يُعد 2019 و2020 من السنوات الحاسمة في مسار نمو دبي.
سوق المكاتب
- شهد سوق المكاتب في دبي زيادة في نشاط النقل والدمج خلال عام 2018، حيث قام العديد من الشاغلين الدوليين بدمج محفظتهم إما في مرافق مبنية لهذا الغرض أو مباني مكتبية بأسعار تنافسية، مما أدى إلى ضغط هبوطي على مستويات إشغال المكاتب الرئيسية والاستيعاب الصافي.
- وفقًا لمتتبع اقتصاد دبي من بنك الإمارات دبي الوطني، سجلت الشركات الخاصة زيادة في الإنتاج للعام ككل في عام 2018، ومع ذلك، جاء هذا على خلفية خصم الأسعار المستمر والمتواصل في بيئة تنافسية للغاية، على الرغم من ارتفاع تكاليف المدخلات.
- اعتبارًا من عام 2019، نتوقع ارتفاعًا في معنويات السوق، مدعومًا بأسعار النفط المستدامة، وخطط التسريع الحكومية، مع التركيز على البنية التحتية ومبادرات الحكومة الذكية.
- على الرغم من أن نمو الوظائف يكتسب زخمًا تدريجيًا، فإننا نتوقع توقفًا مؤقتًا للتوسع المكاني لمعظم الشركات، حيث من المتوقع أن تتم إدارة نمو الموارد على المدى القريب ضمن المحافظ الحالية، أو من خلال دمج مكاتب متعددة في موقع مركزي.
- استمر نمو العرض في تجاوز الطلب بشكل ملحوظ، بفضل استكمال عدد من المشاريع التجارية الكبيرة بما في ذلك المرحلة الأولى من مركز الابتكار (تيكوم)، وذا أوبوس (الخليج التجاري)، والبورصة (DIFC)، ومقر مجمع دبي للعلوم، ومجمع أعمال موتورسبورت، وزايد 2 (شارع الشيخ زايد)، مما أضاف 1.3 مليون قدم مربع إلى السوق ليصل إجمالي المخزون الحالي إلى 101 مليون قدم مربع.
- مع استمرار الاهتمام بالملاك، من المتوقع أن يزداد المعروض من الوحدات الثانوية في السوق ميكانيكيًا خلال عام 2019.
- تتركز الإضافات الجديدة إلى إمدادات سوق المكاتب في دبي هذا العام بشكل كبير في فئة الدرجة الأولى.
- تشمل عمليات التسليم البارزة في عام 2019 ICD Brookfield Place (DIFC)، وذا كورت (الخليج التجاري)، ومجمع دبي هيلز استيت للأعمال، ومقر بنك المشرق (وسط مدينة دبي)، والمكاتب المتبقية في ون سنترال (DWTC)، ومكاتب AW Rostamani Mankhool (المنخول)، وزايد 1 (شارع الشيخ زايد).
- خلال الفترة من 2017 إلى 2019، من المتوقع أن يكون هناك ما يقرب من 6.3 مليون قدم مربع من المخزون المكتبي الجديد.
- لا يزال المستأجرون يفضلون خيارات «التوصيل والتشغيل» المجهزة، مستشهدين بأن التخفيض في النفقات الرأسمالية يسمح بالسرعة والمرونة.
- يعالج الملاك الآن التحول في تفضيلات المحتل من خلال إضافة حلول مرنة إلى محافظهم.
- على الرغم من أن تطبيق ضريبة القيمة المضافة كان له تأثير هامشي على سوق المكاتب، إلا أنه تم استيعاب التأثير في الغالب، حيث تكيف الملاك والمستأجرون مع المتطلبات الإدارية للضريبة.
السوق السكني
- حتى الآن، تضم دبي أكثر من 512,000 وحدة سكنية عبر الفيلات والشقق.
- تم تسليم أكثر من 8500 (40٪ من إجمالي المخزون السنوي لعام 2018) في الربع الرابع من عام 2018.
- تشمل عمليات التسليم البارزة في عام 2018 تسليم العديد من المشاريع في داماك هيلز للتطوير الرئيسي، وحياة تاون هاوس، وبلوواترز ريزيدنسز، وأويا ريزيدنسز في موتور سيتي.
- مع وجود أكثر من 25% من إجمالي المخزون، لا تزال دبي لاند تشهد أكبر عدد من عمليات التسليم، تليها قرية جميرا الدائرية والمثلث (13٪).
- نتوقع عددًا مماثلاً من إجمالي عمليات التسليم في عام 2020 حيث يحاول المطورون مواءمة عمليات التسليم في الفترة التي تسبق معرض إكسبو 2020.
- زادت المعاملات خارج الخطة بشكل كبير بين عامي 2016 و 2017، مما يعكس عددًا كبيرًا من التطورات التي تم إطلاقها واستيعابها على مر السنين، وشهدت أحجام المعاملات خارج الخطة انخفاضًا بنسبة 30٪ من 2017 إلى 2018.
- كانت أعلى تخفيضات الإيجار في مجمعات الفلل في تلال الإمارات (14٪) وجميرا بارك (13٪) وقرية جميرا الدائرية والمثلث (11٪).
- شهدت دبي لاند أدنى مستوى من الانخفاض (4٪) بسبب حواجز الدخول المنخفضة بالفعل، مما أدى أيضًا إلى ارتفاع معدلات الإشغال حيث انتقل المحتلون من مجمعات الفلل الأخرى إلى خيارات الفلل الأحدث والأكبر التي أصبحت متاحة الآن في دبي لاند.
- كانت مناطق الشقق الأضعف أداءً من حيث تخفيضات الإيجار هي ديسكفري جاردنز (17٪) وقرية جميرا (14٪) ومدينة دبي الرياضية (14٪)، مع اشتداد المنافسة في الطرف الأدنى من السوق مع توفر المزيد من الخيارات، إما داخل المجتمع أو في المجتمعات المجاورة.
- من ناحية أخرى، شهدت المناطق ذات الموقع المركزي مثل دبي مارينا وداون تاون وجي إل تي وذا جرينز وذا فيوز مستويات أقل نسبيًا من انخفاض الإيجارات مقارنة بالمناطق الخارجية.
- نتوقع أن تظل أسعار الإيجارات تحت الضغط في عام 2019 وأن يستمر سوق الإيجار في كونه صديقًا للمستأجرين، حيث يقوم الملاك بتخفيض الإيجارات أثناء التجديدات للاحتفاظ بالمستأجرين والحفاظ على الإشغال، مع فتح العديد من مدفوعات الشيكات المتعددة.
- المقابل الإيجابي للتراجع المستمر في سوق المبيعات هو أنه بالتأكيد سوق للمشترين حيث يتمتع كل من مالكي العقارات الفردية والمطورين بالمرونة الشديدة وبما يتماشى مع ظروف السوق.
- شهد سوق المبيعات الثانوية، وخاصة سوق الرهن العقاري، ارتفاعًا قويًا على مدى السنوات الثلاث الماضية.
- في المستقبل، نتوقع أن تظل أحجام المعاملات مرنة، لا سيما في السوق الثانوية حيث تساعد محركات الطلب مثل أسعار النفط الثابتة والإنفاق الحكومي المستمر واللوائح الصديقة للمستثمرين/المحتل على الاستيعاب.
