对阿布扎比新投资格局的见解

不断增长的人口、积极的政府立法、对新开发项目的持续投资以及具有前瞻性的城市规划机构是使阿布扎比房地产市场走上正轨增长的一些重要因素。

特别是对住宅物业的需求预计将上升，这将克服由于最近油价下跌而导致的今年政府支出放缓的预期。根据分析师的说法，需求如此强劲，以至于新项目一向投资者开放，就会被立即推出。Aldar Properties最近宣布，其在哈利法市阿联酋人总体规划的Al Merief住宅社区的所有281块地块均在一周内售出。

此外，分析师表示，在所有价位上对优质住房的需求比以往任何时候都更加激烈，这主要是由首都国际劳动力的快速增长所推动的。

此外，租金上限的取消以及大量政府雇员移居阿布扎比以获得住房补贴资格，也使过去两年租赁市场表现强劲。

尽管住宅地产一直是人们关注的焦点，但商业地产正在迅速迎头赶上，尽管它目前的特点是供应不足。

库什曼和韦克菲尔德核心首席执行官大卫·戈德肖表示，抵押贷款的宽松是推动首都房地产需求的另一个因素。例如，阿布扎比金融提供2.99％的抵押贷款，不收手续费或工资转账和付款假期。

戈德肖说：“有了诱人的抵押贷款，居民购买而不是租房是完全合理的。”“话虽如此，他们是否真的这样做在很大程度上取决于工作保障。在油价低迷以及石油和天然气公司裁员的言论下，最终用户可能会选择在短期内租房。”

鉴于住宅领域的需求驱动因素——升级、人口增长和法规——可以公平地说，阿布扎比市场是由最终用户推动的。Nationwide Middle East Properties首席执行官Ameen Al Qudsi表示，70％的买家正在寻找主要住宅，30％是投资者。

Godchaux说：“从历史上看，阿布扎比的终端用户抵押贷款购买者和投资者之间的比例一直很高。对于租金非常高的地区，例如拉哈海滩，最终用户的比例很高，而离城市更近的里姆岛有更多的投资者在寻找租金收益。”

负担能力

但是，在首都购买住宅物业并不便宜。Cluttons国际研究和业务发展经理费萨尔·杜拉尼告诉《房地产周刊》，“很难在买入租赁投资者和真正的最终用户的溢出之间划出一个百分比，但经验表明，两者是相当平衡的。可以公平地说，在过去两年中，该市永久产权子市场的租金价值强劲增长了14％，这给家庭财务带来了压力，这反过来又推动了人们从出租住房过渡到业主居住的愿望。

“随着联邦抵押贷款上限的引入，加上去年房价上涨24％，一些家庭别无选择，只能延长租期。但是购买欲望并没有减弱。”

随着政府继续投资数十亿美元的基础设施和经济多元化项目，对住宅物业的需求持续上升，尤其是对中层和基本员工住房的需求。

Godchaux说：“我们已经看到，[在娱乐、酒店和休闲等领域] 中层员工对住宿的需求很大。

“鉴于阿布扎比的旅游业正在 [进一步] 发展，我们将开始看到发展可以适应这种情况，而且我们已经与几家酒店、娱乐和休闲公司合作，希望为其员工寻找批量优惠，这与我们在迪拜看到的情况相反。”

负担能力变得越来越重要，不仅在阿布扎比或阿联酋，而且在世界各地。杜拉尼列举了迪拜市政府为新项目强制执行经济适用住房配额的计划，目标是月薪在4,000至12,000迪拉姆之间的人。

他说：“迪拜和阿布扎比的重点一直是奢侈品市场。”“但是，还有一个巨大的中间市场尚未开发，家庭渴望自住，但受到监管、负担能力和难以获得债务融资的阻碍。

“总体而言，阿联酋各地的租金上涨幅度远高于工资增长率，经济适用房市场继续蓬勃发展。很高兴看到联邦一级采取行动，正式引入经济适用住房配额。如果引入这种新的住房类别，这些将受到好评，也将增强该国对更大机构资金的吸引力。”

商业项目

根据房地产顾问兰德·斯特林在1月份发布的一份报告，“由于供应有限，优质办公空间继续以高价出售，Al Nahyan营地和旅游俱乐部区域分别实现了44％和35％的同比增长。”

在迪拜，对商业、物流和企业发展的需求也在不断增长。

但是，Al Qudsi说：“[商业开发] 引起了更多兴趣，阿布扎比将重点放在这些开发项目上。[就新开发项目而言] 大约有60％的住宅和40％的商业项目（10％是零售业，20％的企业和10％的仓库）。”

立法

来自关键领域的各种利益相关者都渴望确保当前市场继续以可持续的速度增长，无论是在经济成本效益、对投资者的法律保护、生活便利性还是环境成本方面。

2005年，阿布扎比实施了提供房地产监管指导方针并设立了该市土地登记部的第3号法律和关于财产所有权的第19号法律，向外国投资者开放了房地产市场。

根据律师Al Tamini and Company的说法，“第19号法律引入了投资区的建立，海湾合作委员会和非海湾合作委员会国民有权在其中获得不动产权，这是与迪拜的根本区别，它特别排除了外国人的土地所有权。这些法律已经确立了法律原则，但还没有足够的力量来全面实施。”

1月，首都位于Al Maryah岛的金融自由区阿布扎比全球市场（ADGM）发布了房地产和分层所有权法规草案。一旦获得批准，该法规将向所有外国买家开放永久产权财产。杜拉尼说：“对于像阿布扎比这样的新兴市场来说，任何在黑白立法中加强投资者权利的举措始终是一件好事。从住宅的角度来看，能够成立业主协会（OA），就公共区域的维护做出决策以及选择物业管理服务供应商是一个积极的举措。向投资者提供的自由度越大，一个地点的投资吸引力就越高。”

但是，Godchaux表示，在大多数情况下尚无所有权契约的市场中，实施是关键。“阿布扎比已提议通过ADGM进行修改，包括将地层法作为其房地产法的一部分。这使得建立OA成为可能，强制设立托管账户，为公共区域的所有权提供规则并保护投资者。一旦这些都准备就绪，预计投资计划外分层物业的固有风险将降低。

“由于这些法律将以普通法为基础或类似于西方使用的法律体系，因此预计将吸引国际投资者。透明度还将吸引规避风险的国内投资者。”

立法的明确性不仅会影响住宅，还会影响商业和办公物业。“商业方面的情况略有不同。我们在迪拜看到了这样的情况：由于与多个房东就较大的国际占用者进行谈判的复杂性，分层所有权和监管使几栋建筑物多年来一直无人居住。看看阿布扎比会如何发展会很有趣，” 杜拉尼说。

计划开发

可持续发展是阿布扎比清单上的另一点，还有规划中的城市社区。马斯达尔市总监安东尼·马洛斯说，可持续发展实际上是一种具有成本效益的工具。“长期以来，可持续建筑的成本高得令人望而却步，尤其是在低碳、可持续建筑材料短缺的海湾合作委员会中。'现在，建筑师、开发商和城市规划师可以获得更好的资源、新技术、阿布扎比城市规划委员会（UPC）的支持以及我们的'绿色印刷'，以确保它们尽可能可持续。”

在最近在迪拜举行的政府峰会上，UPC总干事法拉赫·穆罕默德·阿巴比谈到了公共交通对于确保城市可持续发展以及创建综合社区的重要性。

“交通将我们从A点带到B点，如果我们决定连接A点或B点，或者通过使住房单元更靠近营业场所来拉近它们的距离会怎样？如果我们通过汽车和公共交通将这两个点连接起来，如果距离更大，我们就会有交通。” Al Ahbabi说。“如果我们缩小距离，情况就会有所改善。我们谈论的是一个综合城市，提供全面的服务，在附近提供日常用户服务。”

马洛斯说，政府的这种集中兴趣确保了项目在所有方面都将可持续性考虑在内。“这使得建造高性能建筑成为可能，例如马斯达尔城的西门子利德铂金大楼和四珍珠艾琳娜总部，这是阿布扎比第一座获得该认证的办公楼。”

阿布扎比的投资区-以下是海湾合作委员会国家的居民可以购买永久产权房产的区域。其他国籍可以购买长达99年的长期租约房产：