预计写字楼租金将继续上涨吗？这是我们经常被问到的问题，在分析当前的供求关系时，简短的答案是，短期内写字楼租金和入住率上涨的唯一途径是上升。
在疫情下滑之后，迪拜写字楼市场继续保持全市租金和入住率的上升趋势，达到创纪录的水平，这要归因于积极的经济情绪、营商便利度以及一系列经济驱动因素，这些驱动因素导致了就业机会的创造和居住者的涌入。经济发展部（DED）和自由区的新许可证注册数量增加就证明了这一点。我们已经超过了2014年的办公租金峰值，自疫情以来，迪拜写字楼市场的全市写字楼租金增长了45％以上，同比增长了24％。
在2014年的高峰期，写字楼市场总规模刚刚超过8,150万平方英尺，全市写字楼租金为每平方英尺每年125迪拉姆，而如今，市场规模增长了32％以上，达到1.076亿平方英尺，全市租金超过138平方英尺/年。
需求以前所未有的速度超过供应，办公占用率创历史新高。Prime/A级办公室占用率徘徊在92％，而全市办公室占用率为87％。从角度来看，大流行前只有 75% 的写字楼市场被占用。
疫情后需求的激增导致在过去三年中吸收了超过1150万平方英尺的办公库存，仅在过去的18个月中就吸收了超过900万平方英尺。相比之下，预计未来两年将仅移交200万平方英尺的库存，其中大部分是预租的，因此无法解决供应短缺的问题。”
DMCC最近移交了Uptown Tower（完全预租），增加了超过49.5万平方英尺的办公空间，使迪拜的办公库存达到1.076亿平方英尺。此前，2022年的主要办公室移交涉及世博区、德伊勒浓缩项目、迪拜商业城和迪拜山商业园。今年预计的其他项目包括One Zabeel的办公部分、迪拜金融中心的创新中心一号以及迪拜商业城的下一阶段。
迪拜互联网城的6 Falak和Tecom的创新中心第二阶段均见证了强劲的预租赁活动，预计将于2024年移交。
大多数办公用品管道已经预先租用，因此交付时的可用性非常有限。
尽管迪拜南部、世博区和外围的Tecom集群等保税区有一些现有的办公库存，但获得DED许可的中心位置严重供不应求。由于目前在建的新陆上办公库存非常有限，我们目睹了许多单一房东（拥有土地投资组合）和自由区希望激活新的办公项目或升级/重新利用现有办公库存。但是，由于施工周期至少为两到三年，我们预计短期内办公供应将出现紧缩，从而给租金和入住率带来进一步的上行压力。
挑战
随着我们目睹吸收的步伐，以及二手和新办公用品的缺乏，我们预计未来18-24个月甲级办公库存将严重供不应求。尽管如此，随着许多开发商激活办公项目，我们预计，到2026年，当大多数正在进行的项目移交时，供需失衡问题将得到解决。此外，具有大型办公需求的全球主要租户可能会在自由区内找到专门建造的选项。
租金和入住率上涨
随着全市办公需求的增加，办公区同比增长了5％至50％。
这种需求主要集中在自由区和陆上地区的甲级项目上。在可持续发展要求的推动下，租户继续倾向于新的甲级开发项目，区域和国际租户积极寻求独有、高效管理的绿色建筑。尽管旧股出现了溢出需求，但随着其持续老化，预计将面临中长期挑战，并且需要大量投资才能升级。
我们已经看到，与Freezone拥有的和单一房东的股票相比，大部分办公楼为分层建筑（由多个业主拥有的办公楼）的地区的租金增长幅度更高。
意识到有利的市场条件，许多房东（尤其是那些有设备齐全的房东）现在实现了要价，有时甚至是要价的溢价，而且收到的租金支票也减少了。
随着对短期即插即用办公室的需求持续增加，尤其是希望开展业务和扩张的新市场进入者，我们目睹了服务式办公空间运营商的询问激增。大多数全球服务式办公室租户，例如WeWork、ServCorp和雷格斯，都在满负荷运转，还有更多的本地运营商也处于高占用率。
需求来自哪里
我们已经看到，新市场进入者和希望扩张的现有占用者之间的需求几乎平均分配。需求主要来自银行、金融和商业服务行业，其次是科技行业。与其他门户城市相比，强劲的经济背景、营商便利性和具有竞争力的办公租金，加上迪拜的中心位置以及与西部和东部市场的多个时区重叠之处，使之成为企业在此设立办公室的理想之选。
市场前景
由于空间扩张的选择越来越有限，租户越来越意识到不断变化的市场状况，他们正在尽可能通过工作空间策略在现有场所内进行管理，并选择混合办公。
另一方面，无论是在总体租金还是入住率方面，单一拥有的甲级资产都处于有利地位，并且由于强烈的预租赁兴趣，保税区和知名的单一房东正在考虑激活其下一阶段的办公项目。但是，老化的办公库存可能会在租户保留率和满意度方面面临挑战。旧建筑的房东将被迫考虑翻新表现不佳的资产，以提高租金回报并与市场保持一致。
随着新市场进入者的持续需求，现有企业在所有领域的扩张，以及可用办公库存非常有限，我们预计迪拜写字楼租金将继续上涨，黄金地段预计将再上涨10-20％，未来18-24个月的入住率将面临上升压力。
