ما نوع المنازل التي يشتريها الناس أثناء الوباء؟ أظهر استطلاع أجرته شركة Knight Frank Global Buyer مؤخرًا حول مواقف المشترين أن ترقية السكن الأساسي للعائلة تحتل المرتبة الأولى كسبب رئيسي لشراء عقار، في حين أن الحصول على رعاية صحية جيدة يأتي في المرتبة الثانية، والحصول على منزل لقضاء العطلات في المرتبة الثالثة وأسباب العمل أو العمل في المرتبة الرابعة.
وقال الاستطلاع إن المشترين، عند البحث عن منزل ثان في الخارج، قالوا إنهم سيتأثرون بتعامل الحكومة مع أزمة Covid-19، ومن المرجح أن تحتل دول مثل ألمانيا والنمسا واليونان والإمارات وسنغافورة ونيوزيلندا، مرتبة عالية بين مشتري المنازل الثانية في الأشهر المقبلة.
يوافق تيمور خان، الشريك المساعد في الاستراتيجية العقارية والاستشارات في نايت فرانك ميدل إيست على وجود طلب على منازل العطلات في دبي من المستثمرين الدوليين، وكذلك على المساكن ذات العلامات التجارية ذات الخدمات الرائعة.
عمليات تسليم السوق والأداء بين يناير وسبتمبر، شهدت دبي طرح ما يقرب من 21,500 وحدة في السوق، ليصل إجمالي المخزون السكني إلى 571,500 وحدة، وفقًا لتقارير من شركة Cushman & Wakefield Core. ومن المتوقع أن يتم تسليم 10500 وحدة في الربع الأخير. على الرغم من أن أحجام التسليم أقل بكثير من التوقعات الأولية البالغة 49,000 وحدة في بداية العام، إلا أننا سنشهد ما يقرب من 32,000 عملية تسليم بحلول نهاية العام.
وفقًا لأحدث تقرير سكني في دبي من تشيسترتنز، على الرغم من الارتفاع الفصلي الواضح في مبيعات العقارات في الربع الثالث، من المتوقع أن يواجه سوق العقارات في دبي المزيد من التحديات في كل من سوق الإيجار والمبيعات. يُعزى نشاط المبيعات المتزايد، الذي ارتفع بنسبة 50 في المائة على أساس ربع سنوي، إلى حد كبير إلى الطلب المكبوت منذ الربع الثاني، إلى جانب العروض الترويجية للمطورين المقدمة لتصفية المخزون المبني ولكن غير المباع. انخفض إجمالي حجم المعاملات بنسبة 21.7 في المائة عن الربع الثالث من عام 2019.
وقال كريس هوبدن، رئيس الاستشارات الاستراتيجية في تشيسترتنز مينا: «شهدت دبي زيادة واضحة في نشاط المعاملات خلال الربع الثالث، بناءً على الانتعاش الذي شهدته خلال الشهر الأخير من الربع الثاني، بعد تخفيف قيود COVID-19. «ومع ذلك، لا تزال أحجام المعاملات منخفضة سنويًا، ونتوقع أن تواجه كل من الأسعار والإيجارات مزيدًا من الضغوط الهبوطية خلال الربع الأخير. ومن المتوقع أن يؤدي التأثير الاقتصادي المستمر لـ Covid-19، والانخفاض المحتمل في عدد سكان الإمارة، وكلاهما من المحركات الرئيسية لأسعار الوحدات السكنية في دبي، إلى إعاقة أداء السوق».
تقول جيوتسنا هيغدي، رئيسة شركة Sobha Realty، إن سلوك الشراء والتفضيلات تتغير نتيجة للوباء وما يترتب عليه من إغلاق. «كانت هناك زيادة مفاجئة في الطلب على المنازل والعقارات على طراز الفلل. يقوم أصحاب المنازل باستبدال المناظر الرائعة بالمساحات المفتوحة والساحات الخلفية والتراسات، الأمر الذي تُرجم إلى زيادة كبيرة في الاستفسارات عن عقارات الفلل الخاصة بنا مقارنة بعام 2019.»
«تتيح قطع أراضي الفلل الجديدة المطلة على الواجهة البحرية والغابات في شوبا لأصحاب المنازل شراء الأراضي داخل مجتمع سوبها هارتلاند وبناء فيلات مخصصة. وهذا يوفر المرونة لتحديد أولويات المجالات الرئيسية في أسلوب حياتهم»، كما يقول Hegde.
وتشمل عمليات تسليم الفلل في دبي هذا العام منازل نور من نشاما في تاون سكوير، وباسيفيك من داماك في أكويا أكسجين (دبي لاند)، وفيلات كاسا دورا (سيرينا) من دبي للعقارات في دبي لاند، ومابل 3 من إعمار في دبي هيلز استيت وأرابيلا 2 في مودون (دبي لاند). وفي فئة الشقق، تشمل عمليات التسليم هذا العام كلاً من «روضة» و «حياة بوليفارد» من «نشاما» في «تاون سكوير»، وتسليم العديد من الشقق من «إم إيه جي» في دبي الجنوب، وميرانو تاورز من داماك في الخليج التجاري، وبوليفارد بوينت من إعمار في وسط مدينة دبي، وواحدة «جي بي آر» من «دبي للعقارات» في «جميرا بيتش ريزيدنس».
اتجاهات الشراء إذن ما الذي يشتريه المستثمرون والمستخدمون النهائيون في دبي؟ سألنا خبراء في مجال العقارات وإليكم ما سمعناه:
** ديفيد عبود، شريك في شركة كوشمان آند ويكفيلد كور** أثار الانخفاض المستمر في الأسعار في السوق اهتمام المستثمرين الذين يتطلعون إلى الاستفادة من ظروف السوق المستمرة في هذه الفترة من انخفاض السيولة. ولكن على الرغم من اهتمام المستثمرين القوي، كان الحفاظ على رأس المال مصدر قلق لمشتري المنازل على مدى السنوات القليلة الماضية بسبب الانخفاض المستمر في الأسعار. يفضل المستثمرون أحجام الوحدات الأصغر، مثل الاستوديوهات وسرير واحد وسريرين حيث تتمتع بنقاط دخول أقل وتوفر عوائد أعلى مقارنة بالشقق والفيلات الأكبر حجمًا. نحن نرى المستأجرين الذين لديهم رؤية طويلة الأجل للإقامة في دبي، والانتقال من الإيجار إلى التملك كشكل من أشكال خطة التوفير بسبب الأسعار الجذابة للمبتدئين وسهولة الوصول إلى التمويل. يفضل هؤلاء المستخدمون النهائيون عادةً الشقق والفيلات الجاهزة لاستيعاب متطلبات الأسرة المتزايدة.
يستهدف أندرو كليتور، المدير الإداري لشركة Luxhabitat Sotheby's International Realty Investors، مجتمعات المنازل والفيلات الجاهزة، حيث يختار البعض وحدات متعددة في المجمعات القائمة مثل جميرا جولف إستيتس، والإمارات ليفينج، ونخلة جميرا، والمرابع العربية وجزر جميرا على سبيل المثال لا الحصر. مرة أخرى، يرجع ذلك إلى حقيقة أن الناس يقدرون جودة مساحة معيشتهم أكثر بكثير هذه الأيام - مما يعني في النهاية أن الطلب على الإيجار لهذه الأنواع من العقارات سيظل قويًا ومربحًا في السنوات القادمة. كانت هذه المناطق أيضًا شائعة لدى المستخدمين النهائيين.
لويس ألسوب، الرئيس التنفيذي لشركة Allsopp & Allsopp الخيار الأكثر أمانًا للمشترين الذين يتطلعون إلى الاستثمار في دبي هو الشراء في منطقة شهيرة مع مطور حسن السمعة وإطلالة جيدة وشقة عالية الجودة. حتى عند نسبة 6 في المائة، قد لا يكون عائد الإيجار مرتفعًا كما هو الحال في بعض المجالات الأخرى، ومع ذلك، سيكون لدى المستثمر فرصة أفضل لشغل العقار دائمًا، والمرونة في الأسواق الهابطة وزيادة رأس المال. يمكن أحيانًا تحقيق زيادة في عائد الإيجار من خلال تقديم عدد أكبر من شيكات الإيجار.
بارنابي كرومبتون، مدير شركة Crompton Saltini Real Estate كان لموجة الأشخاص الذين يغادرون الشقق تأثير على أسعار المنازل. كانت سبرينغز وميدوز، على سبيل المثال، هي الأكثر وضوحًا للاستفادة من الهجرة. وقد شهدت هذه المناطق زيادة في قيم المعاملات بنسبة تصل إلى 3 في المائة مع بدء الطلب في تجاوز العرض. إذا كنت مستثمرًا، فما زلت مهتمًا بالفاكهة المتدلية والاستوديو والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة. هذه التكاليف منخفضة للخدمة والصيانة وعوائد عالية. سيكون هناك دائمًا سوق للشقق الصغيرة.
