2019年和2020年是迪拜增长轨迹的关键年份。
办公市场
- 与2018年相比，迪拜写字楼市场的搬迁和整合活动有所增加，许多国际租户将其投资组合整合到专门建造的设施或价格更具竞争力的办公场所中，这给黄金写字楼的入住率和净吸纳量带来了下行压力。
- 根据阿联酋航空NBD迪拜经济追踪报告，私营企业报告称，2018年全年产出有所增长，但是，这是在投入成本上涨的情况下在竞争激烈的环境中持续进行价格折扣的结果。
- 进入2019年，在持续的油价、以基础设施为重点的政府加速器计划的支持下，我们预计市场情绪将回升 以及明智的政府举措。
- 尽管就业增长势头逐渐增强，但我们预计大多数公司的空间扩张将暂停，因为预计短期资源增长将在现有投资组合内进行管理，或者将多个办公室合并到一个中心位置。
- 供应增长继续明显超过需求，包括创新中心一期（Tecom）、Opus（商业湾）、交易所（DIFC）、迪拜科学园总部、赛车商业园和扎耶德二号（谢赫扎耶德路）在内的许多大型商业开发项目的竣工，使市场增加了130万平方英尺，使现有库存总量达到1.01亿平方英尺。
- 由于房东一直关注留住率，预计2019年向市场的二手单元供应将机械性增加。
- 今年迪拜新增的写字楼市场供应主要集中在甲级细分市场。
- 2019年交付的主要项目包括ICD Brookfield Place（DIFC）、法院（商业湾）、迪拜山庄商业园、马什雷克银行总部（迪拜市中心）、One Central（DWTC）的剩余办公室、AW Rostamani Mankhool办公室（Mankhool）和扎耶德1号（谢赫扎耶德路）。
- 在2017-2019年期间，预计将有近630万平方英尺的新办公库存。
- 租户继续偏爱合适的 “即插即用” 选项，理由是减少资本支出可以提高灵活性和灵活性。
- 房东现在正在通过在投资组合中增加灵活的解决方案来应对租户偏好的转变。
- 尽管增值税的实施对写字楼市场的影响微乎其微，但随着房东和租户适应税收的管理要求，这种影响基本上被吸收了。
住宅市场
- 迄今为止，迪拜在别墅和公寓中拥有超过512,000套住宅单元。
- 2018年第四季度交付了超过8,500份（占2018年年度总库存量的40％）。
- 2018年的重要移交项目包括达马克山主开发项目、哈亚特联排别墅、蓝水公寓和汽车城伊亚公寓的多个项目交付。
- 迪拜乐园的交付量占总库存的25％以上，仍然是最高的交付量，其次是朱美拉乡村圈和三角区（13％）。
- 我们预计，随着开发商在2020年世博会前努力调整交付量，2020年的移交总数将达到类似的水平。
- 计划外交易量在2016年至2017年间大幅增加，这反映了多年来启动和吸收的大量开发项目，计划外交易量从2017年到2018年下降了30％。
- 别墅社区租金降幅最大的是阿联酋山（14％）、朱美拉公园（13％）和朱美拉乡村圈和三角区（11％）。
- 由于进入门槛已经很低，迪拜乐园的降幅最低（4％），这也导致了更高的入住率，因为居住者从其他别墅社区转移到迪拜乐园现已有更新的和更大的别墅可供选择。
- 就租金减免而言，表现最差的公寓区是探索花园（17％）、朱美拉村（14％）和迪拜体育城（14％），这是因为低端市场的竞争加剧，社区内部或附近社区都有更多选择。
- 另一方面，与外围地区相比，迪拜码头、市中心、JLT、绿地和景观等位于市中心的地区，租金下降幅度相对较低。
- 我们预计，2019年的租金价格仍将承压，租赁市场将继续保持对租户友好的态度，房东将在续租期间降低租金以留住租户和维持入住率，许多人愿意通过多张支票付款。
- 销售市场持续疲软的积极抵消因素是，这绝对是一个买方市场，个人房地产所有者和开发商都非常灵活，符合市场条件。
- 在过去三年中，二级销售市场，主要是抵押贷款市场，出现了强劲的增长。
- 展望未来，我们预计交易量将保持弹性，尤其是在二级市场，因为稳定的油价、持续的政府支出和对投资者/居住者友好的监管等需求驱动因素有助于吸收。
