在迪拜房地产市场在2022年聚集的势头基础上，今年开局良好。鉴于全球经济衰退担忧加剧和利率上升，迪拜的交易量创历史新高，所有业绩指标均实现了前所未有的增长，很有意思的是。
作为全球城市，迪拜无法幸免于这些条件，但是，由于政府对疫情的强有力回应、开创性的政策和签证改革，从而吸引并留住了投资和全球人才，迪拜已大大转变为首选的全球门户城市。这给房地产市场带来了上行压力，2022年资本价值和租金急剧上升。再加上各资产类别的强劲上涨，我们预计这种上升轨迹将在2023年持续下去，尽管预计将保持在可持续水平。尽管价值飙升，但由于住宅价格与其他全球城市相比仍然具有竞争力，而且与房地产相关的签证吸引了国际买家购买迪拜无与伦比的生活方式、税收制度、连通性和安全性，我们预计2023年对迪拜优质住宅市场的需求将保持强劲。
此外，随着需求增加和库存有限的优质住宅部门的供需失衡加剧，我们预计短期内销售价格将稳步上涨。但是，由于租户和最终用户的抵制力越来越大，以及该类别的供应水平相对较高，我们预计主流公寓市场将出现温和增长。但是，在人们对负担能力的担忧日益增加和全球经济状况充满挑战的背景下，预计迪拜各资产类别的价格、租金和入住率将持续上涨，因此我们对2023年的前景仍然持乐观态度。
住宅供应已展示 由于供应链问题影响了实现率和交付时间表，2022年仅移交了29,000套住宅单元，低于最初预测的超过35,000套，也是迪拜自2019年以来移交数量的最低水平。公寓继续位居榜首 大约22,000套，市场份额为83％，而别墅市场仅交付了5,000套，占17％。
由于供应量与往年相比有所下降，再加上交易市场的蓬勃发展，一些细分市场出现了供应紧缩，尤其是优质别墅和海滨公寓市场，因为这些细分市场的需求继续超过供应。但是，由于大多数新存和现有库存都属于主流和负担得起的公寓细分市场，因此公寓市场的很大一部分在供需方面相对平衡。
计划外发布的兴起 由于开发商热衷于利用积极的市场情绪，我们看到项目启动量急剧增加。但是，大多数新公告都偏向公寓细分市场，因为公寓的发布量激增了120％，而新别墅项目的启动量仅同比增长了5％，尽管预计将对别墅销售价格施加进一步的上行压力。凭借较低的门票规模和更高的开发回报，大多数开发商继续专注于主流公寓市场。预计这种趋势将稳定公寓的销售价格，因为预计将在2023年底之前实现供需平衡。我们还看到了o-plan的付款计划发生了变化，现在大多数启动的付款在施工期间为60-70％，由于开发商试图利用不断增长的需求，移交后的付款仅为30-40％。
推动交易市场的因素 2022年是迪拜住宅交易市场中最好的一年，无论是交易量还是交易价值，二级市场和计划中的交易量都是有史以来最高的。
签证法规的重大变化和亲商情绪支撑了强劲的市场表现。阿联酋自成立以来已签发了超过15.1万份黄金签证，退休签证和大量房地产相关签证的引入吸引了居民和投资者将阿联酋视为长期居所。随着各收入阶层的人口稳步增长，符合2040年580万居民的目标，迪拜正在推动可持续的需求。将房地产价值挂钩的签证资格从100万迪拉姆降至75万迪拉姆也带来了强劲的推动力，因为所有二次交易中有近39％在75万迪拉姆至200万迪拉姆之间，而所有计划外交易中有49％在同一范围内。
2022年，主要市场的需求前所未有，二级市场交易量超过1000万迪拉姆，同比增长62％（2022年完成了1,593笔交易，而2021年为981笔）。这包括朱美拉棕榈岛有记录以来的最高别墅销售额，售价高达6亿迪拉姆。虽然高额购买通常集中在二级市场，但2022年推出的大型奢侈品计划外交易量表现越来越好，计划外交易量与2021年相比增长了惊人的113％（2022年为695笔交易，2021年为326笔）。今年还打破了超优质细分市场的记录，有超过24笔住宅交易记录在1亿迪拉姆大关以上，而2021年的5笔住宅交易记录在1亿迪拉姆以上。
随着超高净值个人对豪华物业的需求不断增长，尤其是在海滨地区，我们预计该细分市场将不受全球衰退、利率上升和通货膨胀压力的影响，因为这些交易大多是现金购买。就销售价格而言，大多数地区都远高于疫情前的水平，全市别墅平均销售价格同比上涨11％，公寓销售价格同比上涨9％。但是，这些价格仍低于2014年的峰值，别墅落后-5％，公寓落后-22％。由于尽管利率上升和通货膨胀带来下行压力，但需求持续不断，我们预计别墅销售价格将在2023年上半年超过2014年的峰值5％。尽管我们预计2022年的急剧上涨不会在2023年持续下去，但我们认为，随着卖出价和买入价之间的差距扩大，最终用户被排除在市场之外，以及对全球经济衰退的担忧和利率上升使部分买家望而却步，市场将在可持续水平上温和上涨。
住宅租金上涨影响可负担性 租赁市场经历了有史以来最高的同比增长，全市别墅租金平均同比增长了25％，公寓平均增长了27％。别墅租金以创纪录的速度改善，正如我们之前预测的那样，别墅租金现在比2014年的峰值高出1％，而公寓则落后了18％，尽管预计将在未来几个月内恢复。尽管基数较低，但租金的急剧上涨在过去几个季度中导致了租赁市场的重大动荡，大多数租户都收到了租金上涨通知。租户更愿意留在现有单元中，因为续订期间的租金增长要比新租约低得多，并且受RERA租金计算器的监管。此外，尽管销售价格居高不下，利率上涨，但仍有一部分租户正在成为最终用户的购买者，以避免频繁的续约谈判或搬迁。
我们预计，2023年新租约的租金将继续上涨，因为中心地段的高入住率将对租金施加上行压力——尽管续租的租金上涨幅度将相对较低，因为它们受到RERA租赁指数的保护。由于租金与销售价格相比大幅上涨，收益率处于七年来的最高水平，全市公寓总收益率为7.2％，别墅收益率为5.7％。
迪拜的办公市场 2022年，迪拜的写字楼市场经历了各地区的强劲吸收，导致入住率和入住率前所未有的上升。全市的入住率目前徘徊在87％，而2021年为78％，从而在2022年吸收了近900万平方英尺的办公空间。结果，库存稀缺，鉴于需求的增加，这变得越来越令人担忧。
此外，大多数即将推出的办公用品管道已经预先租用，因此交付时的可用性非常有限。这种高需求促使许多单一房东和自由区激活了新的办公项目。但是，由于这将涉及两三年的施工周期，我们预计短期内办公供应将出现紧缩，从而给租金和入住率带来进一步的上行压力。
随着办公需求的加剧和超过供应，全市写字楼租金同比飙升29％，所有办公区均高于疫情前的水平，几乎与2014年的峰值持平。由于预计位于市中心的既定办公区不会有新的重大写字楼开发项目，我们预计在可预见的将来，写字楼租金将继续面临上行压力。尽管对办公空间的需求仍然强劲，但我们不能忽视对全球经济衰退的担忧、国际科技和银行业的招聘冻结和失业及其对迪拜办公市场的影响。预计这将减缓国际第一阶段的扩张，并有可能使一些二级市场股票重返市场，因为少数公司可能会缩小规模。尽管区域市场表现良好，但它们无法幸免于全球状况，但是，阿联酋政府的举措通过创造一系列需求驱动因素来维持经济增长，从而抵消了这些不利因素。
