在收益率收缩和市场持续疲软的背景下分析房地产投资机会和风险。
经济概述
- 在过去的几年中，阿联酋经济经历了长期的低油价，预计增长将在2018年回升。
- 由于2020年世博会前与基础设施相关的支出，迪拜政府2018年的预算明显高于2017年，并且可能会支持复苏，尤其是在多次货币波动的情况下
- 与美元挂钩的阿联酋迪拉姆在过去三个月中相对于英镑和欧元略有走强，从今年早些时候的微幅下跌中恢复过来。
需求指标
- 由于新订单和产出的稳步增长，阿联酋航空NBD迪拜经济指数显示出显著改善。该追踪指数在2016年第一季度跌破50，与2017年相比平均为56.3。
油价趋势
- 石油出口额在2014-2016年间下降了近50％，这与油价的下跌一致。
- 尽管2017年出口和价格略有回升，但欧佩克正在进行的继续限制产量的讨论可能会阻止出口增长
住宅投资
- 住宅市场的租金继续进一步向下调整，导致多个领域的收益率压缩。
- 尽管随着下一个租约续订周期导致进一步的搬迁，这种趋势可能会持续下去，但预计下降速度将在短期内放缓。
- 这种压缩的基本面因细分市场而异，反映了市场对前几年持续趋势的调整。
Prime
- 在2014-2016年期间，主要和中上游细分市场价格（相对于租金）的大幅下跌导致收益率提高了约28个基点，同期相对增长了5％。
- 价格疲软，但租金相对稳定，预计会鼓励该细分市场的一部分租户转向所有权。
- 在短期内，我们预计主要和中端市场的价格将继续稳定，但目前租金的下降将减速，这使得收益率压缩放缓。
经济实惠且处于中端市场
- 在2014-2016年期间，价格的强劲下跌和租金仅略有疲软，使该细分市场的收益率上升了68个基点，相对增长了8％，这有利于需求的增加（与主要细分市场类似）。
- 但是，大多数买家需求是由投资者买家而不是最终用户主导的；由于持续的负担能力问题，他们负担不起向所有权转移的费用。
- 投资者需求的增加使负担得起的细分市场的价格在2017年相对稳定。
仓储和物流投资
- 迪拜作为全球物流和制造中心的地位得益于其地理优势、航空和港口基础设施以及辅助立法。
- 制造业、运输业和物流业占迪拜GDP的近30％，是迪拜经济的最大贡献者，也是其他经济领域的支柱。
监管系统
- 目前，阿联酋维持两种制度供房地产投资信托基金经理上市其房地产基金，即DIFC（2006年）和ADGM（2015年）。
- 尽管两者对可能在开发的房地产比例（净资产价值的30％）和净收益的分配（至少占净资产价值的80％）有相同的限制，但ADGM是唯一提供私人房地产投资信托基金的制度。
