قالت شركة Cushman & Wakefield Core في تحديث السوق للربع الثاني من عام 2024: «يستمر قطاع العقارات في دبي في الازدهار، ولكن هناك علامات على التباطؤ».
وقالت الوكالة العقارية إنه في الوقت الذي يستمر فيه سوق دبي في الأداء بثبات عبر معظم المؤشرات، تظهر علامات الاستقرار وتتباطأ وتيرة النمو، خاصة في سوق الوحدات السكنية الثانوية، التي تنتقل تدريجياً إلى مرحلة الاستقرار.
في الربع الثاني من عام 2024، انخفض عدد العقارات التي تم تسليمها للمشترين بشكل ملحوظ، على الرغم من أنه من المتوقع أن يرتفع العدد في النصف الثاني من العام.
الاستقرار العقاري في دبي
ارتفعت أسعار العقارات في دبي للربع السادس عشر على التوالي، بزيادة سنوية قدرها 21 في المائة.
حققت العقارات فائقة الجودة أداءً جيدًا، حيث تم بيع أكثر من 300 منزل مقابل 20 مليون درهم إماراتي (5.4 مليون دولار) وما فوق في دبي بين أبريل ويونيو.
وقال كوشمان آند ويكفيلد كور إنه على الرغم من ذلك، تظهر علامات استقرار النمو.
عمليات إطلاق صاعدة مع عمليات تسليم معتدلة
خلال الربع الثاني من عام 2024، لوحظ انخفاض معدل عمليات التسليم حيث تم تسليم 5391 وحدة فقط مقارنة بأكثر من 8350 وحدة في الربع الأول من عام 2024.
ومن المتوقع أن يصل إجمالي الوحدات السكنية إلى 24300 وحدة سكنية خلال الفترة المتبقية من عام 2024، ليصل المجموع السنوي إلى ما يقرب من 39000 وحدة، وهو ما يعادل عدد عمليات التسليم في عام 2023 وبما يتماشى مع طلب السوق.
وقال براثيوشا غورابو، رئيس قسم الأبحاث والاستشارات في شركة كوشمان آند ويكفيلد كور: «تنمو أحجام إطلاق المشاريع الجديدة من قاعدة عالية، ولا تزال تسجل أرقامًا قياسية بزيادة قدرها 42 في المائة على أساس سنوي، مع استمرار ازدهار الطلب والاستيعاب.
«لقد رأينا أيضًا مطورين لديهم بنوك أرضية كبيرة يبدأون المشاريع ومطورون خاصون أصغر يستحوذون بقوة على الأراضي، الأمر الذي لا يزال يمثل تحديًا للمصادر».
** يهيمن السوق خارج الخطة، واستقرار السوق الثانوية**
قال براثيوشا: «حتى نهاية عام 2021، كان الفرق بين المعاملات خارج الخطة ومعاملات السوق الثانوية محدودًا، ومع ذلك، على مدى العامين أو الثلاثة أعوام الماضية، زادت المعاملات خارج الخطة بشكل حاد، مدعومة بالارتفاع في إطلاق المشاريع الجديدة.
«في حين أظهرت معاملات السوق الثانوية نموًا معتدلًا بنسبة 5 في المائة، شهدت المعاملات خارج الخطة ارتفاعًا كبيرًا بنسبة 61 في المائة.
«في الربع الثاني من عام 2024، شكلت المعاملات خارج الخطة أكثر من ضعف عدد معاملات السوق الثانوية، مما يشير إلى أن السوق خارج الخطة يتمتع بحصة أعلى من المستثمرين مقارنة بالمستخدمين النهائيين».
علامات الاستقرار
قال براثيوشا: «أسعار البيع الأولية خارج الخطة (المخزون المباع من قبل المطورين) أعلى من الأسعار الثانوية خارج الخطة (إعادة البيع من قبل الأفراد) في معظم مناطق دبي والمشاريع قيد الإنشاء.
«على الرغم من أن فرق النسبة المئوية لا يزال في خانة الآحاد، إلا أنه يشير إلى أن البائعين يكافحون من أجل مطابقة الأسعار الأصلية والبيع بسعر أقل بقليل من القيمة السوقية للخروج.
«هذا الاتجاه يستحق المراقبة، حيث قد ينمو في الأرباع القادمة مع دخول المزيد من الإمدادات خارج الخطة إلى السوق.»
تشمل المؤشرات الأخرى لاستقرار السوق ارتفاع عدد قوائم المبيعات التي لم تشهد أي تغيير في الأسعار المدرجة في النصف الأول من عام 2024، في حين شهد عدد أقل بكثير من القوائم زيادة الأسعار مقارنة بالفترة نفسها.
علاوة على ذلك، منذ الربع الثالث من عام 2023، انخفض متوسط سعر الإدراج السكني بمتوسط 7 في المائة على أساس ربع سنوي، مما يشير أيضًا إلى تعديل السوق.
سوق برايم للعقارات في دبي
في حين تستمر أسعار المبيعات على مستوى المدينة في المسارات التصاعدية للربع السادس عشر على التوالي بزيادة قدرها 21 في المائة على أساس سنوي، قالت شركة Cushman & Wakefield Core إن المناطق الرئيسية شهدت زيادات متواضعة نسبيًا في أسعار المبيعات بينما تشهد المناطق الرئيسية وذات الأسعار المعقولة زيادات حادة وإن كان ذلك يؤثر بشكل كبير على قدرتها على تحمل التكاليف.
لا تزال دبي سوقًا عالميًا قويًا للغاية حيث تم بيع أكثر من 305 عقارًا سكنيًا بأكثر من 20 مليون درهم إماراتي (5.4 مليون دولار) في دبي في الربع الثاني من عام 2024، مما يمثل زيادة بنسبة 12 في المائة على أساس سنوي.
ومع ذلك، كان هناك تباطؤ ملحوظ في أحجام المعاملات خارج الخطة خلال الربعين الماضيين، كما قال خبراء العقارات.
قال براثيوشا: «هذا يرجع أساسًا إلى انخفاض المخزون خارج الخطة المتاح في السوق لأحجام التذاكر هذه. ومع ذلك، احتفظت المعاملات فائقة الجودة في السوق الثانوية بمستويات نشاطها الثابتة مع 135 صفقة - وهو أعلى عدد على الإطلاق من المعاملات فائقة الجودة في السوق الثانوية المسجلة في الربع الثاني من عام 2024.
** الإيجارات ترتفع ولكن سوق الفلل معتدلة**
وقال كوشمان آند ويكفيلد كور: «لقد شهدنا استقرارًا نسبيًا في إيجارات الفلل على مستوى المدينة، والتي ارتفعت بنسبة 13 في المائة على أساس سنوي، في حين ارتفعت إيجارات الشقق بنسبة 22 في المائة مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
«دخل الأسرة لا يواكب ارتفاع الإيجارات، مما يزيد من تقلص الدخل المتاح. لقد شهدنا استمرار نسبة أعلى من المستأجرين في التجديد، حيث شهد عدد التجديدات في الربع الثاني من عام 2024 زيادة بنسبة 14 في المائة.
«على غرار الاتجاهات التي شوهدت في سوق المبيعات، شهدت الإيجارات في مناطق الشقق ذات السوق المتوسطة الارتفاع الأكبر في الإيجارات، في حين شهدت المناطق الرئيسية مستويات أقل من الزيادة».
