在过去的几年中，随着来自传统投资者国籍的持续外国投资和不断扩大的新来源市场，迪拜的住宅房地产市场发生了长足的变化。但是，在过去的几年中，一个趋势一直保持不变：与年度供应预测相比，实际交付量之间存在严重不匹配。在过去的五到七年中，实现率或已交付单位与已公布单位的比率一直徘徊在40％至50％左右。
这种延迟的根源是多方面的。鉴于需要协调许多不同的要素才能在预期的最后期限之前完成任务，因此即使是最认真的开发人员也无法预见交付的延迟。供应商/供应商交付、资金来源、法律程序和合规性等诸多其他因素需要无缝协作，以确保项目的及时交付。
此外，由于迪拜拥有大量的国际投资者国籍，投资者的需求受到该地区以外外部市场力量的很大影响。
市场参与者的反应方式
由此产生的需求萎缩导致一些开发商的利润率萎缩，而另一些开发商则有意识地分阶段交付，以使需求与吸收保持一致，或者通过保持敏捷的营销策略来适应市场因素，尽管这进一步扩大了已发布库存和已交付库存之间的差距。这种趋势可能会对市场力量产生明显影响。例如，由于潜在的供过于求，买家可能会推迟进入市场，期望有更多机会以较低的价格进行购买。同样，开发人员可能会在以后开始推出他们的新开发项目。
另一方面，尽管这种差异加剧了供过于求的担忧，但交付延迟相对抑制了销售和租金的下降，从而改善了市场状况。
进一步看需求驱动因素，迪拜的人口增长势头强劲。根据迪拜统计中心的数据，在过去两年中，人口每年增长超过25万人。即使假设这些人群中的大多数人属于低收入至中等收入群体，而且其中只有一半用于住房，每年也需要超过29,000套住房（家庭规模为每套4.3人）。但是，在过去五年中，每年的交付量没有超过18,000-21,000个。尽管如此，供应（单位类型）一直在根据需求进行调整，在低至中端细分市场交付了更多库存。例如，今年迄今为止完成的交付中，85％以上位于迪拜乐园、朱美拉村圈、迪拜硅绿洲、Al Furjan等外围地区，而只有15％交付在迪拜码头、朱美拉棕榈岛和朱美拉湖塔楼的中心区域。此外，今年迄今为止，超过49％的交易是在100万迪拉姆以下完成的。
透明度措施的影响
实际上，迪拜只有6％的交易属于超优质细分市场。与全球标准相比，较低的供应量和相对较低的进入门槛使迪拜的主要细分市场保持了相对的弹性。
从长远来看，为了提高透明度、稳定市场和实现率的平等，我们看到了迪拜土地局（DLD）在过去几年中出台的一系列法规。其中包括拟议的法规，该法规将要求开发商完成50％或将总建筑成本的50％存入托管账户，然后才能出售计划外项目。现有要求为20％。托管法旨在确保开发商在提取这些资金之前交付规定的建筑百分比，而且我们已经看到DLD最近采取了严格的行动，向所有开发商发出了明确的信息。
在短期内，这可能会导致房地产开发前景保守，因为开发商在进行开发之前要确保财务状况良好。但是，从长远来看，这些措施有望显著提高市场竞争力和基本面，进一步巩固迪拜作为全球首选投资目的地的地位。
