تم الإعلان عن مجموعة من العوامل المحركة لجانب الطلب خلال الفترة من 2018 إلى 2019، ومع الإعلان الأخير للجنة العقارية، فإننا نشهد جهودًا استراتيجية لتخفيف العوائق في جانب العرض. تعرف على المزيد حول الاتجاه الذي يتجه إليه سوق دبي السكني والتجاري في أحدث تقرير لدينا.
سوق المكاتب
- لا يزال جزء كبير من الطلب على المساحات المكتبية في دبي ينبع من نشاط النقل والدمج، حيث يستفيد المستأجرون من ظروف السوق الأكثر ليونة.
- نشهد أيضًا اندماج العديد من الشاغلين الكبار في مكاتب مبنية لهذا الغرض، مع انتقال HSBC و Huawei إلى مباني كل منهما في حين أن مكاتب MasterCard وبنك المشرق وفلاي دبي قيد الإنشاء حاليًا.
- وفقًا لمؤشر تتبع اقتصاد دبي من بنك الإمارات دبي الوطني، ظلت مؤشرات التوظيف ثابتة، في حين شهد النشاط التجاري الجديد في القطاع الخاص غير النفطي ارتفاعًا كبيرًا خلال الأشهر القليلة الماضية.
- بينما تستمر الروادع في جانب العرض في ممارسة ضغوط هبوطية، فإننا نشهد مجموعة من الدوافع في جانب الطلب من قبل الحكومة مثل الإعلان الأخير عن جواز سفر واحد للمنطقة الحرة. تهدف هذه الخطوة إلى تخفيف اللوائح الحالية والسماح للشركات المسجلة في أي منطقة حرة واحدة بالعمل في مناطق حرة أخرى دون الحاجة إلى تراخيص إضافية.
- نحن نشهد ارتفاعًا في إمدادات المكاتب، بقيادة تسليم العديد من المشاريع بما في ذلك Innovation Hub Phase One و One Central Office 4 و 5 ومكاتب أخرى أصغر من الدرجة B، ليصل إجمالي مخزون المكاتب الحالي إلى 102.32 مليون قدم مربع.
- من الربع الرابع من عام 2019 حتى نهاية عام 2020، نتوقع تسليم ما يقرب من 3 ملايين قدم مربع من المساحات المكتبية، مما يرفع إجمالي مخزون المكاتب في دبي إلى أكثر من 105.26 مليون قدم مربع.
- تم التعاقد على الإيجارات في جميع المجالات، باستثناء المناطق الحرة الأصغر مثل D3 و One Central و DAFZA.
- لقد رأينا مواقع السوق الثانوية مثل أبراج بحيرات جميرا والخليج التجاري ومناطق دبي القديمة (ديرة وبر دبي والقرهود ومدينة دبي الطبية) تشهد انخفاضًا كبيرًا على أساس سنوي مع تكثيف نشاط إعادة التوطين وصراع الملاك للحفاظ على معدلات الإشغال.
- نشهد أيضًا أن الملاك أصبحوا مرنين بشكل متزايد أثناء عقود الإيجار الجديدة وتجديدات الإيجار من أجل الحفاظ على الإشغال.
- يقتصر عدد الشيكات على واحد إلى أربعة شيكات بينما يتزايد الاتجاه لتجهيز الوحدات وتمديد فترات الإعفاء من الإيجار.
- لا يزال العملاء يفضلون المكاتب المجهزة والقابلة للتوصيل والتشغيل، وقد شهد ذلك ارتفاعًا في مساحات العمل المشترك والمكاتب المجهزة
سوق سكني
- تسير دبي على الطريق الصحيح لتسليم ما يقرب من 29,500 وحدة بحلول نهاية عام 2019.
- على الرغم من أن الطلب لا يزال مستقرًا كما يتضح من حجم المعاملات الثابت، لا سيما في السوق الثانوية، إلا أن معوقات جانب العرض لا تزال تمارس ضغطًا هبوطيًا على أسعار المبيعات والإيجارات ومعدلات الإشغال بدورها.
- يقوم المستأجرون إما بتسلق سلم العقارات مع مجموعة من الخيارات التي أصبحت متاحة الآن، سواء في السوق الجاهزة والمحفزة بشدة خارج الخطة أو عند نقل/ترقية الوحدات ذات الإيجارات المماثلة أو المنخفضة.
- كانت أعلى تخفيضات الإيجار في مجمعات الفلل في تلال الإمارات (13٪) وجميرا بارك (13٪) ودبي لاند (-13٪).
- كانت مناطق الشقق الأضعف أداءً من حيث تخفيضات الإيجار هي ديسكفري جاردنز (13٪) ودبي لاند (12٪)، مع اشتداد المنافسة في قطاع السوق بأسعار معقولة مع توفر المزيد من الخيارات، إما داخل المجتمع أو في المناطق المجاورة.
- شهدت المناطق ذات الموقع المركزي مثل الخليج التجاري ودبي مارينا ومركز دبي المالي العالمي مستويات أقل نسبيًا من انخفاض الإيجارات مقارنة بالمناطق الخارجية.
- نتوقع أن تظل أسعار الإيجارات تحت الضغط في 2019/2020 وأن يستمر سوق الإيجار في كونه صديقًا للمستأجرين.
- تراجعت أسعار البيع في معظم المناطق، حيث شهدت الفلل في قرية جميرا (-13٪) والشقق في دبي لاند (-19٪) وديسكفري جاردنز (-15٪) ومدينة دبي الرياضية (-15٪) أكبر انخفاض في الأشهر الـ 12 الماضية.
- ومن المثير للاهتمام أن الشقق في نخلة جميرا وقرية جميرا والخليج التجاري شهدت ارتفاعًا طفيفًا في متوسط أسعار المبيعات حيث تقع المشاريع المطورة حديثًا في هذه المناطق في النطاق السعري الأعلى، مما أدى إلى ارتفاع متوسط المنطقة بينما يستمر المخزون القديم في إظهار أداء ضعيف.
