在2018年至2019年期间，已经公布了一系列需求方面的驱动因素，随着房地产委员会最近的宣布，我们看到了缓和供应方威慑因素的战略举措。阅读我们的最新报告，详细了解迪拜住宅和商业市场的发展方向。
办公市场
- 迪拜办公空间的很大一部分需求仍然来自搬迁和整合活动，租户利用了疲软的市场条件。
- 我们还看到许多大型租户合并为专门建造的办公室，汇丰银行和华为迁入各自的办公场所，而万事达卡、马什雷克银行和Flydubai的办公室目前正在建设中。
- 根据阿联酋航空NBD迪拜经济追踪指数，就业指数保持平稳，而非石油私营部门的新业务活动在过去几个月中大幅增长。
- 尽管供应方面的威慑因素继续施加下行压力，但我们目睹了政府的大量需求方驱动因素，例如最近宣布的单一自由区护照。此举旨在放宽现行法规，允许在任何单一自由区注册的公司无需额外许可证即可在其他自由区开展业务。
- 我们目睹办公供应激增，这得益于包括创新中心一期、一号中央办公室4号和5号以及其他较小的B级办公室在内的多个项目的交付，使目前的办公总库存达到1.0232亿平方英尺。
- 从2019年第四季度到2020年底，我们预计将移交近300万平方英尺的办公空间，使迪拜的办公空间总库存超过1.0526亿平方英尺。
- 租金已全面收缩，但D3、One Central和DAFZA等较小的自由区除外。
- 我们已经看到，随着搬迁活动的加剧和房东难以维持入住率，JLT、商业湾和迪拜老区（德伊勒、布尔迪拜、加尔胡德和DHCC）等二级市场同比大幅下降。
- 我们还目睹房东在新租约和租金续订期间变得越来越灵活，以维持入住率。
- 支票的数量限制在一到四张支票以内，而装修单位和延长免租期的趋势正在增加。
- 客户仍然偏爱设备齐全、即插即用的办公室，这使得共享办公和服务式办公空间有所增加
住宅市场
- 迪拜有望在2019年底之前交付近29,500套。
- 尽管需求保持稳定，稳定的交易量证明了这一点，尤其是在二级市场，但供应方面的威慑因素继续对销售价格、租金和反向入住率施加下行压力。
- 租户要么正在攀登房地产阶梯，现在有大量的选择可供选择，无论是在现成的、激励性很强的计划外市场，要么是搬迁/升级到租金相似或更低的单元。
- 别墅社区租金降幅最大的是阿联酋山（13％）、朱美拉公园（13％）和迪拜乐园（-13％）。
- 就租金减免而言，表现最差的公寓区是探索花园（13％）和迪拜乐园（12％），这是因为负担得起的细分市场的竞争加剧，社区内部或附近地区都有更多选择。
- 与外围地区相比，商业湾、迪拜码头和迪拜国际金融中心等位于市中心的地区的租金下降幅度相对较低。
- 我们预计，2019/2020年的租金价格仍将承压，租赁市场将继续对租户友好。
- 大多数地区的销售价格疲软，朱美拉村的别墅（-13％）以及迪拜乐园（-19％）、探索花园（-15％）和迪拜体育城（-15％）的公寓跌幅是过去12个月来最大的。
- 有趣的是，朱美拉棕榈岛、朱美拉村和商业湾的公寓平均销售价格上涨，原因是这些地区的新开发项目处于较高的价格区间内，从而提高了该地区的平均水平，而较旧的库存继续表现疲软。
