油价下跌导致的预算紧缩、裁员和业务整合以及全球经济担忧都影响了迪拜的办公物业市场。
许多大公司都在酋长国经营其整个中东业务，尤其是石油业务，但是其中许多公司现在被迫缩小业务规模。
最新的例子之一是，伊拉克政府要求在伊拉克开展业务的大型石油和天然气公司从迪拜的办公室缩小阿联酋的区域枢纽规模。
这些大公司包括荷兰皇家壳牌公司、英国石油公司、道达尔和卢克石油公司等大公司，它们在该地区雇用了数千名员工。
据报道，荷兰皇家壳牌公司在今年5月表示，它将裁减12,500个工作岗位，约占其全球员工的12.5％，并将缩减其在迪拜的办事处并重新安排其在中东的业务。
莱坊研究副合伙人达娜·萨尔巴克说：“企业正在寻求整合办公室规模，以减少持续支出。”“这不仅限于涉及碳氢化合物的组织，还局限于包括建筑和技术在内的所有领域，因为在油价下跌的背景下，市场仍然持谨慎态度。
“有鉴于此，各公司也在寻求整合其在迪拜的办公室并建立区域中心。他们还希望整合到允许双重许可的地点，即自由区和陆上许可，这样可以提供更大的灵活性。”
主要是能源和基础设施领域的本地公司以及政府相关实体也被迫裁员，导致办公空间需求萎缩。
银行和金融、房地产和建筑公司也出现了同样的趋势。
Asteco董事总经理约翰·史蒂文斯说：“大型企业和政府实体通常是优质办公空间的主要租户，在不确定的经济状况和低油价下，这些组织的需求已大大减弱。”
根据Asteco的第三季度报告，办公室租金处于自2008年底市场见顶以来的最低点，迪拜优质办公楼的租金降至每平方米1,600迪拉姆，比上一季度下降了4％。
仲量联行最近的一份报告指出，面积超过1,000平方米的办公室的细分市场面临着特殊的压力，另一方面，这种趋势使小型单位的所有者受益。
仲量联行中东和北非研究主管克雷格·普拉姆说：“出现了小规模交易的趋势，第三季度几乎没有达成任何大宗交易。”“这反映了面对迪拜乃至整个地区更具挑战性的经济状况的谨慎态度。这导致许多公司缩减了人员和空间需求。”
迪拜的许多办公大楼所有者，包括阿联酋航空NBD和阿联酋房地产投资信托基金，一直在对空间需求减少的趋势做出反应，并通过将办公楼层划分为50、150、250和300平方米的小型租赁单元来调整其主要办公空间，该战略已被证明是成功的。
克雷格说：“预计其他房东将效仿这一趋势，以满足当前对小单位的强劲需求。”
另一面
石油行业裁员的部分原因是迪拜坚持不懈地努力通过智慧城市计划、伊斯兰经济倡议、2020年世博会筹备工作以及迪拜南部等针对非石油企业的新自由区的开放等举措实现经济多元化。
CORE首席执行官戴维·戈德肖表示：“人们对迪拜国际金融中心（DIFC）和Tecom等自由区的小型办公室的兴趣更为明显，而在前几个季度价格急剧下跌之后，朱美拉湖塔楼和迪拜市中心的甲级建筑的租金上限也增长了5％。”
他补充说：“迪拜最传统的商业区商业湾的租金价格稳定，因为那里的租户 [不仅包括] 大公司，还有许多中小型企业，尤其是初创企业。”
迪拜的新举措尤其吸引了新一代的公司，其中包括科技初创企业、媒体和设计公司、绿色科技公司、制药和律师事务所，为抵御油价下跌对房地产的影响提供了缓冲区。
萨尔巴克说：“尽管由于经济放缓以及随之而来的就业市场裁员，迪拜的写字楼市场在上半年仍然相对疲软，但迪拜媒体城和迪拜互联网城等具有自由区地位的特定地区的表现仍然强劲。”“同样，由于DIFC等中心位置对优质空间的需求仍然强劲，A级建筑的租金继续保持强劲。
“成熟的基础设施、无障碍的便捷性、停车位的可用性和发达的便利设施仍然是企业选择办公空间的关键因素。”
同时，莱坊指出，迪拜设计区（d3）对办公空间的需求有所回升，那里的租户享有相对实惠的优质空间，双重许可制度，而且该地区靠近迪拜市中心。包括国际和本地设计师、艺术家和创意企业家在内的中小型企业纷纷涌入d3。
根据奈特·弗兰克的数据，在自由区之外，迪拜经济发展部监管的陆上环境今年受到抑制。
萨尔巴克说：“这促使房东变得更加积极主动，满足租户的要求。”“如前所述，允许双重许可的办公楼，例如迪拜世界贸易中心区的One Central和d3，通过提供额外的灵活性而需求旺盛，而迪拜A级质量的优质办公大楼在较小的规模上继续受到本地和国际占用者的合理需求。”
办公室改造
尽管一些业主一直在将办公空间改建为住宅房地产，但到今年年底，迪拜的总供应量预计约为875万平方米。根据Plumb的说法，第三季度有许多办公项目转化为替代用途。
普拉姆说：“例如，总占地55,550平方米的Le Presidium、Nova和Moon塔已改建为住宅建筑，导致办公库存总量比我们先前的预期略有减少。”
总体而言，第三季度交付了51,000平方米的办公空间，其中64％是Tecom的单一项目，包括迪拜媒体城的The Butterfly和Al Sajwani大楼。
剩下的36％是商业湾的办公空间，这是今年最活跃的竣工区域。
根据仲量联行的数据，计划在年底之前再交付15.2万平方米的办公空间，几乎是第三季度交付空间的三倍。
商业湾仍然是竣工的重点，其他项目预计将在迪拜硅绿洲、格林斯和Tecom完成。到明年年底，供应量预计将超过890万平方米。
尽管大多数房地产研究人员认为，需求的下降将在明年逆转，租金将在未来几个季度触底后上涨，但迪拜多元化的推动力能否抵消碳氢化合物市场的疲软还有待观察。
但是，迪拜的境况要比阿布扎比好，在阿布扎比，各组织希望审查其全部房地产需求。其中一些公司表示有兴趣在迪拜运营区域枢纽，而不是留在阿布扎比。
萨尔巴克说：“我们原本预计市场将在夏季之后有所改善，尽管人们的兴趣再次增强，但许多租户仍然犹豫不决，他们选择延长现有租约，在新的一年里重新考虑他们的需求。”
“我们现在预计低迷的写字楼市场将持续一段时间。但是，鉴于供应和许可方面的好处有限，某些建筑物和区域，即迪拜媒体城和迪拜互联网城，将继续跑赢市场。”
