عقارات دبي: هل لا يزال الاستثمار مربحًا؟ الخبراء يزنون

يشهد سوق العقارات في دبي ازدهارًا، حيث يجذب المستثمرين المحليين والأجانب الحريصين على الاستثمار في العقارات لتحقيق عوائد مربحة.

ومع ذلك، مع استمرار ارتفاع الطلب على العقارات في دبي، إلى جانب أسعارها، أصبح التنقل في سوق العقارات الديناميكي في دبي أكثر صعوبة بكثير.

في فبراير من هذا العام، أفيد أن أسعار الشقق قد ارتفعت بالفعل بنسبة 0.83 في المئة مقارنة بشهر يناير. وقد أدى ذلك إلى ارتفاع أسعار العقارات إلى أعلى مستوى لها على الإطلاق عند 352.31 دولارًا أمريكيًا للقدم المربع، أي أعلى بنسبة 5 في المائة تقريبًا من ذروة السوق السابقة في المدينة في عام 2014، وفقًا لمؤشر Property Monitor Dynamic Price Index.

في حين أن البعض قد يشعر بالقلق من أن السوق سيتبع انخفاضًا كما حدث في عام 2014، إلا أن الخبراء لا يتوقعون أن يكون هذا هو الحال.

«انتظار انخفاض الأسعار ينطوي على مخاطر، حيث تستعد الأسعار لمواصلة الارتفاع» وفقًا لغابرييل تامان، خبير العقارات في تريبيكا دبي.

«المشهد في دبي مختلف تمامًا اليوم عما كان عليه في عام 2014. وأشار تامان إلى أن المدينة والبلد يجذبان نطاقًا أوسع بكثير من المستثمرين والمقيمين مقارنة بسنوات ما قبل COVID، ولا يرى سببًا مقنعًا لانخفاض الأسعار.

وأضاف: «لقد تجاوز نمو أسعار الإيجار نمو أسعار البيع في السنوات القليلة الماضية ونسبة سعر البيع إلى الدخل صحية للغاية». استنادًا إلى رؤاه الصناعية، يتوقع تامان أن ترتفع الأسعار بشكل معتدل هذا العام، بحوالي خمسة إلى 12 بالمائة.

أدى الارتفاع المستمر في أسعار الإيجارات، إلى جانب ارتفاع قيم ارتفاع قيمة العقارات، إلى دفع العديد من المستأجرين إلى أخذ زمام المبادرة والاستثمار في العقارات بأنفسهم. ينضم هؤلاء المستثمرون والمستأجرون الجدد إلى محللي العقارات والمطورين في محاولة التنبؤ بالاستثمارات التي ستوفر أفضل عائد وربحية طويلة الأجل.

الأكبر هو الأفضل

وفقًا لموقع Property Finder، أكبر موقع إلكتروني للعقارات في الإمارات العربية المتحدة، كان هناك تحول كبير في الطلب من الشقق التقليدية للعائلات الصغيرة إلى قطاعي الفلل والمنازل. ويركّز ما يصل إلى 40% من الباحثين عن منازل في دولة الإمارات العربية المتحدة حاليًا على الفيلات، حيث تسعى نسبة 85% منهم تحديدًا إلى الحصول على فيلات من ثلاث غرف نوم أو فلل أكبر حجمًا.

أحد القوى الدافعة وراء زيادة ملكية الفلل هو تدفق المشترين الشباب.

وقال محمد كاسواني، نائب رئيس المشاريع الجديدة والعضو المنتدب لشركة Mortgage Finder: «لقد شهدنا زيادة في اهتمام الشباب عندما يتعلق الأمر بملكية الفلل، حيث بلغ 39 بالمائة من المشترين الذين تقل أعمارهم عن 40 عامًا في الربع الأول من عام 2024، بزيادة كبيرة من 31 بالمائة في الربع الأول من عام 2023".

متأثرًا بالاتجاه المتزايد لأسعار الإيجارات، يدرك جيل الألفية الذكي إمكانات الاستثمارات طويلة الأجل في عقارات الفلل الواسعة.

وفقًا لتقرير سوق العقارات السنوي في دبي الصادر عن منصة دوبيزل على الإنترنت، شهدت إيجارات دبي زيادة بنسبة تصل إلى 66 في المائة العام الماضي، حيث شهدت إيجارات الفلل بعضًا من أكبر الزيادات بمتوسط 88,400 دولار سنويًا.

ظروف السوق تفضل ملكية الفيلا

لا تقتصر جاذبية ملكية الفيلا على شريحة الأثرياء. يغتنم المشترون من مختلف فئات الدخل الفرصة للترقية إلى مساحات معيشة أكبر، وذلك بفضل خطط الدفع المرنة.

استثمر ما يقرب من 50 بالمائة من المشترين الذين يقل دخلهم الشهري عن 13,615 دولارًا (50,000 درهم إماراتي) في الفيلات منذ إعادة معايرة حاسبة RERA في وقت سابق من هذا العام. هذه زيادة كبيرة عن نسبة 37 في المائة المسجلة في الربع الأول من عام 2023.

بفضل خطط الدفع المرنة إلى جانب أسعار الفائدة المنخفضة، يغتنم عدد متزايد من المستأجرين الفرصة للحصول على دفعة أولى على العقار - حيث توفر عمليات تجديد الإيجار قدرة أقل على تحمل التكاليف. كما أن هذه الظروف تجعل من الملائم لأصحاب المنازل الترقية إلى مساحات معيشة أكبر.

فيما يتعلق بمكاسب العائد على رأس المال (ROCG)، كان العام الماضي مربحًا للغاية لمالكي الفلل في عدة مناطق في دبي.

شهدت نخلة جميرا أعلى زيادة في ROCG بنسبة 41 بالمائة. ومع ذلك، لم تكن الزيادة مقصورة على نخلة جميرا، حيث سجلت دبي هيلز استيت زيادة كبيرة في ROCG بنسبة 38 في المائة للفلل المكونة من خمس غرف نوم. بالإضافة إلى ذلك، شهدت المرابع العربية زيادة في متوسط سعر الطلب للفلل المكونة من أربع غرف نوم بنسبة 34 في المائة (ROCG) والفيلات المكونة من خمس غرف نوم بنسبة 29 في المائة.

في حين كان الطلب على الفلل شائعًا، أظهرت البيانات الأخيرة أن أحجام إطلاق الفلل انخفضت بنسبة 30 في المائة منذ بداية العام.

وقالت براثيوشا غورابو، رئيسة قسم الأبحاث والاستشارات في شركة كوشمان آند ويكفيلد كور: «على الرغم من الطلب المستمر على الفلل، لا يزال المطورون أبطأ في الاستجابة لهذه الزيادة، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى فرص الاستحواذ المحدودة على الأراضي».

ومع ذلك، بالنسبة لمشتري المنازل الذين يسعون إلى الاستثمار في العقارات في دبي في المستقبل القريب، فإن إجمالي المعروض من العقارات السكنية بما في ذلك أرقام التسليم المتوقعة لا يزال يتماشى مع التوقعات، مما يشير إلى عدم وجود رياح معاكسة كبيرة تتمثل في زيادة العرض، حسبما ذكرت الشركة.

مناطق في دبي تقدم فرصًا استثمارية

يجب على الباحثين عن المنازل الذين يبحثون عن فرص استثمارية مربحة التفكير في مناطق خارج المناطق الشهيرة والفاخرة. ينصح كاسواني الباحثين عن المنازل بالتركيز على المناطق التي يمكن الوصول إليها من خلال النقاط الساخنة، بما في ذلك اتصال المترو وسهولة النقل.

«مع الموافقة على مشروع الخط الأزرق، يمكننا أن نتوقع المزيد من المناطق المتصلة للمضي قدمًا. إن العثور على العقارات التي توفر هذه المرافق والقرب من وسائل النقل العام يمكن أن يساعد في توليد فرص أفضل للنمو وعوائد طويلة الأجل على الاستثمار «، صرح كاسواني.

كشف تقرير حديث صادر عن CBRE أن العقارات التي تقع على بعد 15 دقيقة سيرًا على الأقدام من محطات المترو تميل إلى ارتفاع الأسعار والزيادات في الإيجار مقارنة بالسوق الأوسع. أظهر تحليل أكثر من 300 عقار سكني أو متعدد الاستخدامات زيادة متوسطة بنسبة 43.8 في المائة في أسعار العقارات وزيادة بنسبة 26.7 في المائة في أسعار الإيجارات حول محطات المترو.

ونتيجة لذلك، من المتوقع أن تشهد أحياء مثل جبل علي ومجمع دبي للاستثمار ودبي الجنوب والمناطق المحيطة بها، والتي ترتبط بالخط الأزرق، زيادة في الطلب على العقارات السكنية والتجارية.

كما تشهد المشاريع السكنية الراقية الناشئة في الداخل، بعيدًا عن الحزام الساحلي، ارتفاعًا في الطلب وفرصًا مربحة.

وتشمل هذه المناطق مثل دبي هيلز والمرابع العربية والبراري وتلال الغاف وجميرا جولف إستيتس وتلال الإمارات. تعطي هذه المشاريع الأولوية للاستدامة، مع التركيز على كفاءة الطاقة والمساحات الخضراء، مما يجعلها جذابة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية (HNWIs) في جميع أنحاء العالم.

منذ بداية العام، تم بيع 402 عقارًا سكنيًا بأكثر من 20 مليون درهم في دبي، مما يمثل زيادة بنسبة 40 بالمائة على أساس سنوي. تتركز معظم المعاملات فائقة الجودة في هذه المناطق الداخلية، بالإضافة إلى جزيرة خليج جميرا ونخلة جميرا.

بالإضافة إلى هذه المناطق، شهدت تامان أيضًا اهتمامًا متزايدًا بالعقارات في الخليج التجاري بين الأثرياء للغاية.

واختتم تامان حديثه قائلًا: «أصبح الخليج التجاري جذابًا للغاية، وذلك بفضل المعالم الجديدة مثل فندق لانا دورتشستر والتطورات المستقبلية مثل كاسا كانال التي صممتها كيلا وذا رينغز التي صممها نورمان فوستر».

جاذبية القدرة على تحمل التكاليف تجذب المزيد من المستثمرين الأجانب

وفقًا لكسواني، لا يزال سوق الإسكان الحالي في دبي يقدم أسعارًا معقولة مقارنة بالمدن العالمية الكبرى الأخرى.

وأشار إلى أنه «عند المقارنة بالمدن الكبرى الأخرى مثل لندن وباريس ونيويورك، من الممكن أن تجد فرصًا للحصول على 3 إلى 3.5 مرات مقابل أموالك في دبي مقارنة بالمدن الكبرى الأخرى».

على الرغم من بعض الآراء التي تشير إلى أن أسواق الإسكان الأخرى قد تكون أكثر مرونة، فقد شهدت Property Finder تطورات إيجابية في دبي تجعلها استثمارًا أكثر أمانًا من أي وقت مضى. وأضاف كاسواني قائلاً: «نحن نحقق أداءً أفضل من العديد من الاقتصادات العالمية الرئيسية، مع تزايد الثقة الأجنبية ونسبة أكبر من الباحثين عن العقارات الذين يتطلعون إلى الاستثمار لمسافة أطول».

بالنسبة لأصحاب المنازل الذين يفكرون في استثمارات طويلة الأجل، أبلغت Property Finder عن عائد ثابت على الاستثمارات يتراوح بين 7 و 9 في المائة على أساس سنوي. هذا ليس فقط أعلى من مدن مثل لندن ونيويورك، التي عادة ما تحقق عوائد تتراوح بين 4-6 في المائة، ولكنها تشير إلى أن السوق تنضج بدلاً من أن تشهد تقلبات هائلة.

المصدر