من المتوقع أن تظل أسعار مبيعات العقارات والإيجارات في دبي تحت ضغط هبوطي خلال عام 2021، حيث من المتوقع أن تواجه المناطق السكنية المزيد من الرياح المعاكسة، وفقًا لبحث جديد.
قال الاستشاريان كوشمان وويكفيلد كور إن مناطق الفلل المنشأة التي شهدت استحواذًا قويًا خلال النصف الثاني من عام 2020 ولديها الآن إمدادات محدودة من المتوقع أن تشهد مرونة في الأسعار هذا العام.
يتوقع تقرير Cushman & Wakefield Core أيضًا مزيدًا من المرونة في شروط الإيجار حيث يظل السوق إلى حد كبير صديقًا للمستأجرين مع استعداد معظم الملاك للتفاوض للاحتفاظ بالمستأجرين، لا سيما في المناطق السكنية.
ومع توقع بقاء دخل الأسرة تحت الضغط، يتوقع التقرير أيضًا أن يظل معظم المستأجرين حساسين للأسعار خلال هذا العام.
وأضافت شركة Cushman & Wakefield Core أنه من المتوقع أن تظل معاملات المبيعات الثانوية ثابتة حيث يتم دعم الطلب الأساسي من خلال انخفاض قيم رأس المال ومحركات الطلب مثل الإصلاحات المالية والتأشيرات والإصلاحات الاجتماعية.
في حين تستمر المخاوف من زيادة العرض على المدى القريب، قالت شركة Cushman & Wakefield Core إنه مع وجود إمدادات جديدة وفيرة ومخزون غير مستوعب، كانت عمليات الإطلاق الجديدة عند أدنى مستوى في عام 2020 مقارنة بالسنوات الثماني الماضية ومن المتوقع أن تنخفض أكثر في عام 2021 حيث يعيد المطورون وضع الاستراتيجيات والتركيز على استيعاب المخزون الحالي.
قالت براثيوشا جورابو، رئيسة قسم الأبحاث والاستشارات في شركة Cushman & Wakefield Core: «أثناء تعطيل سوق العقارات، أدى الوباء أيضًا إلى تسريع الإصلاحات. تظهر تدابير الحد من العرض تدريجيًا مع قيام أصحاب المصلحة الرئيسيين بشكل جماعي بمعالجة فائض العرض في دبي.
«تعمل محركات الطلب التي تقودها الحكومة، بما في ذلك مجموعة من إصلاحات التأشيرات وأسعار الفائدة المنخفضة ونسب LTV الجذابة للمشترين لأول مرة، على دعم الطلب واستدامته. وقد أدت هذه الخطوات أيضًا إلى تباطؤ السوق خارج الخطة والمرونة النسبية في السوق الثانوية مع تسجيل أحجام معاملات قياسية، بقيادة المشترين النهائيين إلى حد كبير».
وأضافت: «على الرغم من أن تأثير COVID-19 قد دفع انتعاش الأسعار إلى الأمام، إلا أننا بدأنا نرى مرونة في أسعار المبيعات مع وصول القيم إلى تكاليف التطوير في العديد من المناطق. حققت مناطق الفلل أداءً جيدًا بشكل خاص بسبب الطلب المتزايد من المحتلين الذين يحتاجون إلى مساحة أكبر ومناطق مفتوحة حيث تكيفت مع التغييرات في ترتيبات العمل. ومع ذلك، تحافظ المناطق السكنية على مسارها الهبوطي ولم تظهر عليها بعد علامات الاستقرار».
شهدت دبي تسليم ما يقرب من 36,000 وحدة في عام 2020 وتتوقع شركة Cushman & Wakefield Core بشكل متحفظ ما يقرب من 39,000 وحدة لعام 2021 على الرغم من توقع المزيد من المراجعات حيث ستعتمد التوقعات بطبيعتها على ثقة المشتري وزيادة معنويات السوق مع استمرار المطورين في التكيف مع ظروف السوق المستمرة.
على الرغم من عام 2020 المليء بالتحديات، شهد نشاط معاملات السوق الثانوية زيادة بنسبة 7٪ مقارنة بأحجام عام 2019، مع انخفاض تكاليف الشراء بشكل كبير ومجموعة من محركات الطلب التي تقودها الحكومة والتي تعد أكبر العوامل التي تدعم نشاط المعاملات حاليًا.
في الواقع، بعد التراجع الأولي في أبريل ومايو 2020 بسبب قيود الحركة، شهد شهر ديسمبر أعلى حجم للمعاملات الشهرية منذ عامين.
استمرت المناطق السكنية في الانخفاض الحاد، حيث خالفت بعض المناطق الرئيسية مثل وسط مدينة دبي (-4٪) ونخلة جميرا (-4٪) هذا الاتجاه نسبيًا.
كانت المناطق السكنية ذات الأسعار المعقولة مثل ديسكفري جاردنز، في الصورة أعلاه، (-15 في المائة) ودبي لاند (-15٪) هي المناطق الأضعف أداءً خلال عام 2020.
وبالنظر تاريخيًا إلى قيم الذروة لعام 2014، انخفضت الفيلات بنسبة 31 في المائة تقريبًا في حين انخفضت المناطق السكنية بأكثر من 35 في المائة، وشهدت المناطق القديمة مثل أبراج بحيرات جميرا وديسكفري جاردنز انخفاضًا بنسبة تزيد عن 40 في المائة على مدى السنوات الست الماضية.
وأضاف جورابو: «أظهر سوق الفلل مستويات نسبية من المرونة مع انخفاض الانخفاضات على أساس سنوي بسبب احتياجات المحتل المتطورة في أعقاب COVID-19. وكانت «الينابيع» و «ذا ميدوز» (+ 1%)، والمرابع العربية (-3%)، ونخلة جميرا (-4%) أكثر مناطق الفلل مرونة مع التغيرات الاسمية في أسعار المبيعات على أساس سنوي، مدعومة بالأداء القوي لسوق الصفقات في الربع الرابع».
إيجارات سكنية انخفضت الإيجارات في المناطق السكنية بشكل عام بشكل حاد مقارنة بمناطق الفلل حيث شهدت حصة أعلى من المناطق السكنية انخفاضًا مضاعفًا. أما المناطق السكنية الأضعف أداءً فهي مدينة دبي الرياضية (-19٪) ودبي لاند (-19٪).
أما مجمعات الفلل التي تشهد أكبر الانخفاضات على أساس سنوي فهي قرية جميرا سيركل (-13%) تليها ريم-ميرا وذا فيلا في دبي لاند (-11%). أظهرت مواقع الفلل الرئيسية مثل نخلة جميرا (-4٪) وتلال الإمارات (-4٪) مرونة في انخفاض الإيجارات، لا سيما في الطرف العلوي من السوق حيث أدى الاستيعاب المرتفع الذي شهدته خلال النصف الثاني من عام 2020 إلى محدودية المخزون المتاح حاليًا في السوق.
من ذروة الإيجارات التي شهدتها عام 2014، انخفضت الفلل بنسبة 33٪ تقريبًا بينما انخفضت المناطق السكنية بأكثر من 40٪ مع تعرض العديد من المناطق لتخفيضات تزيد عن 45٪ على مدى السنوات الست الماضية.
ومع انخفاض الإيجارات بوتيرة أسرع مقارنة بأسعار المبيعات، شهدت الفيلات والمناطق السكنية انكماشًا في العائدات.
وصفت شركة Cushman & Wakefield Core COVID-19 بأنه «حدث البجعة السوداء» الذي جلب تحديات غير مسبوقة وسيطر على جميع الممارسات التجارية وسلوك المحتل خلال عام 2020.
ومع ذلك، أضافت أن دبي تفوقت على معظم المدن العالمية حيث أن الإجراءات الحكومية الفعالة للتخفيف من تأثير الفيروس مع الحفاظ على استمرارية الأعمال، وتوفير حزم تحفيز متعددة لمساعدة الاقتصاد، والأهم من ذلك أن إطلاق اللقاح الأخير قد عزز معنويات السوق ومهد الطريق لعام 2021 أقوى.
