在迪拜的房地产市场，一个趋势在过去几年中一直保持不变：实际交付量与年度供应预测之间严重不匹配。在过去的五到七年中，实现率（已交付单位与已公布单位的比率）一直徘徊在40-50％。
这种延迟的根源是多方面的。鉴于需要协调许多不同的要素才能在预期的最后期限之前完成任务，因此即使是最认真的开发人员也无法预见交付的延迟。供应商/供应商交付、资金来源、法律程序和合规性等因素以及许多其他因素需要无缝协作，以确保项目的及时交付。此外，由于迪拜拥有大量的国际投资者国籍，投资者的需求受到该地区以外外部市场力量的很大影响。
这种对投资者需求的影响在许多情况下显而易见，例如2014-16年度油价波动，影响整体经济情绪，与迪拉姆挂钩的美元走强，以及传统来源市场的政治发展导致货币波动（俄罗斯卢布下跌、影响英镑的英国退欧决定和印度的取消货币化）。
这种趋势可能会对市场力量产生明显影响。例如，由于潜在的供过于求，买家可能会推迟进入市场，期望有更多机会以较低的价格购买。同样，开发商可能会在以后开始推出新开发项目，以实现预期的回报。另一方面，尽管这种差异加剧了供过于求的担忧，但交付延迟实际上相对抑制了销售和租金的下降，从而改善了市场状况。
进一步看需求驱动因素，迪拜的人口增长势头强劲。根据迪拜统计中心的数据，在过去两年中，人口每年增长超过25万人。即使假设这些人群中的大多数人属于低收入至中等收入群体，而且其中只有一半用于住房，每年也需要超过29,000套住房，家庭规模为每套4.3人。但是，在过去五年中，每年的交付量没有超过18,000-21,000个，这表明了潜在的需求。
尽管如此，供应（单位类型）一直在根据需求进行调整，在低至中端细分市场交付了更多库存。例如，今年迄今为止完成的交付中有85％以上位于迪拜乐园、朱美拉村圈、迪拜硅绿洲、Al Furjan等外围区域，而只有15％交付在迪拜码头、朱美拉棕榈岛和朱美拉湖塔楼的中心区域。此外，今年迄今为止，超过49％的交易是在100万迪拉姆以下完成的。
在过去的几年中，我们还看到迪拜土地部宣布和实施了一系列法规，增强了投资者的信心。在短期内，这可能会导致房地产开发前景保守，因为开发商在进行开发之前必须确保财务状况良好。但是，从长远来看，这些措施有望提高市场竞争力和基本面，进一步巩固迪拜作为全球首选房地产投资目的地的地位。
