2015年2月，当一家相对较新的开发商Nshama在迪拜推出占地750英亩的庞大开发项目Town Square时，投资者注意到了这一点。油价正在下滑——尽管尚未触及历史低点——由于某些市场的波动，迪拜的房地产交易面临阻力。但是，当Nshama透露其公寓销售价格起价为349,988阿联酋迪拉姆（合95,287美元）时，城市广场成为了更多头条新闻，远低于通常与在迪拜购买房地产相关的百万迪拉姆的价格。
迪拜的豪华开发项目是世界上最高的塔楼和椰枣树形状的人造群岛的所在地，很容易找到现成买家排队抢购交易。但是，较低的原油价格和关键市场的波动挤压了豪宅买家的口袋，名义上降低了购买力。这反过来为开发商开辟了一个完全不同的细分市场——经济适用房，这是一个尚未开发且基本上被忽视的领域。
Danube Properties是很早甚至可能比Nshama更早地抓住这一趋势的参与者，该公司在迪拜影城的住宅项目Glitz的价格要比其他项目低得多。该公寓大楼以每平方英尺900迪拉姆（245美元）的价格售出了一室公寓、一居室、两居室和三居室公寓，价格从470平方英尺到1,645平方英尺不等，并得到了投资者的热烈反响。MAG 5房地产开发公司和海湾通用投资公司等其他公司也纷纷效仿，在迪拜各地开展了类似的项目。
此类项目的启动表明，迪拜拥有巨大的经济适用房产空间，这座城市正在接受快速城市化的影响。根据迪拜统计中心的数据，阿联酋每天有近一百万居民通勤到该酋长国。专家说，在迪拜工作但居住在其他酋长国的人数从2013年的3％上升到2015年的5％，部分原因是迪拜缺乏住房选择。但是房地产中介CORE最近的一份报告指出，由于居民在迪拜寻找更便宜的选择，高峰时段的长时间交通拥堵现在正在导致反向移民，这极大地增加了对更多经济适用住房存量的需求。
Cluttons研究主管费萨尔·杜拉尼说：“这是一个服务不足的细分市场，实际上是大多数存在负担能力问题的主要发达城市的房地产市场中非常重要的一部分。”“迪拜正在成长，我们在其他全球城市也看到了这个问题。因此，负担能力问题浮出水面只是时间问题。”
为中间定价 但是，尽管负担能力占据了中心位置，但开发商仍在努力为价格合理的单位进行正确定价。Core Real Estate的报告表明，经济适用房一词在迪拜非常 “使用松散”，新的供应迎合了中等收入群体，但仍然使经济适用房最为重要的低收入阶层望而却步。杜拉尼同意他的说法：“有各种各样的计划被归类为负担得起的计划，但实际上没人知道这意味着什么。迪拜市政府已采取一些措施，将月收入低于10,000阿联酋迪拉姆（合2722美元）的人群作为目标，而联邦政府正在讨论对月收入低于2000阿联酋迪拉姆（合544美元）的人提供住房的强制性规定。这些都是朝着正确方向迈出的积极步骤。但是，从历史上看，已建住房存量一直向豪华/高端市场倾斜。负担得起的中间产品仍然被排除在外。”
但是，在对可负担性进行分类方面仍然存在困难，这阻碍了该行业的增长。迪拜市政府将负担能力定义为月收入在3,000至10,000阿联酋迪拉姆之间的家庭的生活空间。为了迎合这一人群，杜拉尼说，理想情况下，迪拜经济适用房的价格应为60万迪拉姆（合163,347美元）。“如果我们选择20万阿联酋迪拉姆（54,449）（家庭平均年收入），如果我们选择较低的抵押贷款乘数，即年薪的三倍，那就是60万迪拉姆。您需要能够以60万迪拉姆的价格购买家庭住宅。我会将这种价格与负担得起的房产联系起来。”
但是，在许多开发项目中以负担得起的价格推出的单位可能要花费高达100万阿联酋迪拉姆甚至更多。开发商将这样的价格标签归因于许多因素，例如高昂的土地成本和缺乏充足的房屋融资产品。
多瑙河集团创始人兼董事长里兹万·萨詹说：“中端市场面临的困难是寻找一块价格合理、位置优越的土地，并控制不断上涨的建筑成本。”他同意，适度的土地价格可以帮助开发商停止违反负担能力的标准。“当然，可以改善主要市场的土地价格，使项目更实惠。我还认为，对低密度住房的更多关注可以进一步激励此类项目。主要开发商可以直接从主要开发商那里获得专为经济适用住房建造的中型地块，也有助于创造规模经济，避免二级市场地块的额外溢价负担。”
燃料供应 随着开发商继续面临定价困境，经济适用房细分市场对迪拜的兴趣显然越来越浓厚。金融比较网站compareit4me最近的一份报告显示，收入在8,000阿联酋迪拉姆和19,999阿联酋迪拉姆之间的人的抵押贷款查询稳步上升。该网站在7月发布的一份报告中表示，与前22个月的平均查询量相比，收入在8,000迪拉姆（合2,177美元）至11,999阿联酋迪拉姆（合3,266美元）之间的人的查询量在3月和4月增加了两倍。这清楚地表明人们的心态正在转向想要拥有自己的房屋的居民。但是，经济适用房的供应显然无法满足需求。
为了解决这种不平衡问题，专家们提出了配额制度，其中一部分开发项目可以专门用作经济适用房。去年，迪拜市政府曾短暂地尝试过为经济适用住房引入强制性配额的想法，但没有采取任何具体步骤。杜拉尼说：“我认为，要使这一细分市场腾飞，政府需要给予一点指导，因为这是一个重要且不断增长的细分市场，但它仍然基本上服务不足，也不为人所知。”他指出了英国的做法，即拥有10年以上经验的开发商必须将其建造的单元的20％至30％用于经济适用房。“他们在负担得起的范围内所做的是，如果开发商要继续将房产作为租赁资产持有，他们可以将其出租，但按现行市场利率计算，最高租金为80％。如果要租用，必须有20％的折扣。”
目前，开发商也没有获得任何启动经济适用住房项目的激励措施，但萨詹列出了一些可能有用的激励措施。“可以考虑一系列激励措施，例如以固定年数持有所有权为条件的补贴注册费，如果所有者在持有期限到期之前出售，则可以处以罚款。”他接着强调，目前缺乏便捷的付款方式也可能抑制买家的兴趣。“在建房产的抵押贷款并不普遍，也不是很方便的，因此在移交之前的付款必须由买方自筹资金。值得注意的是，根据中央银行的执政，只有买方支付了房产价格的50％，银行才能为计划外房地产融资。可以通过多种途径为经济适用住房创造激励措施。”
尽管迪拜将如何适应其缺失的中间环节仍然存在不确定性，但开发商和分析师明确看到了该细分市场的潜力。多瑙河地产透露计划每年启动约三到四个经济适用住房项目，而迪拜地产和Sobha集团等其他主要开发商也已进入住宅经济适用住房领域。但是，随着迪拜建造经济适用房的竞赛升温，他们能否在价格和市场需求之间取得正确的平衡还有待观察。
