研究人员分析了迪拜办公用品的演变。
黄金写字楼市场
- 主要市场和二级市场之间的两极分化继续扩大，这也反映在A级和B级产品的各个子市场中。
二级办公市场
- 商业湾是领先的以阶层为导向的办公区，其入住率从最初的低点55％大幅增长到去年的63％。
- 以较高水平销售房产的房东已将租金调整至实际水平，而更实惠的单元很容易被吸收，导致总体租金范围的整合。
供应预测
- 2017年第一季度的供应量持续增长，超过160万平方英尺的办公库存进入市场。
- 移交的主要开发项目是绿地的玛瑙1号和2号以及商业湾的塔玛尼艺术大厦。
- 2017年的剩余管道占地140万平方英尺，包括One Central的2号和3号办公室，占地超过74.5万平方英尺。
- 2018年，One Central的剩余4号和5号办公室，即创新中心第一阶段以及位于JLT的Amesco大厦预计将移交，总面积超过近180万平方英尺。
- 其他在建的大型开发项目包括宣布将于2019年交付的D3二期和ICD Brookfield Place。
- 我们还注意到，一些即将推出的混合用途项目正在调整其资产组合，改为容纳更多的住宅或零售场所，这略微影响了办公用品的估计。
需求趋势
- 多元化仍然是关键——除了石油和BFSI（银行、金融服务和保险）板块外，租户需求分布在大多数行业——这是对迪拜多元化经济的有力支持。其中包括技术、服务业、物流和运输。
- 此外，对商务中心的持续需求依然存在，这凸显了较小空间的供应缺口，并协调了初创企业、中小企业和新进入企业的需求。
- 国际运营商和地区名称正在越来越多地填补这一差距。
即将到来的趋势
- 随着体育馆和健身中心的需求增加，零售和商业空间之间的交叉路段正在出现。
- 千禧一代（下一代居住者）对真正的混合用途开发项目的兴趣与日俱增，并采用生活-工作-娱乐理念，这需要综合服务，例如行人生态系统中的健身中心，靠近办公室。
- 这导致办公楼内零售业的查询量激增，提振了黄金地段的租金。
- 精品健身工作室位于商业建筑内，交通便利，通常以 45 分钟的结构化形式提供创新和激烈的锻炼课程，例如旋转、HIIT 或新兵训练营课程，为员工午休锻炼提供便利。
租户友好市场
- 在商业湾和JLT等地区，有利于租户的租赁条款正在增加，这些地区的大部分库存是分层的。
- 我们注意到，房东正在通过激励措施甚至缴款来吸引租户，特别是在水电费账单和装修（或在租期内摊还装修），以缓解巨额的初始资本支出。
- 免租期也从之前的3-4个月标准延长至6-9个月，尤其是较长的租赁期限。但是，这种趋势并未反映在整个市场中。
- 迪拜作为全球商业投资目的地迪拜的甲级写字楼存量居高不下，这是由于蓝筹股占用者对设立区域总部的强劲需求所致。
