在过去的五年中，阿联酋最大的两个房地产市场阿布扎比和迪拜都承认中等收入白领工人的住房需求不断增加。尽管阿布扎比已经为新开发项目设定了经济适用房的配额，但迪拜尚未实施这样的措施。开发商正在注意到以前服务不足的市场的住房需求，尽管进展缓慢。
如何定义经济适用房
房地产公司Asteco董事总经理约翰·史蒂文斯说：“在阿联酋房地产市场的背景下，负担能力一词的使用通常非常宽松。”“尽管政府在2015年宣布拨出超过100公顷的土地用于经济适用房，主要是为了满足月收入在3,000至10,000迪拉姆之间的人的住房需求，但没有真正的定义。通常，经济适用住房是指收入低于家庭收入中位数的社会阶层负担得起的住房单元。”
在这种情况下，经济适用住房可以与中端市场住房互换；阿联酋人的低成本住房由政府提供，而低收入劳动者则由雇主提供住宿。 尽管如此，开发商和经纪人对中等收入住房的价格范围仍有相当宽泛的定义，价格从每套35万迪拉姆到150万迪拉姆不等。该术语还用于粗略地描述不同的目标群体，例如，阿联酋人和外籍人士的经济适用住宅项目通常被归类为经济适用房。
仲量联行的研究表明，迪拜的普通家庭有能力花费近80万迪拉姆购买两居室单元，或每年花费72,000迪拉姆来租用同样的单元。
根据2015年的数据，我们将负担能力定义为家庭将总收入的30％用于住房，则可以负担得起。仲量联行中东和北非研究主管克雷格·普拉姆说，自那时以来，薪资水平几乎没有变化，今天的这些定义将基本保持不变。“我们的估计表明，近年来在迪拜市场推出的所有新公寓中，只有大约25％是普通家庭负担得起的。”
房地产经纪公司库什曼和韦克菲尔德核心首席执行官大卫·戈德肖告诉PW，价格低于150万迪拉姆的价格点的有竞争力的住房有充足的库存。Godchaux说：“供应激增导致了竞相触底，开发商争夺有限的买家群，激进的营销支出和丰厚的付款计划就说明了这一点。”
美国建筑公司Perkins+Will迪拜工作室董事总经理罗杰·威尔逊认为，开发商将更加积极地为项目定价，以更深入地渗透市场。威尔逊说：“我们预计，住宅开发商将越来越多地瞄准中等收入投资者，一居室单元和工作室在50万至60万迪拉姆左右。”
目标群体
经济适用住房主要面向那些有资格获得抵押贷款的月薪者，因此从每月8,000迪拉姆到15,000迪拉姆不等。开发商的目标是年轻的人群，因为阿联酋目前有超过60％的人口年龄在25至44岁之间，他们受益于这样一个事实，即早期的房屋所有权，无论是投资还是业主占用，都越来越受欢迎。这一群体中还有一些有能力直接购买房产的人，这导致开发商一次性提供单位，而不是通过还款或抵押贷款计划。
仲量联行的Plumb说：“由于大多数蓝领工人的住房由雇主提供，因此主要目标是低收入白领，他们中的许多人受雇于服务业，例如餐厅和酒店员工。” 史蒂文斯补充说：“在租房方面，没有住在员工宿舍的人往往住在共享住房中，因此对经济适用房的隐性需求被压抑了很多。”
买家需求
一些分析师指出，由于开发商试图迎合两个不同的细分市场，经济适用房与潜在购房者的要求之间有时会出现不匹配：投资者主要偏爱工作室和一居室公寓，因为规模较小可以产生更高的收益率，但最终用户更喜欢入门价格相似的小两居室单元。
史蒂文斯说：“鉴于单身人口和小型家庭的比例很高，而且它们为投资者提供了更高的收益率，对小型单元的销售和租赁需求一直很高。”“预计这种趋势在短期至中期内不会改变。但是，过去对大型公寓和房屋的需求强劲，这促使开发商将精力集中在这些细分市场上。此类机组已经或正在交付，但不幸的是，需求已经枯竭，因此当前的供需不匹配。”
Sun and Sand Developers集团首席执行官赛莱什·伊斯拉尼表示，房地产开发商的尽职调查在这方面很重要。伊斯拉尼说：“当我们接手一个项目时，我们基于位置、基础设施、人口统计和周边行业的初步研究引导我们对最终用户进行概况并决定产品组合。”“例如，如果最终用户群体主要是年轻家庭，那么两居室单元是最理想和必要的。但是，如果根据某个地方的人口统计数据，最终用户是个人或年轻夫妇，那么工作室或单人床是理想的选择。”
在空间上妥协
在过去的五年中，开发商通常会缩小单位的规模，以降低成本并保持利润。伊斯拉尼更仔细地描述了这一点：“经济适用房肯定可以节省空间，但不一定会损害空间。它需要创新的规划，通过最大限度地减少内部浪费来实现最大的可用空间。”
根据史蒂文斯的说法，投资者对价格点而不是每平方英尺的价格越来越敏感。他说：“这导致开发商缩小单位规模以保护利润，鉴于吸引投资者所需的折扣和激励措施，开发商承受了压力。”
市场上的股票
这是一个艰难的问题，即使是行业专家也不同意。史蒂文斯认为市场上有足够的股票，并指出抵押贷款监管是主要障碍。“肯定有足够的股票进入市场，但问题是，就抵押贷款资格而言，大多数人还是股权有限的人都能获得这种股票？”史蒂文斯说。“尽管开发商意识到了市场缺口，并开始提供低首付、越来越灵活的竣工后付款计划以及吸收代理佣金和土地部门费用等激励措施，但在利润率受到挤压的情况下，这种情况可持续多久还有待商榷。”
伊斯拉尼同意市场上有股票，但建议教育买家了解此类房产的价值。“我们将了解它在交付时的感受如何。归根结底，真正的最终用户必须挺身而出，看到此类房产的价值，” 伊斯拉尼说。“此外，值得注意的是，对于每年共同收入在8,000-10,000迪拉姆之间的家庭来说，还有很多工作要做。” 另一方面，Plumb不相信在负担得起的细分市场上做得足够多。普拉姆说：“尽管迪拜政府和开发商都采取了举措，但迪拜的经济适用房仍然严重短缺，许多居民仍然被迫支付比其他全球市场更高的住房工资比例。”
Godchaux说，低收入阶层的家庭仍然定价不高。“最终用户的需求仍然得不到满足，对于希望攀登住房所有权阶梯的家庭来说，两居室单元的切入点仍然遥不可及。”
在过去的几年中，人们对经济适用住房问题的认识明显提高，现在越来越多的开发商正在瞄准这个市场。普拉姆说：“在过去两年中，迪拜的住宅价格下降了约15％，这一事实缓解了这个问题，但毫无疑问，还有更多工作要做。”
同时，Godchaux指出了对当前市场上经济适用房质量的担忧。“平均单位价值同比下降了8％。这说明了开发商目前的策略，即在价格上竞争的同时，将低入门产品推向市场，这为市场带来了大量低质量的股票，” 戈德肖说。“如果高估了此类产品的销售和租户需求，那么从长远来看，这可能是不可持续的。”
