- 迪拜准备办公项目以缓解供应紧张
- 仲量联行表示，甲级入住率处于2015年以来的最高水平
- 定于2023年和2024年完工的大部分空间都是预租的
- 迪拜的D33战略旨在将对外贸易和投资翻一番 *计划建造新的塔楼，扩建和改造B级办公室
分析师表示，迪拜需要新一轮的办公开发浪潮，以填补黄金空间的短缺，这可能会阻碍政府吸引更多公司到阿联酋的努力。
咨询公司奈特·弗兰克中东研究主管费萨尔·杜拉尼说：“迪拜办公市场的重大故事是甲级办公空间的短缺。”
“由于该市甲级建筑的入住率徘徊在90％左右，今天进入市场的居住者将发现高质量选择范围非常有限。”
房地产中介机构大都会集团机构销售主管艾哈迈德·阿布·埃尔纳加表示，一家在迪拜国际金融中心（DIFC）等黄金地段寻找20,000平方英尺的跨国公司 “甚至很难找到3,000平方英尺的面积”。
“迪拜确实缺乏甲级办公空间。几乎没有什么不租户的。”
根据咨询公司CORE的数据，将在2023年和2024年交付约200万平方英尺的商业股票。重要的移交项目包括朱美拉湖塔楼的住宅区大厦、One Za'abeel和6 Falak的办公部分，以及Tecom创新中心和迪拜多商品中心等自由区的计划扩建。
新的开发项目也在建设中，包括世博城（2020 年迪拜世博会的遗址）和位于迪拜机场自由区的迪拜商业城的下一阶段。
预计迪拜主权财富基金与加拿大资产管理公司的合资企业ICD Brookfield也将发布最新消息，该公司已在DIFC交付了110万平方英尺的ICD Brookfield Place。该合资企业将很快宣布新的租赁。
但是，CORE的机构负责人罗伯特·托马斯说，大多数即时供应管道都是预先租赁的，因此交付时的可用性将有限。
“虽然迪拜南部、世博区和外围的Tecom集群等自由区有一些现有的办公库存，但中心位置（包括迪拜市中心和商业湾）供不应求。”
他补充说：“许多房东和保税区正在激活新的办公项目或升级或重新利用现有办公库存。”
仲量联行梅纳办公室和商业空间租赁总监本·约翰斯顿也指出，“新交付的渠道有限”。
约翰斯顿补充说：“如果对办公空间的需求继续强劲，预计将进一步增加备受追捧地区甲级空间供应的压力。”
“我们看到开发商对启动新项目的强烈兴趣，许多自由区还有进一步的开发阶段可以启动。”
仲量联行表示，B级资产的所有者也有机会通过升级空间来捕捉需求溢出效应。
根据8.7万亿美元的D33经济计划，迪拜的目标是在未来十年将对外贸易和投资翻一番，成为第四个全球金融中心。业内观察家一致认为，要吸引新进和扩张中的公司，就必须解决办公室短缺问题。
紧缩的许多原因是积极的：疫情后随着员工重返办公桌而需求激增，高油价推动了经济复苏。
租金两位数增长
在长期低迷之后，迪拜写字楼租金在2022年实现了两位数的增长。仲量联行的《2022年阿联酋市场概览》发现，迪拜中央商务区的甲级写字楼租金在第四季度同比增长了21％。每平方米的平均价格达到2,100迪拉姆——这是自2015年以来从未见过的水平。
在DIFC中，平均主要租金表现优于市场，超过每平方米2,900阿联酋迪拉姆。这使该中心在仲量联行全球优质办公室租金追踪报告中从2021年的第36位升至第16位。
主要空置率从2021年底的19％降至11％，而办公室总库存量增长了30万平方英尺，至2022年的910万平方英尺。
根据世邦魏理仕2022年第四季度市场回顾，新注册的Ejari（租赁）数量每年增长71.3％，达到71,325个。该报告称，去年优质写字楼租金增长了25.2％。
根据CORE的数据，迪拜市中心、谢赫扎耶德路（迪拜世界贸易中心至迪拜购物中心）和朱美拉湖塔楼的租金增幅最大，约为50％。
谁在寻找办公空间——他们需要什么？
根据托马斯的说法，需求最大的办公室面积在1,000平方英尺至2,000平方英尺之间。CORE还发现了行业需求的转移，从金融科技和加密公司转向传统的银行、金融和服务行业，其次是IT和大宗商品公司。
房地产中介第一太平戴维斯中东交易服务总监宝拉·沃尔什强调了 “新公司来到迪拜，需要办公空间才能完成贸易许可程序” 的需求。
她补充说：“在DIFC、迪拜互联网城和迪拜媒体城，商务中心和'即插即用'空间需求旺盛且供不应求。它们受到新进入者的青睐，这些新进入者在装修空间方面的资本支出有限，并且在新市场中成长时需要灵活性。”
CEG Invest房地产和投资董事总经理西蒙·汤森德表示，迪拜监管框架与国际标准保持一致鼓励资产和资本管理公司建立区域中心。
他还指出，阿联酋的创业孵化器是需求的推动力，各公司在成长过程中都在寻找自己的办公场所。
尽管大型楼层供应不足 “可能被视为迪拜短期增长的潜在冲击”，但汤森德表示，旨在将自由区规模扩大三倍的DIFC 2.0战略是一个将 “缓解部分压力” 并有助于保持D33目标在眼前的项目。
