في حين أننا دخلنا عام 2020 بشكل إيجابي مع أداء السوق الثابت الذي شهدناه في كل من الأسواق التجارية والسكنية، فإن جائحة COVID-19 المتصاعدة بسرعة تسبب اضطرابًا في مختلف الصناعات، حيث من المتوقع أن يواجه سوق العقارات رياحًا معاكسة قوية على المدى القريب.
سوق المكاتب
- فيما يتعلق بالمعاملات الجارية، نشهد تواريخ بدء الربع الثالث، وفترات ممتدة بدون إيجار (2-4 أشهر للخيارات المجهزة و9-12 شهرًا للخيارات الوهمية والخيارات الأساسية)، ومساهمة رأس المال في التجهيزات وفترات إشعار أقصر مع غرامة محدودة أو صفرية على بنود الاستراحة المبكرة التي تتم مناقشتها في المفاوضات الجارية.
- في ظل حالة عدم اليقين الحالية، نرى أن الملاك أصبحوا قادرين على التكيف بشكل متزايد، ومستعدون لقبول الشروط الرئيسية المنخفضة في المفاوضات لضمان تنفيذ عقود الإيجار والحفاظ على الإيرادات طويلة الأجل.
- في عقود الإيجار الحالية، نرى العديد من المستأجرين يطلبون تجميد الإيجار.
- نظرًا لأن الاحتفاظ بالمستأجرين أصبح مهمًا للغاية في المناخ الحالي، فإن العديد من الملاك يمنحون أبريل 2020 شهرًا بدون إيجار ويوافقون على تقييم هذا الخيار على أساس شهري.
- نرى أيضًا بعض المستأجرين يتحدثون عن بنود الخروج المبكر حيث من المتوقع حدوث نشاط تقليص محتمل مع توقع بقاء الإشغال تحت الضغط على المدى القريب.
- في حين تشهد معظم القطاعات اضطرابًا بسبب COVID-19، تشهد بعض القطاعات تعزيزًا ملحوظًا للشركات مثل الخدمات اللوجستية والأسواق الكبرى والسلع الاستهلاكية والصيدليات وتجارة التجزئة عبر الإنترنت مع زيادة الطلب على التوظيف والمساحة.
- علاوة على ذلك، نلاحظ اتجاهًا متزايدًا لأصحاب العقارات، الذين أداروا مخزونهم الخاص في وقت سابق، وقاموا بتعيين مديري عقارات من جهات خارجية للإشراف على محفظتهم.
- العديد من البنوك التي تمول مثل هذه العقارات تجبر المالك على تعيين مديري العقارات المعتمدين من قبل لجنة البنك بدلاً من المديرين الداخليين للحفاظ على الخدمات وزيادة مجموعات الإشغال والإيجارات.
- بلغ حجم المعروض من المكاتب في الربع الأول من عام 2020 103.7 مليون قدم مربع، وكانت عملية التسليم الرئيسية الوحيدة هي المقر الرئيسي الذي تم بناؤه خصيصًا لبنك المشرق في وسط مدينة دبي. ومن المتوقع في الغالب أن يتم تأجيرها لمستأجرين من أطراف ثالثة مع أكثر من ثلثها مع تخصيص أكثر من ثلث المساحات المكتبية لبنك المشرق.
- عمليات التسليم البارزة الأخرى التي شارفت على الانتهاء تشمل ICD Brookfield Place في مركز دبي المالي العالمي الذي يضيف ما يقرب من مليون قدم مربع من المساحة.
سوق سكني
- شهدت دبي طرح ما يقرب من 5,000 وحدة في السوق في الربع الأول من عام 2020، ليصل إجمالي المخزون السكني إلى 555,000 وحدة. لقد شهدنا تباطؤًا في أحجام التسليم مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
- شملت عمليات التسليم الرئيسية أرابيلا 2 في فيلات مودون، والمنطقة الأولى - المرحلة 2 في مدينة محمد بن راشد، وبوليفارد بوينت في وسط مدينة دبي، وواحد جميرا بيتش ريزيدنس في جميرا بيتش ريزيدنسز، وشقق وردة في نشاما تاون سكوير، وليف ريزيدنسز في دبي مارينا.
- نظرًا لقيود COVID-19 المستمرة، نتوقع انخفاض أحجام التسليم المستقبلية مع تأثر الجداول الزمنية للبناء وسلاسل التوريد جنبًا إلى جنب مع انخفاض الطلب.
- من المتوقع إجراء المزيد من المراجعات الهبوطية على توقعات العرض لأنها ستعتمد بطبيعتها على فترة الوباء والوتيرة التي تعود بها الوظائف إلى جانب ثقة المشتري حيث يتكيف المطورون مع ظروف السوق المستمرة.
- أظهرت أحجام المعاملات في كل من السوق الثانوية (مبيعات النقد والرهن العقاري) والسوق خارج الخطة نموًا سنويًا، نابعًا من معنويات السوق الإيجابية التي دخلنا بها عام 2020.
- من ناحية أخرى، تعكس عمليات تسليم التوريد (-27٪) وإطلاق المشاريع الجديدة (-14٪) ظروف السوق الحالية حيث يُظهر كلاهما انخفاضًا ملحوظًا في الأرقام السنوية حيث يقوم المطورون بمعايرة مستويات المخزون.
- من المتوقع أن تؤدي أسعار الفائدة الجذابة ونسبة القرض إلى القيمة المواتية بسبب الزيادة بمقدار خمس نقاط مئوية للمشترين لأول مرة إلى تحسين القدرة على تحمل التكاليف في سوق الرهن العقاري للمبيعات الثانوية.
أداء القطاع وتوقعاته
في حين أن جميع القطاعات تتعطل بسبب COVID-19، فإن التأثير متنوع للغاية. فئات الأصول التي تعتمد على السفر والسياحة والتفاعل البشري هي الأكثر تضررًا في حين أن القطاعات الضرورية للحفاظ على استمرار العمليات والمساعدة في استمرارية الأعمال من خلال توفير الخدمات الأساسية مرنة نسبيًا.
الضيافة
- انخفاض السفر الشخصي والتجاري الذي يؤثر على القطاع.
- يتم تنفيذ كل من الإشغال والإيرادات لكل غرفة متاحة من خلال العديد من عمليات الإغلاق المؤقتة بسبب الانخفاض الكبير في الطلب.
- سيعتمد حجم التأثير على مدة تفشي المرض والتدابير المضادة.
- احتمال حدوث انتعاش سريع في النصف الثاني من عام 2020 مع استئناف النشاط على الرغم من استمرار الحذر.
البيع بالتجزئة (الطوب والملاط)
- تتأثر معظم المتاجر التقليدية بشدة، لا سيما المتاجر الفاخرة والاختيارية.
- زيادة مخاطر إغلاق المتاجر في سوق التجزئة المليء بالتحديات بالفعل.
- نمو مرتفع في بعض القطاعات مثل توصيل المواد الغذائية والتجارة الإلكترونية والسلع الاستهلاكية والأدوية والبقالة.
المكتب والعمل المشترك
- من المتوقع أن يصبح العمل عن بعد سمة أكثر ديمومة لثقافة عملنا في المستقبل.
- من المحتمل أن يحتاج العديد من المحتلين الذين يبحثون عن مساحات مكتبية جديدة في قطاعات معينة إلى مساحة مخصصة أقل لكل فرد بسبب التحول الأكبر نحو المكاتب الساخنة والعمل عن بُعد.
- قد يكون للعمل المشترك تأثير مختلط مع متطلبات مساحة المكتب المفتوحة قصيرة المدى التي تتأثر سلبًا بسبب التباعد الاجتماعي. ومع ذلك، فإن المرونة في التعاقد أو التوسع مع الحفاظ على الخدمات الرقمية ذات القيمة المضافة ستكون ميزة.
سكني
- استمرار الضغط الهبوطي عبر سوق الإيجارات السكنية.
- ومع ذلك، من المتوقع استيعاب بعض التأثيرات من خلال انخفاض أسعار الفائدة والزيادة التي تشتد الحاجة إليها في نسبة القرض إلى القيمة بمقدار خمس نقاط مئوية للمشترين لأول مرة.
صناعي
- تفرض الحكومات تدابير قوية للتخفيف من المخاطر والحفاظ على سلاسل التوريد نشطة، كما يتم دعم القطاع الصناعي من خلال تصنيع السلع الأساسية.
- ومع ذلك، نتوقع في المستقبل أن تؤدي هذه التحديات في سلاسل التوريد العالمية إلى المزيد من التصنيع من مصادر محلية.
لوجستيات التخزين والبيع بالتجزئة
- على الرغم من تعطل سلاسل التوريد، فمن المتوقع أن يؤدي الاعتماد المتزايد على لوجستيات التجزئة القائمة على التجارة الإلكترونية إلى الحفاظ على مرونة فئة الأصول.
- نتوقع زيادة استخدام الأتمتة والروبوتات في مرافق التخزين وتقليل الاعتماد على التفاعلات البشرية.
الرعاية الصحية
- في حين أن هذا القطاع هو الأكثر تأثرًا من حيث العدد المتزايد من حالات دخول المستشفيات، التي تتطلب التوظيف والأسرة والبنية التحتية، فمن المتوقع أن يشهد هذا القطاع تدفقًا كبيرًا لرأس المال على المدى القريب.
