一间摆满椅子、白板、咖啡机、投影仪和堆积如山的年度报告的房间耐心地等待着业主的到来。为迪拜一座塔楼举行的业主协会（OA）年度大会（AGM）做好了准备。这位OA经理预计今年的投票率会很高，尽管他的期望已经消失，因为只有两位业主在开赛前一分钟匆忙洗门。如果股东周年大会上没有应享待遇总额的15％，OA就无法达到法定人数。如果股东周年大会休会，则无论出席人数如何，预定的第二次会议都将继续。
将在股东周年大会上做出的决定包括OA董事会的选定、年度预算和一般议案。当只有两名参与者参与决策过程时，责任和责任负担将由可能不太合适或不合格的人承担。
美洲国家组织成员应自愿花时间和经验来保护资产。但是有时候，许多枯燥的业主和董事会成员不参与他们的建筑或社区的参与。他们还缺乏提高和创造资产价值所需的教育，也不了解收取服务费的不可阻挡的重要性。
什么是业主协会？
OA 代表所有者控制、管理和管理公共区域，处理维护、安全、规则执行和与法定机构合作等问题。OA 经理往往是万事通，在设施管理、物业管理、财务管理和一般沟通方面发挥积极作用。维护和改善老化的建筑物需要大量的财政义务。业主需要投资储备（偿债）基金，以确保其建筑物拥有足够的财务资源，最重要的是，所有业主在建筑物及其资产的整个生命周期中分担义务。
房地产监管局（Rera）表现出前景光明的思想领导力，实施了储备基金研究，审计了资产当前和未来的资本需求，随后为预算分配了适当的拨款。
物质和法律挑战
随着建筑物的贬值，技术挑战愈演愈烈，设备和机械生命周期快要结束时面临重大问题。建筑物管理系统（BMS）是一种控制暖通空调、照明、管道、电力、消防安全和安保系统的智能机器，对于包括公用事业成本在内的建筑物高效运营至关重要。如果没有充分规划用于更换建筑系统的预防性维护和储备，则维修或更换成本可能会抵消保守能源消耗带来的潜在收益。
服务费的收取给美洲组织带来了持续的挑战，尤其是当投资者居住在阿联酋以外且不被告知其对协会的义务时。地方当局尚未无可争议地执行有关业主服务费义务的立法。不幸的是，明显缺乏立法支持来巩固美洲组织作为法律实体的权威及其追回债务和解决社区内部争端的能力。
对财产的后果
不按时支付服务费（如果有的话）会导致建筑物运营资金短缺，从而无法向提供优质服务的服务提供商付款。结果，服务质量下降，业主的不满情绪增加，不愿支付的情绪增加。这是一个循环。
过去，协会管理人员会停用拖欠服务费的所有者的出入卡。现在，OA被指示通过公证人对财产设定留置权，以防止财产的出售。由于追索权有限，而且没有法律实体可以代表协会提出索赔，法院作出了有利于违法所有者的裁决——这种情况令人不安，但却非常真实。
立法框架不是问题的唯一原因。一些私人开发商因人为地设定较低的服务费以吸引客户而受到批评，而实际上，缴款不足会造成预算赤字，损害建筑物的财务状况。效果是累积性的，持续时间长的，难以修复。
阿联酋标志性的文化多样性源于对服务提供商绩效的期望和理解的同等多样性。酸性测试使市场走向成熟，因此可以为服务提供商建立可衡量的基准和行业标准。
向前迈进
重要的是，必须教育董事会成员、业主、协会经理和租户应对行业挑战，并与主要行业利益相关者进行清晰一致的沟通。现在有许多培训课程可供OA经理和董事会成员使用。扩大房地产行业各学科的知识库将有助于每个进入该细分市场的人了解自己的权利、义务并缓解潜在的争议。
随着迪拜作为中东区域枢纽登上世界舞台，美洲国家组织将在为入境外国投资者及其居住的建筑物提供优质服务方面发挥重要作用。再加上迪拜对成熟房地产市场的依赖以及永久保有的、共同拥有的房地产概念，协会需要提高技能。我们对迪拜适应和发展以及满足进步城市需求的能力充满信心。
