واسع وخفض الرواتب في القطاع الخاص.
سوق المكاتب
- كان ICD Brookfield Place أبرز عملية تسليم لهذا العام، حيث أضاف ما يقرب من مليون قدم مربع من المساحات المكتبية من الدرجة الأولى ليصل إجمالي مخزون المكاتب في دبي إلى 104.9 مليون قدم مربع اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2020.
- التوسع في المرحلة الأولى محدود بالكامل تقريبًا حيث يأتي معظم الطلب من تقليص الحجم أو نشاط الدمج حيث يبحث المستأجرون عن خيارات اقتصادية لشغل محتمل وفوري.
- تتركز معظم أنشطة المعاملات في مساحة أقل من 2,000 قدم مربع.
- ما زلنا نرى اتجاهًا قويًا لسكان دبي القدامى يهاجرون إلى العقارات الواقعة في الخليج التجاري وشارع الشيخ زايد
- يتطلع عدد قليل من المستأجرين إلى زيادة الحجم، معظمهم في قطاعات الإعلام والرعاية الصحية وتكنولوجيا المعلومات والتكنولوجيا التي كانت مقاومة نسبيًا لتأثير COVID-19 - على الرغم من استكشاف خيارات تكبير الحجم فقط إذا كانت هناك خصومات كبيرة معروضة.
- من بين العملاء متعددي الجنسيات الذين يتطلعون إلى الانتقال، رأينا مقارهم العالمية توجه قيودًا صارمة على الميزانية على عقود الإيجار الجديدة.
- لقد رأينا ما يقرب من 60٪ من شاغلي المساحات الصغيرة (أقل من 2000 قدم مربع) يستفسرون ويحللون السوق ويستخدمون هذه البيانات لإعادة التفاوض مع الملاك الحاليين والبقاء في وحداتهم الحالية. تتم معظم عمليات إعادة التفاوض هذه لمدة عام واحد حيث يقوم المستأجرون بتأجيل اتخاذ القرار ولا يرغبون في الالتزام بفترات أطول بسبب عدم اليقين التجاري. في حالات أخرى حيث لم يتمكن الملاك من تلبية توقعات المستأجرين، أدى ذلك إلى انتقال المستأجرين إلى وحدات أكثر اقتصادا.
- لقد رأينا أيضًا أن المستأجرين يفضلون الانتقال داخل نفس المبنى أو المباني المجاورة حيثما أمكن ذلك لأنهم يريدون تقليل التأثير على الموظفين. لقد رأينا هذا الاتجاه في كل من الأصول المملوكة للأفراد والطبقات داخل مركز دبي المالي العالمي وتيكوم (DIC/DMC) و JLT.
- من المثير للاهتمام ملاحظة أنه في حين أن الملاك أصبحوا مرنين بشكل متزايد، إلا أن البعض منهم يتحلون بالمرونة فقط إذا كانت الشركة قوية من الناحية المالية. وقد أدى ذلك إلى توخي بعض الملاك الحذر لتقديم خصومات وطلب عدد قليل منهم إجراء فحوصات ائتمانية أو مؤهلات المستأجر للمستأجرين المحتملين لحماية أنفسهم.
السوق السكني
- على الرغم من ارتفاع حجم المعاملات الثانوية، لا تزال أسعار مبيعات الوحدات السكنية تتبع مسارًا هبوطيًا حيث أظهرت جميع المناطق تقريبًا انخفاضًا حادًا بنسبة رقمين على أساس سنوي.
- تشمل التدابير الإيجابية الأخرى الملكية الجزئية لسندات ملكية الفنادق أو الشقق الفندقية.
- الإعلان الأخير الأكثر أهمية هو بلا شك لوائح تأشيرة التقاعد التي من المتوقع أن تخلق طلبًا طويل الأجل حيث يختار المزيد من المغتربين المقيمين والمشترين الدوليين الإمارات العربية المتحدة للاستقرار، وبالتالي المساهمة في النمو السكاني المستدام.
- على المدى المتوسط إلى الطويل، نتوقع أن تفتح هذه اللائحة فئات أصول عقارية جديدة مثل مجتمعات التقاعد مع الرعاية الصحية المتكاملة السائدة في الاقتصادات الناضجة الأخرى، بينما يمكن للمتقاعدين أيضًا الاستفادة من البيئة المعفاة من الضرائب في الإمارات العربية المتحدة لصناديق التقاعد الخاصة بهم.
- أدى الانخفاض المستمر في الأسعار أيضًا إلى إثارة اهتمام المشترين الانتهازيين الذين من المتوقع أن يستفيدوا من ظروف السوق المستمرة في هذه الفترة من انخفاض السيولة.
- نشهد أيضًا بعض المستأجرين الذين لديهم رؤية طويلة الأجل، يتحولون من التأجير إلى التملك كشكل من أشكال خطة التوفير بسبب نقاط الدخول الجذابة وسهولة الوصول إلى التمويل.
- لذلك، نتوقع استمرار حركة السوق وحجم المعاملات الثابت، لا سيما في المنازل الثانوية، حيث يبحث العديد من المستثمرين المحليين والدوليين بنشاط عن أصول بأسعار تنافسية في السوق.
- في مواجهة الواقع المالي الجديد، يبحث المستأجرون إما عن القيمة الإيجارية الحالية (وإن كانت مصححة) لممتلكاتهم لمساعدتهم على التفاوض بشأن تخفيضات الإيجار مع الملاك أو الانتقال وتقليل تدفق الإيجار.
- في حين أن الملاك قد لا يوافقون تمامًا على طلبات المستأجرين المتزايدة، فإن معظم الملاك على استعداد الآن للتفاوض على إيجارات أقل وشروط إيجار مرنة عند التجديدات للاحتفاظ بالمستأجرين.
- انخفضت الإيجارات في المناطق السكنية بشكل عام بشكل حاد مقارنة بمناطق الفلل حيث شهدت حصة أعلى من المناطق السكنية انخفاضًا مضاعفًا. أما المناطق السكنية الأضعف أداءً فهي مدينة دبي الرياضية (-20٪) ودبي لاند (-18٪) وذا جرينز آند ذا فيوز (-15٪) و JLT (-14٪). أما مجمعات الفلل التي تشهد أكبر الانخفاضات على أساس سنوي فهي «ريم ميرا» و «ذا فيلا» في دبي لاند (-21%) تليها «ذا سبرينجز» و «ذا ميدوز» (-13%) و «جميرا فيليج سيركل» (-12%).
- مع توقع بقاء دخل الأسرة تحت الضغط، نتوقع استمرار عمليات النقل مع بقاء غالبية المستأجرين حساسين للأسعار.
